最近福州的房産中介朋友圈最火的應該是一個主城區樓盤，号稱是北江濱的江景房；

單價1.75萬還送一個車位，似乎有點誘人，這個樓盤是處于馬尾快安闆塊的銀河灣。

1.基本信息

現在中介發到朋友圈的廣告是銀河灣二期産品，這個樓盤的建築結構為塔樓居多，有高層和超高層産品，這次主推是一号樓，總層高為30樓；

樓盤總占地面積為132000平米，建築面積為323097平米，容積率為2.57，綠化率為50%；

為什麼綠化率能這麼高呢？一般來說2.57的容積率配35%左右的綠化率比較合理；

但是因為這個樓盤是高層和超高層産品，這樣有效節約了用地，那麼綠化率和樓間距會比一般的樓盤更為理想；

樓盤二期976戶，整個樓盤車位共2372個，車位比是1∶0.9（包含一期12棟樓）；

整體來說，樓盤的優勢是樓間距比較理想，綠化率高，但是高層和超高層産品的得房率會低于小高層産品。

2.闆塊現狀

快安的一片天，是名城的一片天，這這個闆塊，中介騎着電動車十分鐘都走不出略帶有幾分紅色外立面的建築；

這些建築幾乎都是名城的産品，名城在快安區域已經有十多年了，其他房企在這個闆塊隻能算是陪襯。

從地段上看，快安闆塊是台江剛需外溢的主要考慮地段，不過快安闆塊的西部會更勝于東部，因為離市區更近一點；

可以把快安分成三個片區，一個是靠近台江的西部片區，代表樓盤有名城紫金軒，一個是靠近馬尾老城區的東部片區，代表樓盤為招商江悅府；

西部片區有通勤優勢，東部片區離主城區遠，但能享受到馬尾老城區的配套；

銀河灣是處于快安的中部片區，這個地段在馬尾來說算是中等水平，配套不如西部片區，且周邊有很多的工業區。

3.交通配套

銀河灣離地鐵二号線東延段儒江站最近的距離大概是一百多米，即使是步行到小區遠的樓棟，也在四百米左右，算是正地鐵房；

不過從現在得到的消息來看，二号線東延段預計開通時間是2026年，離現在還有四年了；

還有一點就是二号線雖然與一号線可以換乘，但是這兩條線路換乘的話步行時間＋等車時間應該要十分鐘左右；

從自駕出行來看，江濱大道自駕出行是非常方便的，路況大多數時間都比較好，這應該是比較多的台江剛需選擇東江濱闆塊的原因；

公交出行的話線路比較多，比如三百米範圍内有137,139,178，37等多輛公交車，在福州讨論公交意義不大，但凡不少犄角旮旯的地方出行都比較方便。

4.其他配套

在學校配套上，網絡上查到2022年秋季新增馬尾第二實驗小學，與儒江小學合并劃片招生。劃片範圍：西至宗棠路（不含名城禾郡），南至江濱東大道，東至兆锵路，北至福馬路。

在醫療配套上看，隻能說中規中矩吧，對市中心三甲醫院的依賴度比較高，這是馬尾對比四城區有所不足的地方；

但在樓盤南面沿江部分的環境還是不錯的，這是快安闆塊的一個重要賣點，東江濱公園上經常看到晨練和晚上慢跑的身影；

整體來說，雖然配套略顯不足，但對比擁擠的市中心，闆塊的宜居度還是比較高的。

5.戶型解析

上圖是這次主推的一号樓，大家可以放大後看左下角的樓層平面圖，117平面是位于端頭戶型，做三房兩衛，南北通透；

中間是98平面的戶型，三房錯開朝南，其中第二次卧朝南的采光面比較小，但是朝北有采光井，也可以說是對采光的補充吧，但效果不會很好；

整體來說，這兩個戶型都有一個共同優點，就是陽台的面積比較大，因為隻計入一半産權面積，還算不錯；

不過在東江濱闆塊117平米隻做三房的話，對于剛需外溢族來說，接受度應該不高；

98平米也能做到三房兩衛，算是3.5開間朝南，對比117戶型來說可能更适合剛需；

但是因為這個地塊拿地時間會早一點，相對比現在拿地的房企來說，在戶型上會少一些贈送，戶型設計也停留在前幾年的主流戶型理念；

當然，關于戶型的選擇主要還是取決于個人喜好，因為這個樓盤樓間距都挺大的，采光不會有太大問題。

6.樓盤品質

從樓盤品質上看，這個社區在名城的東江邊闆塊，同價位中對比一些次新房，算是比較有品質的；

從容積率上看，2.57不算低密度社區，但是樓間距足夠大，還有50%的綠化是比較少見的；

這個樓盤有一個1400平方米左右的泳池，對比周邊同價位樓盤也有一定的優勢；

這個小區的園林景觀和休閑配套對比普通剛需社區來說還算是不錯的，有水系景觀，樹木的布局也比較合理（可參考最後一圖）。

有中介說這個樓盤是北江濱江景房，理論上沒毛病，确實在閩江以北，能朝南看閩江，但這個不是在台江，而是在馬尾，且離江面有一定距離，看江效果不算好；

還有一個槽點就是，在快安闆塊，幾乎都是清一色的這種略帶有一點紅色的外立面，和N年前的樓盤一樣，作為新開的樓盤，還在沿用這種外立面有點過時。

7.價格分析

之前開盤的時候，因為二号東延段線規劃出來，有做一定程度的加價，因為房源差異也不同，但大概的首付要達到四成左右；

現在對外報價是1.75萬，和幾個地産老炮溝通過，他們說這個價格能買到中間樓層，還送一個車位；

對比現在這個樓盤接近兩萬元左右的中間樓層單價，顯然有做了一定的折扣，再加上一個車位，實際折扣就顯得更為明顯；

在福州，類似這種非核心闆塊，在市場不好的時候，最後也基本是以價換量來收場的，這個價格算是中規中矩吧。

小結

這個樓盤也有大戶型，比如145和157這樣的大平層，隻能說适合當地的地緣客戶，一般的剛需不會考慮到這種産品；

如果是在台江闆塊内的上班族來說，習慣自駕出行的話，在資金有限的情況下可以考慮這個樓盤，前提是有長期自住需求的群體；

這個樓盤還适合一部分在二号線沿線上班的群體，但是要看你們有沒有耐心等到2026年二号線開通；

從流通性角度來看的話，這個樓盤的小戶型未來在置換的時候可能更容易脫手，但要考慮到一個問題，就是快安闆塊目前新房和次新房庫存量很多；

置換的時候，本來房齡新一點的社區會更有優勢，但是快安闆塊名城産品的外立面幾乎都一樣，優勢就沒那麼明顯。

如果用一句話總結這個樓盤的話，就是附近的剛需自住還行，品質過得去，但是未來置換可能有一定難度。

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