施工總承包合同的糾紛來源于合同條款，合同條款的約定需要準确、清晰的描述，合同條款的約定需要盡可能覆蓋所有履行過程中的問題。本文通過以房地産開發公司的角度，總結部分易引起糾紛的合同條款，供甲乙雙方參考，并在今後的工作中加強合同評審的力度、重視性和嚴肅性，提高合同條款精度。

施工總承包合同是施工結算的最終依據，也是工程糾紛的源頭，合同不規範或者合同文字性描述的含義存在分歧都是導緻合同履行過程中的糾紛的原因。另外，中國文字的一字多義性，甚至語氣不同表達意思就截然不同的性質，使我們在合同訂立過程中應該從不同方面推敲合同的每一句話、每一個條款，才能有效控制糾紛的風險。這一點，從某些項目業主對合同要求也能從側面感覺到他們對此的深刻體會，也就是通常他們要求合同越厚越好的道理。同樣對于我們的施工單位更為重要。

雖然從法律角度，甲乙雙方是平等的，但是在實際上乙方往往處于不利的角色，如果合同存在分歧，乙方受損失的幾率要大得多。此外，合同風險往往來源于合同的約定，合同的約定的疏忽往往來源于我們在訂立合同的時候的疏忽大意及礙于面子的妥協，也包含部分懶惰心理以及對合同評審的不重視性和不嚴肅性。實際上，甲乙雙方都希望能夠把施工過程中可能存在的問題的處理方式都約定好，避免将來的糾紛，它是一把雙刃劍，很難預測對哪一方的傷害。

在此，我僅以房地産開發公司的角度，在定額取費結算前提下總結了部分條款，以供大家參考，使我們有所啟示。

　 一、措施費方面

1、合同條款必須明确甲方分包項目隊伍水電費問題等費用的計取方式，以及甲方的四通一平的标準。

2、現場監理、甲方辦公區以及分包單位的臨設辦公費用及地點的提供和費用計取方式。

3、措施費的規定：馬蹬筋的分布及形式，模闆支設方式、塔吊、腳手架等措施費的計取必須依據相應經甲方認可的措施方案，且方案與實際發生一緻，此方案才生效。避免施工方上報一套，實際操作另一套，給甲方造成的不合理成本。或者建議根據投标方案一次性包死，施工過程中無論何種原因造成的措施費的增減均不得調整。總之，此類費用最好落實到能精确計算的地步。

4、明确由于為避免不可抗力所采取的預防措施的提前發生費用的計取。

5、明确甲方分包項目的成品保護措施及費用計取方式。

二、配合費方面

1、合同條款應規定總包方不得再收取甲方分包項目分包方的不合理費用及違約責任。原因為施工中由業主方分包的項目，通常都是甲方在招标完後确定的，并給予總包方一定的總包管理配合費。但是在總包管理中若總包方惡意再收取分包方費用時，由于分包方的合同價款為競争價，因此會造成分包方偷工減料，降低質量。qq技術交流群：677426585

2、合同條款必須明确總包配合管理費的内容。應在招投标時施工單位列明項目及費用。

3、關于電梯等大型項目的配合費的計算問題和所包含的服務内容，以及對外政府部門上繳的保險、招标交易費等的問題的由誰承擔的問題。

三、材料調差方面

1、明确信息價的最終調差依據。是以投标時季度信息價為結算依據還是以施工過程中加權季度信息價為結算依據。以及由于雙方原因造成工期拖延時該調差部分的處理方式。

2、應明确材料認價的界限，避免定額低的項目乙方也要求認價，盡量避免認價的材料發生，最好是把信息價與市場價的差額體現在讓利上。

四、變更簽證方面

1、合同條款應規定現場簽證、洽商等文件的具體人員簽字并蓋章有效，明确應由經辦人、主管、項目負責人共同簽字後才能生效。這樣規範後有利于管理，有利于結算。避免因甲方個别人員給公司造成的損失。

