很多時候，家中的老人留下房産，在老人去世後就會将房屋留給子女或家中晚輩，而這是可以通過繼承、轉讓、贈予或買賣等方式辦理過戶的。房産的過戶，就是指通過轉讓、買賣、贈予、繼承遺産等方式獲得房産，去房屋權屬登記中心辦理的房屋産權變更手續，即産權轉移從甲方轉移到乙方的全過程。

　　在大多數人的潛意識裡認為，等自己死後，房子順理成章就會被孩子繼承，所以不需要立遺囑。但其實這種觀念非常錯誤，《民法典》第二百三十二條 【處分非因民事法律行為享有的不動産物權】處分依照本節規定享有的不動産物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。并且，房屋給子女過戶，生前和死後辦理的差别很大。

　　一、老人留下的房子過戶流程

　　1、申請辦理繼承房産過戶手續的子女需要确定自己的繼承權，如父母有其他合法繼承的情況，需取得其他繼承人同意放棄房産繼承權的書面書之後才能辦理;如父母在世時曾經立下遺囑，則應該按照遺囑中的約定執行。

　　2、申請辦理繼承房産過戶手續的子女還需要取得被繼承人的死亡證明以及自己的繼承人證明。被繼承人的死亡證明需要到被繼承人戶籍所在地的公安局辦理;而繼承人證明則需要到市公安局或者是區公安局辦理。

　　3、申請辦理繼承房産過戶手續的子女還需要到公證處公證，領取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權屬人的死亡證明書、合法機關出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權屬人立有的遺囑(如有遺囑)，亦應提交遺囑原件。

　　4、取得了上述的證明之後，申請辦理繼承房産過戶手續的子女則可以攜帶相關資料，包括自己的身份證件，身份證明，父母的死亡證、房産證等資料前往房屋所在地的房管交易申請辦理過戶手續。

　　5、繼承房産所涉及到的房産過戶與咱們其他情況涉及到的房産過戶一樣，需要繳納相關的稅費，而這個稅費的很多稅種收取都是與房屋的價格有關的，因此，咱們還需要做房屋的評估。評估公司會根據房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業的價格分析和樓價評估，定出準确的物業市值價格。這個評估報告需要提交給房管。

　　6、繳納完稅費之後，咱們就可以再次來到房管辦理房屋過戶手續了。

　　二、房産過戶給子女，生前辦還是離世辦

　　根據國家規定，我國的房産過戶分為三種形式：生前贈與、生前買賣、去世繼承，雖然最終受益人是相同的，但是過程和結果是完全不同的。

　　1、“生前贈與”。看到“贈與”這兩個字，大家就會與“免費”劃等号，但其實房産的贈必須要到有關部門進行價格評估，因此并不是我們日常生活中普通的贈與。如果是父母進行無償贈與，那麼就需要繳納房産價值比例的3%契稅，以及的1%-2%的公證費和0.25%的評估費。以一套100萬的房子為例，需要繳納契稅3萬元，還有1-2萬的公證費和2500元的評估費，再加上印花稅和登記費之類的費用，算下來也是一筆不小的支出。所以，專家通常是不建議使用贈與方式來進行過戶房産的。

　　2、“生前買賣”。以這種方式過戶房産會涉及到各種稅收，包括房産增值稅、契稅、個稅。這要根據房子的大小面積、房屋産證時間等等來計算繳費，再加上辦理的手續費、登記費，房産滿5年可以免征商業稅，這是一個相對較為複雜的手續，費用支出也不少。

　　3、“去世繼承”。立遺囑是很多西方國家很樂忠的一種習慣，很多人在壯年的時候就早早把自己的遺囑立好了，因為命運無常，我們不知道意外和明天哪一個會先來，但在中國并不是家家戶戶都會這麼去做。父母死後需根據遺囑進行公證，辦理相關的手續就能正常過戶房産，并且隻需要繳納一部分公證費用就可以了，相比起“生前買賣”和“生前贈與”而言，可以省下不少費用，也可以節省出很多手續辦理的時間。

　　如果是獨生子女繼承就不會很麻煩，繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管部門辦理過戶更名就可以了。但如果不是，還是需要提前做好準備才行，因為法定繼承可能不一定隻有子女來繼承，第一順序繼承人都有份。

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