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等額本金等額本息哪個還款合适

生活 更新时间:2025-01-21 10:23:23

原創 大貓哥哥 大貓莊園 2022-09-05 12:46 發表于河南

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#等額本金1個

#等額本息1個

經常看到大家對這兩個房貸還款方式有認識誤區,就閑不住簡單說兩句。

利息,是對資金占用的一種費用,利息多少僅僅取決于以下3點:

1、占用本金的時間

2、約定的利率

3、占用本金的多少

1、方式1:等額本金

等額本金是什麼意思呢,就是每期償還的借款本金是一樣的,比如120萬,分120期償還,約定年利率12%,每月就是1%(簡單起見,不考慮複利、單利區别,這點錢差的不多),每期償還本金10000,償還本金的時候同時償還當期的利息,當期的利息是多少?比如第1期的利息,就是本金120萬*1%=12000,加上本金,第一期償還22000元,第二期,還是償還本金10000元,第二期占用的本金就少了,為120萬-1萬=119萬,則第二期利息為1.19萬,第二期償還總額為10000 11900=21900,以此類推。

2、方式2:等額本息

就是每期償還的金額是一樣的,因為這個償還方式的算法比較複雜,一般都是借助于計算機等計算,手算過程太複雜。這裡就不提了。

大概意思就是,因為每期償還的本息總額都是一樣的,鑒于前期占用貸款本金大,那麼前期每期償還的款項裡,利息必然會很多,比如上邊同樣的條件下:

等額本金等額本息哪個還款合适(等額本息還款等額本金還款)1

每期償還金額17216元,其中第1期償還本金5216元,償還利息為12000,看見沒,第一期的利息,等方式1和方式2的利息是一樣的,為啥呢,因為第一期,占用的

1、貸款本金、

2、占用時間、

3、利率

都是一樣的,這三個一樣,自然利息也一樣。但是第二期就不一樣了,因為方式2方式下,第一期償還的本金少,隻有5216元,而方式1中的第一期償還本金的金額卻是10000元,故第二期還款中,因為方式2占用的本金就多(10000-5216)=4784元,利息自然也就多了,比如第二期,方式1償還利息11900,第二期的利息就是11947,就多了4784*1%=47元。

随着往後推移,第三期的方式2的利息還會比方式1下的第3期利息差額增加,直到期中,比如此例中大概是第67期的時候,方式2的償還的本金開始大于方式1下的償還本金,這樣方式2下的利息與方式1下每期的利息的差額逐漸降低。

3、兩種方式對比

本例中,方式1下償還借款總額1,926,000元,如下圖:

等額本金等額本息哪個還款合适(等額本息還款等額本金還款)2

方式2下償還總額2,065,981元,如下圖:

等額本金等額本息哪個還款合适(等額本息還款等額本金還款)3

此例中,方式2比方式1多償還2065981-1926000=139981元。

通過上邊的分析,就大概知道了,為啥方式2下總額多付了139981元,因為方式2下,占用的貸款本金時間比方式1下長,所以說,這兩種方式下償還房貸,并不是說哪個一定好,哪個一定是坑。很多人總說方式2這種方式是坑人的,這個也得綜合自身情況來看。

還是談那3點:

1、貸款本金、

2、占用時間、

3、利率(這一點,是可以确定的,越低越好,上邊1、2點不一定了)

4、學會用機會成本思考問題

經濟學上有個東西叫機會成本,比如這裡,你要提前償還貸款,如果你能有能力,把投資收益率做到15%年化,那麼你償還貸款這筆錢的機會成本就是15%,也就是說你從銀行貸款120萬,給銀行12%,自己用這筆錢整到15%,相當于自己就賺了3%。如果是這樣的話,是不是貸款越多,時間越長,當然利率嘛,越低個人賺的越多。

然而實際生活中,很少有人能把收益率做這麼高的,一般存定期也就3-4點吧,以前可能有理财做到5%,這麼來說的話,個人的機會成本就是4%吧按照,4%遠遠低于12%,也就是說,你把這個錢償還貸款,機會成本就是小于償還貸款所取得的收益,當然是要提前償還貸款,也就是說貸款的本金越少越好、期限越短越好,這麼的話,就是選擇方式1是合理的。

當然,還要考慮個人的經濟情況,個人有沒有這麼多充足的現金流呢?如果沒有那就隻能按照方式2了,這個方式下的償還金額,前期的壓力比方式1下的壓力小得多,占用貸款本金的時間自然也就延長了,利息就多了。

實際生活中,有個公積金貸款,這是個好玩意,首套房利率隻有3.25%,這就有了套利空間了,也就是如果能跟銀行聊聊,找到一個4點左右甚至更高的定期存款,或者保本理财(理财有坑需謹慎),那麼就果斷貸款越多越好,時間越長越好,貸出來,如果有更好的投資标的就更好,沒有的話就去存定期,穩定的套利。

大概就是這麼個意思,選擇哪種方式還款,是需要因人而異的,但是有一條是肯定的。就是兩種方式下,貸款的價格,也就是利率是一樣的。不同的利率環境下,就要選擇不同的方案(如果可選的情況下),貌似前段時間,的房貸利率超級高,鶴壁這裡6.45%了手首套房,然後銀行咬死隻有一種方式,這麼高的利率,銀行肯定不傻,就是等額本息,就是讓你在這麼高的利率下,多占用資金,多生利息。

大概就是這麼個意思吧!

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