2、合同條款必須明确土方、商砼運距應有簽證，無簽證視同未發生，且必須在事前經甲方确認，事後的責任由施工方承擔。

3、明确簽證零星用工的計算方法，變更、拆除工程等應按規定執行定額。避免乙方因定額價格低而出現雙方的分歧，并規定違約責任。

4、明确簽證變更的項目為合同的工程内容的一部分，乙方不得拒絕工程内容中的變更簽證項目。

5、應規定發生增加工程變更簽證時承包人高估冒算的責任。

五、工期方面

1、明确總包單位對總工期負全責，因甲方分包項目延誤工期的處理方法。

2、明确合同工期嚴格規定最終項目工期為整體工期，不分單體、單專業工期。工期拖延違約責任以最後一個單位單項工程完開始計取。

3、因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關鍵工期上的延誤，必須經監理甲方認可的書面簽證方可作為索賠依據。

4、因工期延誤外的索賠（如材料漲價等）的處理方式，應由責任方承擔。

5、明确變更、簽證引起工期的延誤對對方造成的損失的費用計取問題。

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六、質保金方面

1、明确質保金返還的年限，質保金的結算方式。質保金在質保期滿無息返還，質保期間發生的甲方維修費用的規定。

2、質保期均從最後一項單位單項工程工期竣工合格日開始計算。

3、大型設備的各配件質保期的規定。

4、質量保證期中的維修項目的再次的保修期限和保修金的問題。

七、不可抗力方面

1、關于現場一周連續停電不超過及超過8小時的停電問題所涉及的費用及損失計取方式。

2、應明确不可抗力發生後施工方應積極采取措施進行把損失降到最低的責任。

3、因甲方的原因（圖紙等）盡量在合同談判時以讓利的方式予以不計。

4、不可抗力的範圍界限，比如火災等人為因素的是否屬于不可抗力。

5、為了避免此類風險，須明确工程一切險所涉及的範圍及雙方關于此費用的計取。若不計取發生的損失由甲方承擔，若甲方給予計取後乙方未上險損失由乙方承擔。此類問題都應在合同中加以明确。

八、其他方面

1、必須表明給物業公司移交的有關事宜，比如最好明确施工單位必須配合甲方順利移交給物業公司的義務。

2、對外備案合同可以簽訂價格相對低的平米包幹固定價形式，避免陰陽合同引起的糾紛後處于被動。

3、注意優先受償權的問題及仲裁機構的确定，盡量規定到公司熟悉的所在地處理。

4、違約費用的利息問題計取方法。

5、規定上報預算的偏差大的問題的處理方式。必須能達到工程量計算與預算一一對應的程度。

6、應明确結算審核由甲方出具的還是審核機構出具的為準。

7、合同終止時承包人的索賠僅限于直接損失，由于間接損失無法估量，可大可小，所以盡量避免此類間接索賠的發生。在合同中最好明确不計取此類間接費用。

總之，對合同條款的不斷深入了解，提高合同條款的精度

建築工程施工合同審核審查要點

（主要針對99版、相對重點）

1、 注意審查合同招投标要求、承包方主體資格

（1）對于：國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投标。

（2）2004第14号《關于審理建築工程施工合同糾紛案件适用法律問題的解釋》：将五種合同依法認定為無效：（一）承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建築施工企業名義的；（三）建設工程必須進行招标而未進行招标或者中标無效的；（四）承包人非法轉包建設工程的；（五）承包人違法分包建設工程的。

因此，對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。

2、注意工程承包範圍的審查

整體比較簡潔；注明與招投标文件、發包圖紙、工程量清單内容一緻；

包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。

3、 注意标明開工日期的成立标志

項目開工日期的明确對工期的認定，具有重要意義。

一般标明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。

實際開工日期與約定日期不一緻：實際開工日期為準（開工令等證實）；

施工許可證日期和實際施工日期不一緻：以施工許可證日期為準。

4、 注意審查組成合同文件的順序

首先需标注：在前者優先；

其次，對于有補充協議的，要注明與合同正文效力一緻。

5、 注意審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可後生效。

一、明确工程師授權範圍；二、對于超越工程師授權範圍的，由發包方确認。

6、 注意審查對安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發包方原因造成的安全文明施工問題，由發包方承擔一切損失。

