我是深叔，擁有多年深圳房産研究和投資經驗，長期持續關注深圳地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下深圳購房答疑内容，來自公衆号“深叔說房”的粉絲精選提問：

提問：深叔，你好，我在深圳有兩套房産，一套是羅湖東方都會，目前限售，一套是寶安弘雅花園，另外在中山有一套毛坯房，現在考慮通過出手或者抵押的方式置換成兼顧學區、自住的房子，請問有沒有什麼建議？

深叔：你好，弘雅花園所在片區成熟，戶型通透，生活交通便利，性價比高，做二押單價浮動在15%以下，融資空間在320左右；中山的房産如果是在翠亨新區、火炬開發區等潛力大的區域可以考慮繼續持有；不建議用抵押方式再買一套，一方面福田學區選擇并不多，小戶型學區隻能用來上學，無法自住，另一方面，再疊負債，月供壓力過大。最後，給買房者兩個建議方案：一、2年同時出手寶安、羅湖、中山房産，置換到南山育才或南二外學位；二、同時出手寶安、中山，置換成福田三房或南山兩房，可以考慮老蛇口東角頭、白石洲、景天科技中學周邊。具體詳見内部資料《價值百萬的購房邏輯》。

提問：深叔，你好，寶安區出台的積分入學政策具體是怎樣的？哪些項目可以加分呢？該怎樣做才能讓孩子進入較好的學校？

深叔：你好，寶安區的學位積分由基礎分和加分項兩部分構成綜合積分，按照積分高低進行學校的錄取工作。寶安區，根據生源的戶籍、房産情況劃分，基礎分值設為8個檔次，加分項方面，分深圳戶籍和非深圳戶籍兩類，深圳戶籍主要依靠居住時間、計生、戶證加分；非深圳戶籍按照社保、計生、戶證加分。如果想上較好的學校，那麼就應該盡量購買學區房，要想讓孩子進入名校，應該結合自身在寶安區的積分條件，選對學區，或者想辦法為孩子創造入學條件，讓孩子在上學時能夠滿足學校的要求。

提問：深叔，你好，我目前我名下有兩套房子，一套光明峰荟花園，一套塘廈萬科朗潤園公寓，家庭年收入230萬 ，針對已有資産和後續購房有沒有什麼建議？

深叔：你好，峰荟花園在光明老城區，老城區工業格局錯綜複雜，公租房和保障性住房多，成長空間沒有新區科技城大；塘廈萬科朗潤公寓産品不适合投資，塘廈公寓是為了承接觀瀾外溢，産業是低端制造批發行業，收益不大，建議出手。建議買房者珍惜首房首貸名額，繼續積攢首付，将目标定在1000-1500萬的房子，這樣才算沒有浪費這麼強的月供能力。具體詳見内部資料《價值百萬的購房邏輯》。

提問：深叔，你好，在外地有一套房子，感覺升值空間不大，感覺還是一線城市的房地産比較值得，準備在深圳買房投資，請問如果我想用租金覆蓋月供的話，需要達成什麼條件呢？

深叔：你好，想要在深圳的商圈人流密集區域實現以租養貸，需要住宅首付不低于七成，公寓首付不低于五成。投資房産的原則是本金越少越好，想達到本金減少的目的，一方面通過房子增值租金增加來實現，另一方面可以套利增值部分，這樣提高了資産利用率。如果資金充足建議考慮福田南山的次新房，資金一般可以考慮龍崗中心區的次新房。

提問：深叔，你好，在向西村金鼎大廈有一套三房，總價大概是500萬，目前存款150萬，月收入6萬，想買一套有優質初中學位的房子，請問向西村的房子有保留必要嗎？換房有些什麼方案？

深叔：你好，向西村是早期深圳紅燈區之一，以休閑娛樂為主，有較多消費場所，金鼎大廈和金色都彙是向西村的優質樓盤，租金回報率很高，向西村的城市更新項目五年内不會有進度，向西小學和羅湖中學由于生源原因沒有名校資質，同時缺少根本性的産業升級，種種因素疊加下，向西村的樓盤隻适合自住，升值空間較小。針對買房者的情況，可以有兩種選擇：1.抵押，融資空間在300左右，再買一個初中學位，選擇什麼價位的标可以結合自身資金情況考慮；2.出手，可以用三成首付購買1000-1500萬價位的學區房，福田南山的很多優質學位都可以選擇，綜合來看福田的性價比比南山高。這兩種方案更推薦的是先賣再買。具體詳見内部資料《深叔深圳買房十大頂級思維》。

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