原标題：沒有預售證的内部協議有效嗎？想買房，先來看看鄭州法官給出的四條建議

對不少人而言，買房都是一件人生大事，然而因買房所引發的糾紛也不斷增加。鄭州的王某就遭遇到這樣的煩心事，自己辛苦挑選的商品房卻被證實是開發商“無證”預售，而且約定的交房期已過對方卻遲遲未能交房。

3月21日，河南省鄭州市惠濟區人民法院審結此案，一審判決确認開發商與王某簽訂的《内部定制協議》無效，該公司退還王某購房款10.6萬元及利息。

帶裝修的120平方米的房子成為泡影，開發商被告上法庭

事情還要從5年前說起。

2017年12月，王某在銷售人員的介紹下，看中了某瑞資産管理有限公司（以下簡稱“某瑞公司”）開發的位于鄭州市的一處樓盤。随後，王某及其妻子楊某與某瑞公司簽訂了一份《内部定制協議》。

協議約定：王某與楊某認購面積為120平方米的房屋一套，房屋帶裝修，總價款最終以《商品房買賣合同》的面積據實結算，實行多退少補。

合同簽訂後，王某向某瑞公司繳納了房屋定制意向金10.6萬元，某瑞公司也出具了收據并加蓋公司财務專用章。

王某稱，本以為簽完合同自己就能很快拿到房屋鑰匙，可直至2020年1月，該項目也一直未能開工建設，某瑞公司承諾的網簽時間也一拖再拖。

王某此後經多方打聽得知，該項目未取得《商品房預售許可證》，開發商某瑞公司屬于違規銷售房産。多次與對方協商無果後，王某将開發商某瑞公司起訴到了法院，請求判令：依法确認王某夫婦與某瑞公司簽訂的《内部定制協議》無效；判令某瑞公司退還購房款10.6萬元并支付利息。

沒有預售證的《内部協議》法院會如何認定？

“民事主體從事民事活動應遵守誠實信用原則，不得違反法律、法規的規定。商品房預售實行許可證制度、開發經營企業進行商品房預售，應當辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》，不符合售房條件而訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”

主審該案的馬靜法官告訴大河網記者，本案中，涉案樓盤至裁判做出之日仍未取得商品房預售許可證明，故王某夫婦與某瑞公司簽訂的《内部定制協議》因違反法律規定屬于無效合同，合同無效合同關系自始不成立，故确認二原告與某瑞公司簽訂的《内部定制協議》無效。

馬靜說，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的财産，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，故對二原告要求被告退還購房款10.6萬元的訴訟請求予以支持。

遂依照相關法律規定，做出民事判決，判令：1.确認王某、楊某與某瑞公司簽訂的《内部定制協議》無效；2.某瑞公司于判決生效之日起十日内退還王某、楊某購房款10.6萬元并支付利息至實際退還之日止；3.駁回王某、楊某的其他訴訟請求。

現狀：無證仍變相預售房屋時有發生

百姓住房問題涉及千家萬戶，關系人民群衆安居樂業，關系社會和諧穩定和經濟健康發展。對于大多數普通老百姓而言，夠買一套稱心如意的房子或許是一代人甚至幾代人的共同心願。

生活中，商品房銷售通常分現房銷售和期房預售兩種模式。而期房預售（即俗稱的房屋預售）這種制度由于銷售價格相對低廉等受到不少人青睐，但由于投資數額相對較大、履行期限相對較長、且預售房往往無法直接查看房屋實際情況等原因，因此種銷售模式所産生的糾紛也随之增多。

特别是我國法律規定，對商品房預售實行許可制度，開發企業進行商品房預售，應當向房地産管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，未取得《商品房預售許可證》的不得進行商品房預售。

然而生活中，仍有些開發商在開發過程中，面臨資金短缺、資金鍊斷裂的窘境，以“聯建開發”“共同投資”之名，行賣房之實，無證仍變相預售房屋，既違背了誠實信用原則，也違反了商品房預售許可制度，擾亂了正常的房地産銷售秩序。

法官提醒：市民買房要認準“五證”，這四條建議要牢記

馬靜表示，借大河網提醒廣大購房者：

第一，在買房前一定要擦亮雙眼，切記先查驗拟購買的房屋是否符合銷售條件，同時要充分考察開發商開發房地産的資質，特别是開發商的經營情況、涉訴情況等，盡量選擇口碑好、品牌美譽度高的知名房地産商。

第二，應當着重審查所購買的樓盤是否已取得“五證”，包括《建設用地規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》《商品房預售許可證》，而且通常情況下，購買的房屋是否有《商品房預售許可證》可以在售樓部公示欄或政府官網查詢，拟購買的房屋所處狀态是否可以銷售可以在政府官網查詢。

第三，不輕信廣告宣傳和口頭承諾，不要輕易相信開發企業和中介機構以優惠、折扣等宣傳口号為名收取的任何費用，未寫進合同條款中的事項都不受法律保護。

第四，注意及時收集固定相關證據，在簽訂商品房買賣合同後，妥善保管相應合同文本、票據、付款記錄等資料，對項目施工進度多關注，合同履行期間勤聯系，在合法權益受到侵害時，充分準備、理性訴訟以維護自身合法權益，從而最大限度避免自身遭受不必要的損失。（線索提供：魯維佳 馬楠）

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