7、 注意審查對于工期順延的約定

一、 工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程内容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定标準作為認定是否構成工期順延的依據；

二、 工期順延的程序性約定：承包方在一定時間内，書面報發包方認可、監理認可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發包方在約定期限内不予答複的，視為認可。）

8、注意約定對于隐蔽工程和中間驗收的條件和程序

（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隐蔽或中間驗收前 小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣闆，經發包人和現場監理驗收後方可進行施工。”等。

（2）通用條款内有具體約定，也可在合同中明确“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。了解更多請關注建設工程之家

9、注意審查合同價款的确定方式

一般有三種方式：

（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險範圍，如：

“鋼材價格的市場變化（8%）”

注意風險費用的計算方法：

（如：合同約定工程總價款包含全部工程量内容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，隻計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、标底價及中标價進行重新核對。）

（2）采用可調價格合同，合同價款調整方法：招标範圍以内的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項 元以内不予計取， 元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。

（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進度款支付方式

（1）方式：節點形象進度，按比例；工程量，按比例。

（2）按照節點付款的約定，承發包雙方會根據合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續和科學等。

11、注意審查關于工程變更的約定

未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。

确認流程：由于工程變更使得工程量或工作内容增減的，變更發生後 日内，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告後報發包人核準，書面報告經發包人确認并加蓋公章後,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批後發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項 元以内不予計取， 元以上單項的變更于竣工決算時調整。

12、注意審查關于竣工驗收和結算的約定

此階段的程序設置：

（1）驗收過程；（四主體加質檢站）

（2）工程交付；

（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細）

（4）竣工結算。（時間、視為條款）

重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結算文件提交後，在約定時間内發包方不予以審計的，視為認可結算資料。

13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點

（1）對于履約保證金（或保函）的具體内涵加以明确：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

（3）對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。

違約金：可與延期通比例的約定。

（4）對于優先受償權的約定；

（5）對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者争議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述争議被确認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）

（6）對于質量争議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區所在地的質量部門。

（7）對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。

（8）對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

（9）關于工程違法轉分包、挂靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總标價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招标引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發包人分包的除外。

（10）對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。

14、關于合同生效時間、地點效力的約定審查

簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。

15、關于争議解決途徑、地點的約定審查

訴訟和仲裁的選擇；

工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發包方所在地、第三方。

16、其他注意點：

質量約定：合格、市優、省優、國優。

材料：甲供、乙供；與約定品牌不符合的認定與罰則。

保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。

農民工工資支付的承諾。

關于公章使用和款項支付。

（1）項目部公章：設定權限；

（2）款項：轉賬、一個帳戶。

專業工程分包合同審核審查要點

（樁基、幕牆、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調、特殊牆面地面等等）

1、注意審查分包人資質

2、注意審查分包人的責任範圍

分包工程承包人應當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發包人負責。分包工程發包人和分包工程承包人就分包工程對建設單位承擔連帶責任。總包合同條款：指發包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。

3、注意審查發包、總包、分包人的關系約定分包人、發包人、承包人之間的關系

明确在分包條件下：

（1）發包人與分包人是本分包合同主要權利義務的承擔者。發包人負有支付分包工程價款義務和取得分包工程的權利；分包人負有按時、保質交付分包工程的義務和享有獲得分包工程價款的權利。

（2）承包人與分包人之間是總分包關系，承包人負有協調總包工程與分包工程關系、配合分包工程施工、進行工程現場安全、文明、消防等管理義務，享有獲取總包管理費、總包配合費的權利；分包人負有服從總包管理、支付總包配合費的義務，享有取得承包人配合施工的權利。

