不能抵押的房地産包括:
1、權屬有争議的房地産;
2、已依法公告在國家建設征用拆遷範圍内的房地産;
3、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地産;
4、列為文物保護的古建築、有重要紀念意義的建築物;
5、被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地産;
6、未依法登記領取權屬證書的房地産;
7、未經中國注冊會計師确認已繳足出資額的外商投資企業的房地産;
8、行政機構所有的房地産,政府所有、代管的房地産;
9、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律允許抵押的除外。
【法律依據】
《城市房地産管理法》第51條的規定,房地産抵押合同簽訂後,土地上新增的房屋不屬于抵押财産。所以,在需要拍賣該抵押的房地産時,雖然可以依法将土地上新增的房屋與抵押财産一同拍賣,但對拍賣新增房屋的所得,抵押權人則無權優先受償。
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