我是廣叔談房，資深房産投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬于實戰派隻說對你最有用的操作和建議。

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提問：廣州市海珠區綠地越秀海玥，125方四房，2017年入手，但近年海珠西漲幅較慢，是否繼續持有或置換？小孩明年上小學，考慮到學位，選擇花地灣萬科金域曦府、萬科城市之光、中海保利朗閱？

回答：你好。綠地越秀海玥，燕崗，有11号線在線，附近環境一般，有絲綢印染廠，小區也小；花地灣，相當于到江的對面去，廣鋼地段環境是要很多，居住氛圍好，兼顧自住萬科金域曦府、中海保利朗閱都可以考慮；萬科城市之光也沒問題；重點考慮工作通勤和小孩上學即可。

提問：1、現居住在海珠區濱江西天譽半島174方三房，小孩2024年上小學，附近學校不太理想，想買兩手的廣鋼新城的振業和頌143方四房望中央公園，附近是省實二小，投資兼自住，廣鋼新城還有潛力嗎？還是去越秀區買東風廣場等較新的學區房？天河北天文苑二手，對口華陽小學，上述如何選擇？

2、父母住光大花園二期2樓115方三房兩衛，前景如何？需要置換嗎？

3、順德北滘新城的順德末來城140方四房，三樓，今年附近新房掉價，還值得持有嗎？

回答：你好。

1、天譽半島，同福西，樓齡并不老，有江景，大戶型居多，偏自住；廣鋼新城還有一定潛力，但該地段隻适合剛需，大戶型在這裡的流動性不佳。建議考慮天河的學區，具體價值高的闆塊及樓盤分析，詳見知識星球内部。

2、光大花園，工業大道北，2004年建，短期持有沒問題，中長期看可以置換到地段更好更新的小區。

3、順德末來城，地段不錯的，但産品大戶型且低樓層，總價偏高，相應需求度會減弱。可先拿着看看，挂牌也不一定能賣出去。

提問：廣叔您好，想買一套天河華陽學位房，讓中介找了兩套最便宜的，一個是林和東路教師宿舍，61方兩房一廳報價410萬，樓齡舊；另一個是嘉尚國際公寓，樓齡很多，37平一房一廳報價370萬，單純要學位不住的話哪個漲幅會高一點？

回答：你好。建議買新一點的嘉尚國際公寓。太老的話，由于純學票性質，學票價值降低，老破小幾乎失去流動性。而新一點至少出租都還會更受歡迎一些。

提問：你好，剛加入你這，我想咨詢一下。我想買一套1000左右的房，用于小孩上學和自住投資。3房和4房左右 ，朝南方向（現在住的北向房，太難住） ，二手房和新房都可以，地區最好是天河。你可以給我一些比較好的建議嗎。或者 你給我一些其它調整的的方案。我也看過一些樓盤。像番禺的和越房。天河的保利天彙，華景新城，天河公園，金融城，天河北的一些二手房。 真的是不知如何取舍。

回答：你好。1000左右，考慮天河或者海珠臨江區域，其他番禺闆塊都不用去看了。可看下：具體價值高的闆塊及樓盤分析，詳見知識星球内部。

提問：廣叔你好，新人首問。很幸運看到您的文章，才進來星球，看了一些您的文章，很受啟發，但是思路還不夠清晰，想跟您咨詢一下買房的事情。我現狀是有廣州購房資格

1.嘉禾望崗新世界有一套房子，原來上學用，現在不用了

2持有5年了，這兩年好像跑輸了。

新世界看您文章說投資價值不高，想賣掉在其他地方投資，這個決定怎麼樣？

思路

1，總價在800w左右，努努力，可以上到900w。

2，不在意新房或者二手，預計持有周期5年左右，然後賣掉。如果有更好的收益，也可以持有更長一點。

3，您看買哪個區域，多大面積，什麼房型，有無推薦的盤。目的純投資，謝謝您，麻煩了。

回答：你好，感謝支持。

1、新世界算嘉禾望崗的标杆盤。随着白雲新城起來，吸走了一部分匹配需求。周圍環境一般且挂牌量大，價格易橫難漲。不自住可出手置換。

2、900w可看下：天河：具體潛力大的闆塊，詳見知識星球内部分享！

提問：廣叔您好！海珠區的珠江廣場能買來投資嗎？前景如何？望花園總價800餘，已建20年，但當一手樓賣（聽說出租20年現收回）

回答：你好。珠江廣場區位還是可以的，但産品有一定樓齡了，未來産品老化，漲幅和流動性偏弱。結合自住還能持有3-5年，純投資建議買新一點的。

提問：你好廣叔。我今天去看了越秀星彙文玺和星彙城，兩者星彙城可選擇樓層朝向多一些，靠近南大幹線輔線。88方的東南方向總價在380多萬。文玺目前隻剩尾貨，看的是95方，有南向2-3樓望華工和頂樓，另有一個8樓東南望暨南大，總價會低一些。要怎樣去做選擇呢？選擇理由是什麼？另外和星河灣的97方對比，三房總價也在380之内，又要如何考慮呢？請廣叔特别指教一下

回答：你好。根據通勤距離考慮。論投資大學城區位的潛力會更大一些，并且通勤琶洲、金融城都沒問題。星彙文玺和星彙城區位相當，重點考慮樓層朝向通風采光即可。選擇中高層、南北通透為佳，避開高速噪音。

提問：你好廣叔，6.7百萬預算，投資 自住，保利天彙和觀雲府哪個好？觀雲府定位是不是比保利天彙高端？

回答：你好。觀雲府價格偏貴了，地段上并沒有太大優勢，靠近立交，離江邊也還有一定距離，高樓層景觀視野還可以。結合自住，喜歡景觀視野好，觀雲府也可以考慮。純投資考慮具體潛力大的闆塊，詳見知識星球内部分享！

提問：廣叔，保利雲湖一号是否可以入，5棟111方小四房，高層望湖景，4萬每平，樓盤有32888每平的。感到房價虛高。請您分析

回答：你好。保利雲湖一号景觀不錯的，地段潛力一般，綜合配套一般，未來區域競品可能比較多，所以這個價位投資看略一般。适合周圍工作自住。

提問：廣叔您好，我在廣州沙面工作，自住房在白雲區擎山苑頂層複式177平，老婆名下有套房在金沙洲保利西海岸彙海花園。夫妻都沒有貸款記錄。我想把擎山苑的房子賣了，換個離工作單位近一些，能夠兼顧小孩上小學初中的房子。您覺得賣擎山苑是個好主意嗎？置換的标的有推薦嗎？手頭現金有一兩百萬的樣子

回答：你好。擎山苑，小區小，也有一定的樓齡，戶型一般，而且還是大面積複式，流動性偏弱，可提前考慮出手置換；可看看廣鋼、花地灣的新盤，如：具體潛力大的闆塊，詳見知識星球内部分享！或配置兩套，一套荔灣自住，另一套天河投資。手上現金買荔灣，将擎山苑出手後置換到天河。

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