（3）發包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務。發包人負有支付總包管理費的義務，承包人負有以有經驗的承包人身份積極配合發包人管理分包工程的義務。

4、分包工程的工程量确認

經工程師确認的計量憑證是發包人與分包人進行工程價款結算時計算工程量的依據。

5、審查對于工程量變更的約定

工程變更

（1）分包人應根據以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行變更：

① 發包人作出的變更指令。

② 工程師根據總包合同、分包合同約定的權限作出的變更指令。

（2）分包人應在工程變更确定後14天内向發包人、工程師提出變更分包工程價款的報告，發包人、工程師應在收到變更報告的14天内予以确認，分包人根據确認結果調整合同價款。

（3）分包人在雙方确定變更後14天内不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。發包人、工程師無正當理由逾期未予确認或未提出修改意見的，視為該變更報告内容已被确認。

6、注意審查竣工驗收的專業技術要求

（1）發包人應當在分包工程竣工驗收後24小時内簽署竣工驗收報告。工程竣工驗收後分包人應在專用條款約定的時間内按照本合同協議書約定的合同價款及本合同專用條款約定的合同價款确定方式和調整内容，完成工程竣工決算報告，向發包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。承包人收到竣工決算報告和決算資料後，應專用條款約定的時間内完成初步審核，将初審意見提交發包人或工程師。發包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料以及承包人的初審意見後，應在專用條款約定的時間内進行确認。

（2）分包人未在專用條款約定的時間内提交分包工程決算的，發包人要求移交分包工程，分包人應當移交。發包人或工程師未在專用條款約定的時間内完成工程決算的審核确認，從期限屆滿的第二天起計算利息。發包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核确認的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被确認。

（3）經發包人或工程師、承包人、分包人确認的分包工程決算報告是發包人與分包人進行工程結算、支付工程結算價款的依據。

（4）結算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。

（5）分包工程竣工驗收後，分包人應繼續負責分包工程的保護和維修，承擔相關費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。分包人應根據承包人的指令移交分包工程。

7、注意審查合同價款與支付的内容确定方式：

（1）單價固定合同最終價款的确定方式：本合同協議書約定的合同價款為單價固定、工程量暫估的價款。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利潤和政府規費，該單價為不變價，任何條件下均不予調整。工程量根據通用條款第22條規定的程序進行确認。

分包工程最終價款＝分包人所報單價×經确認的工程量

（2）總價固定合同最終價款的确定方式：本合同協議書确定的合同價款是分包人完成分包範圍内工程并承擔保修責任的全部價款，除非發生通用條款第22條規定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結算價款，不予調整。

分包工程最終價款＝協議書确定的合同價款＋工程變更追加價款

（3）按實結算合同最終結算價款确定方式：本合同協議書約定的合同價款是依據分包人的工程預算而暫定的工程價款。工程竣工驗收後，雙方按定額和 費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械台班等信息價和雙方計量确認的實際工程量進行按實決算。

分包工程最終價款＝工程決算價款

（4）他确定工程最終價款的方式。

8、注意審查分包人違約責任的設置

（1）分包人轉包或再分包本工程的，承包人有權解除合同，分包人應向發包人支付分包工程合同價款10％的違約金。

（2）因分包人原因緻使分包工程延期竣工的，按下列規定處理：

① 分包工程的延期未造成總包工程延期竣工的，分包人應向發包人承擔工期違約責任，支付延期竣工違約金，違約金标準為每天 元。

② 因分包工程延期竣工導緻總包工程延期竣工的，分包人還應向承包人支付延期違約金，違約金标準為每天 元。

（3）分包工程質量未達到本合同約定的質量目标，分包人應向發包人承擔違約責任，違約金為 ，同時因分包工程質量達不到約定标準造成總包工程達不到總包合同約定标準的，分包人還應向承包人支付分包工程合同價款 ％的違約金。

（4）分包人的其他違約責任：分包人違反本合同義務，造成發包人、承包人其他損失的，應承擔賠償責任。

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