聯系是普遍存在的，這一被廣泛認可的哲學原理在北海樓市應驗，這一次被波及的是租房市場。

曾幾何時，北海租房市場異常火爆，甚至一度出現一房難求的畫面，可能今天租客還在猶豫，第二天房子就被其他人成功入住了。

現在的北海，新房多，二手房多，那些嗷嗷待租的房子，更多，非一句慘淡能道盡房地産市場的各種心酸。

全部都是供需和調控所導緻的麼，依我看，倒也未必，且聽我細說一番！

01

過分的熱情與期待，嚴重透支北海租房市場

北海為什麼會出現大量空置待租的房子，一切，始于北海房地産市場的突然火爆。

猶記得90年代的大開發時期，北海火的快涼得更快，一時間出現了大量的爛尾樓，也因此讓北海的房地産市場開始一蹶不振，後續增長乏力。

後續的幾個導火索，刺激了北海的新房市場，同時也短暫地刺激了北海的人口增長：

其一，北部灣經濟區的宏大規劃，為北海房地産市場注入強心劑；

其二，海景房的短暫火熱，帶火了沿海房價窪地北海；

其三，炒房客的湧入，讓北海房地産一度呈現虛假的繁榮；

其四，所謂1040工程的變相刺激，短期内讓外來人口大規模湧入北海；

其五，房地産開發商正值發力期，為拓展紅利紛紛實行全國化與規模化布局；

一系列因素加持之下，自2008年以後，北海的房地産市場開始進入興起甚至所謂的“騰飛”時代，房價的起伏、尤其是海景房的起伏，更是超出了很多人的預期，那時候很多前期的購房者，都以為後續的幾十年，可以坐收紅利，甩手當個收租的大房東，優哉遊哉。

轉眼來到2016年到2018年，北海房地産的高光時刻從此誕生，一系列政策紅利、領導人足迹，讓一部分人熱血沸騰，那時候的北海房地産市場，幾乎陷入了不瘋魔不成活的狀态，不少開發商已經殺紅了眼，不賣個一萬以上，似乎都不好意思說自己是北海的樓盤，身價倍長大體是那時候北海新房的狀态。

新房房價，與二手房房價、租房房價休戚相關，很多買不起新房的人，那時候自然也買不起二手房，于是紛紛将目光轉向租房市場。

那時候的租房市場，可謂異常火爆，部分高端小區的一房，叫價上千，還不囊括物業水電等相關費用，相對搶手的兩房，随便叫價都是一千五以上，很多最後的合同價格，都達到了一千八甚至兩千，三房甚至接近兩千五。

那時候，很多房東每天都是笑靥如花的狀态，因為每個月到手的租金，比他們的月供還多，這完全是甩手當房東的節奏啊，一部分房東更是未雨綢缪，一邊委托中介租房收租，一邊讓中介趁勢尋找機會出手。

很多中介每天租房就能租出去四五套，純賺中介費與托管費就賺得盆滿缽肥，租房業務的火爆程度一點也不比新房和二手房差，畢竟，租房不需要經過任何部門的手續，合同都是私下裡進行，節奏和時間成本會快上很多，而且租戶與租戶之間還可以繼續裂變。

瞬息之間，可以萬變！

那時候笑逐顔開的房東和中介，似乎根本沒有料到後續的轉折與變故，其實房子還是那些房子，隻是一系列因素加持之下，北海房地産市場上的很多水分，被吸幹淨了：

其一，限購政策，進一步遏制炒房節奏；

其二，大灣區崛起，自貿區沖擊，周邊欽州與防城港等區域内沿海城市圍堵，北海海景房失去了性價比優勢；

其三，“房住不炒”及一系列宏調政策的影響，包含但不局限于各類經濟政策、貨币政策加持，讓房地産行業進一步降溫；

新房降溫，二手房自然也無出其右，而北海成功摘掉“重點傳銷城市”的帽子，一部分人群失去了租房需求，過分的熱情與過多的流動人口增長，造成了北海房地産市場的虛假繁榮，更是嚴重透支了北海租房市場的利潤和空間，以至于現在再看北海租房的房價，赫然發現，原來租房也并不是很貴！

