房地産開發土地增值稅怎麼計算?關于瑞立諾創辦15年 瑞立諾累計為1000餘家企業提供涉稅服務，行業涉及房地産，互聯網 ，金融 ， 影視，高新科技，新能源等多個領域.，今天小編就來聊一聊關于房地産開發土地增值稅怎麼計算?接下來我們就一起去研究一下吧!

房地産開發土地增值稅怎麼計算

關于瑞立諾

創辦15年 瑞立諾累計為1000餘家企業提供涉稅服務，行業涉及房地産，互聯網 ，金融 ， 影視，高新科技，新能源等多個領域.

一、做好土地增值稅稅收籌劃對房地産的重要性

近些年，國内經濟的快速發展，使房地産企業的規模和增速達到了前所未有的水平，在房地産企業九大稅種中，土地增值稅對房地産企業而言是最重要的一種稅種。土地增值稅稅率為30%至60%的四級超累進稅率，計算複雜以及計算周期長，由于這一狀況，會在一定程度上抑制房地産的炒地、行為，能更好的是房地産企業得到良性發展，房地産企業是土地增值稅的主要納稅人，在土地開發和日常的經營管理中，在稅收方面，尤其要提前籌劃土地增值稅，合理定價。開發更多剛性需求的普通标準住宅，合理的價格，才有可能能做到免交土地增值稅，降低稅負，增加收益。

二、房地産企業土地增值稅的納稅籌劃方法

01

巧妙合理的運用稅收政策

（1）運用普通住宅稅收優惠政策，我國對土地增值稅規定了很多稅收優惠政策，因為土地增值稅适合4級超累進稅率，房地産開發企業可以充分創造條件，普通标準住宅 與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。納稅人建造普通标準住宅出售，增值額未超過法定扣除項目金額 20%的， 免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額 按規定計稅。為确保房地産行業的利潤最大化。另外，在已經确定銷售價格的情況下，可以進行測算，通過合理的成本計算或分攤，是否可以在合理範圍内将部分開發成本分配到普通住宅。隻要在普通住宅增值率控制在20%以内，可以享受免稅政策

02

通過費用的轉移來籌劃

根據目前的會計準則，房地産開發公司在企業管理過程中産生的管理費用、銷售費用和開發項目的間接費用不能嚴格劃分。在實際工作中，也存在一種難以區分的交叉情況，這在一定程度上為企業成本的發展提供了相應的空間。在相應的會計核算過程中，房地産企業可以将這些難以區分的費用列入項目開發的支出成本當中。

例如，某些費用可以通過集團或者項目公司，作為咨詢服務費分配到各個項目上，以增加項目所需的開發成本。對于轉移費用，必須有依據，合理合法合規。不能隻是為了可以實現減稅和虛假增加開發成本的目的，給房地産企業帶來不必要的稅收風險。

03

合理的增加扣除項目資金進行籌劃

根據法律規定，在計算與土地增值稅項目有關的扣除資金時，對于不能提供相關有效憑證的項目，需要根據相關法律憑證予以扣除。并專門制定了房地産行業的預期提取費用。除特别規定外，不得扣除。

因此，房地産行業需要了解，在消費者能夠承受的範圍内，必須提高公共設備的質量，提高商品房的規格，改善商品房環境，合理利用成本效果，加強扣除項目資金的數量。此外，還應特别注意從房地産行業獲得的建築安裝發票。如果建築服務所發生的縣、鎮的名稱和項目名稱沒有特别标記，則應注意發票的備注欄。不得納入扣除土地增值稅的項目資金。

此外，在土地增值稅清算方面，如果沒有辦法及時獲得有效合法的憑證，納稅人可能會面臨可扣除的風險，也就是說，他們将需要相應地繳納更多的稅款，這是一個有效的基礎，在未來獲得及時的成本和費用。根據目前的文件，也很難在第二次清算中扣除相關土地增值稅。

因此，如果有大量的清算，沒有真正支付成本或已經支付但未能獲得合法發票由于某種原因，需要盡快解決，同時試圖獲得提前發票，以确保相關稅務機構顯示清算和交換建議，這樣項目的成本可以得到足夠的扣除。

04

利用代建 合作建房的稅收政策進行籌劃

（1）代建

稅法中對房地産的代建房行為是否征稅做出了具體規定，房地産的代建行為是指房地産開發公司代客戶進行房地産的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對于房地産開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地産權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅範圍。房地産開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初确定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發後銷售繳納土地增值稅。

注意事項：需要注意的是，委托代建業務在稅務上認定時，需要同時嚴格符合以下幾個條件：

(1)由委托方自行立項;

(2)不發生土地使用權或産權轉移;

(3)受托方不墊付資金，單獨收取代建手續費或管理費;

(4)事先與委托方簽訂有委托代建合同;

(5)施工企業将發票開具給委托建房單位。

（2）合作建房

稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成後轉讓的，應征收土地增值稅。房地産開發公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃

例如:某房地産開發公司擁有一塊土地，拟與A公司合作建造寫

字樓，資金由A公司提供，建成後按比例分房。對房地産開發公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地産成本，增強了市場競争力。将來再做處置時可以隻就屬于自己的部分繳納土地增值稅。

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關于拆遷補償的籌劃

在項目開發過程中，房地産行業很有可能接觸到拆遷補償問題。拆遷補償通常有三種方式，第一種是就地安置回遷戶，第二種是異地安置回遷戶，第三種是向拆遷戶支付相應的貨币補償，讓拆遷戶自行安排安置用地。

對于那些用房産補償拆遷戶的人，補償房屋應當按照市場報價計算。同時，還需要将資金計入拆遷補償費的開發成本。在計算和估算土地增值稅的增值額時，必須将拆遷補償費用作為開發成本，作為加計扣除基數房地産業記入百分之二十扣除的基本數額。。

拆遷補償費用應重點關注拆遷補償費用是否實際發生，房地産開發企業和拆遷戶拆遷補償款，合同，簽收花名冊，是否一緻，

房地産企業土地增值稅的五大稅籌方法，每個方法，都要做到有理有據，如果您有哪方面的困惑，歡迎咨詢瑞立諾财稅.

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