02

現在的房租價格，促成了更多人購房觀望

看一眼現在北海房租的價格，真心可以用美麗動人來形容了。

一房或者單間，便宜的三百多，貴的也才五百多，二房租金七八百成了标配，就連很多相對沒那麼高端的小區，三房也不超過一千。

以北海某高端海景小區為例，這個小區也算是北海較早一批海景房的代表了，當時号稱一線海景與高爾夫生态景觀，可謂是吸引了不少購房者的目光，而現在這裡的租金，看山看海看高爾夫綠地的一房，租金也就五百左右，二房一千二左右，三房一個月一千五。

而廣東南路曾經也一度成為過北海樓市的天花闆，不少開發商背靠萬達大賺了一筆，那時候附近的房租，兩房也是在一千八到兩千左右徘徊，而現在呢？

以萬達對面某小區為例，現在那裡租住兩房每個月僅需一千，而四房每個月的租金也才兩千二左右，即使是這樣的價格，也仍舊有很多房子面臨無人承租的窘态。

事實上，北海遠沒有那麼大的租房需求，很多北海本地人都擁有自建房，購房需求都有限，更何況是租房住呢？在外來人口引進方面，由于北海産業發展與工資水平的限制，引進來的人口數量也是相當有限，而不少通過政策引進來的外來人口，都有人才安置政策， 租房需求不大。

租房市場冷淡，也有其他方面的因素左右，一方面是由于大量清退傳銷人員，讓租房市場特别是銀海區的租房市場失去了一部分固定的租房者，另一方面是北海新房市場嚴重依賴外銷，大量新房轉化為二手房，導緻的空置房屋數量持續擴大。

房地産市場本身就是一個圈，既可以互相成就，也可以互相傷害。前些年的過分火爆，透支了北海新房市場的購買力，也透支了二手房市場的有效轉化率，當一切回歸本來面目，租房市場的景氣指數，也就不需贅言了。

03

回歸理性，北海樓市最缺的是人口增量

事實上，北海樓市的幾大問題，也正是樓市現狀的誘因：

其一，過分依賴外地市場，造成空置率問題；

其二，營銷與炒作成分造成的房價溢價；

其三，人口增量緩慢造成了本地市場擴大難度太高；

整體看來，國家關于房地産的政策是不會變的，“房住不炒”是永恒的主基調，過去那種一味地叫嚣的“房漲論”似乎已經走到了窮途末路，北海房地産市場，若是想要迎來轉機，其實主要還是看以下幾個方面：

擴大本地剛性需求；

激活城市産業鍊，帶動經濟整體上行；

刺激人口增長，擴大需求缺口；

合理控制新房市場增量，逐步去除過量庫存。

房子是用來住的，這歸根結底，住的前提需要人，按照目前北海主城區的人口規模而言，過多的增量造成了新房市場的去庫存艱難，而租房市場又與新房需求息息相關，遇冷也是再平常不過。

北海的新房市場，若是想恢複元氣，甚至間接帶動二手房和租房市場，其實也并不是沒有可能，從開發商的角度來講，去套路化，基本的營銷可以有，但過多的套路隻能導緻狼來了的惡性循環，讓購房者從此卻步。同時，開發商也應該記住房子的本質是居住功能，嚴把質量關口，用口碑帶動銷量，形成房地産市場的良性發展。

從城市發展的角度，當城市發展到一定的規模，居住需求一定會随之增長，北海這些年大力發展各類産業，擴大主城區藍圖，從長遠的角度來看，人口增長是必然，這個過程中，相信樓市也已經完成了一輪優勝劣汰。

隻是在這個過程中，怕是有很多房東的心在滴血了！

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!