01 房屋買賣合同網簽的含義

根據《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》（建房規〔2020〕4号）附件——房屋網簽備案業務操作規範：

房屋買賣合同網簽備案，是買賣雙方當事人，通過政府建立的房屋交易網簽備案系統，在線簽訂房屋買賣合同，并進行備案的事項。是房屋交易的重要環節。

用戶可根據備案号對合同進行查詢。因此，網簽備案可以讓房地産交易更加透明化，防止“一房多賣”的情況發生。

02 房屋買賣合同網簽的具體操作

根據住建部2020年3月26日發布的《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》（建房規〔2020〕4号），可将房屋網簽備案基本流程總結如下：

1. 備案辦理主體

• 新建商品房網簽備案，由房地産開發企業辦理。

• 存量房網簽備案，通過房地産經紀機構成交的，由房地産經紀機構辦理。

• 存量房網簽備案，通過買賣雙方當事人自行成交的，由雙方當事人辦理。

• 金融機構提供貸款的，宜由金融機構辦理。

也就是說，新開發商品房和存量房（二手房），都是可以辦理網簽備案的。

2. 備案辦理機構

經網簽備案系統注冊的房地産開發企業、房地産經紀機構、金融機構等可通過市、縣住房和城鄉建設部門提供的網簽備案端口辦理，讓當事人就近辦理、當場辦結。

買賣雙方當事人自行成交存量房的，雙方當事人可通過互聯網或手機應用軟件（APP）登錄網簽備案系統，也可通過房地産交易中心等政務服務大廳窗口辦理網簽備案。

3. 備案核驗

（1）提交材料：新建商品房網簽備案，需提交買受人身份證明。存量房網簽備案，需提交買賣雙方當事人身份證明。通過信息共享未獲得房屋産權信息的，還需提交房屋權屬證書。

（2）核驗方式：通過信息共享等方式獲取核驗所需信息，完成交易主體和房源信息自動核驗。

（3）辦理時限：即時自動核驗。

（4）核驗要求：屬于以下情形的，無法通過網簽備案，也就不能獲得合同備案編碼。

• 買受人：屬于失信被執行人；屬于限制購買房屋的保障對象；屬于實施限購城市（縣）的限購對象；屬于不具備購房資格的境外機構或個人；或屬于其他依法依規限制購買情形。

• 出售人：出售人不屬于房屋所有權人；或屬于限制民事行為能力的自然人。

• 交易房屋：未取得預售許可或現售備案的新建商品房；屬于按政策限制轉讓的房屋；不滿足上市交易條件的政策性住房；存在抵押、查封等限制交易情形的房屋；或其他依法依規限制轉讓情形。

4. 備案辦理流程

第一步，錄入合同。

房屋網簽備案系統自動導入買賣雙方當事人及房屋信息，當事人在線填寫成交價格、付款方式、資金監管等合同其他基本信息，自動生成網簽合同文本。

第二步，簽章确認。

買賣雙方當事人在打印出的網簽合同上簽章确認并将合同簽章頁上傳至房屋網簽備案系統。有條件的城市，可以采用電子簽名（簽章）技術，在網簽備案系統中予以确認。

第三步，備案賦碼。

核驗通過的，完成網上簽約即時備案，賦予合同備案編碼。

第四步，網簽備案信息載入樓盤表。

網簽備案後，将合同備案編碼、購房人基本信息、成交價格、付款方式、資金監管等房屋買賣合同網簽備案信息載入樓盤表。

根據各地實際情況，各地房地産主管部門制定的房屋網簽備案具體程序可能有所區别。

03 房屋買賣合同網簽備案的效力

1. 法律效果

（1）房屋買賣合同是否網簽備案，不影響合同本身效力。

網簽備案是房地産主管部門因市場管理需要而規定的公示程序，是否網簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第六條規定：

當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求确認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

（2）房屋買賣合同網簽不具備物權效力，房屋所有權并未移轉。

在劉希波、鄧傑再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院（2018）最高法民申350号]中，最高法認為：

從《中華人民共和國物權法》的規定看，物權公示原則為法律規定的基本原則。對不動産而言，其設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。

...商品房網簽登記是政府部門依托其建立的商品房網上簽約備案平台，規範房地産開發企業、房屋中介公司等相關主體進行商品房預售管理的網上備案登記行為，商品房網簽登記并不具有物權變動性質，而是行政機關對于商品房買賣合同進行管理的一項措施，商品房網簽登記并不直接産生不動産物權設立或變動的效力。

（3）房屋買賣合同網簽，盡管不具備物權效力，但可能作為法院裁判的依據。

在劉某訴趙某、王某房屋買賣合同糾紛案[(2011)二中民終字第17982号]中，北京市法院結合一房二賣合同糾紛審理實際和目前的法律規定，确立了以下規則：

出賣人就同一房屋分别簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序确定履行合同的買受人：

(1)已經辦理房屋所有權轉移登記的；

(2)均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的；

(3)均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網簽、合同成立的先後等因素，公平合理地予以認定。

上述規則充分考慮了各項因素對于合同履行的影響力大小，作為一房二賣合同糾紛審理的指導依據，既具有正确性，也利于實現同案同判和司法統一。

2. 實際效果

經網簽備案的房屋買賣合同，可以作為當事人辦理銀行貸款、住房公積金提取、涉稅業務等的依據。

在商品房預售交易中，買賣合同簽訂後網簽備案是重要的程序之一。在網簽備案完成後，房屋預告登記、抵押貸款等後續事宜方可進行。

從買方的角度，可以将網簽備案作為一種風險防範措施。

• 對于一手房買賣，當然可以及時查詢、催促網簽備案，防止開發商“一房二賣”；
• 對于存量房（即二手房）買賣，特别是要過較長時間再交房的二手房交易，買方應主動事先設置、并積極推動辦理網簽備案手續，一旦備案，賣方就難以再次出售了，買方風險會小很多。

04 商品房網簽的查詢方式

網簽信息在各地住建部網站都可查。

拿北京樓盤網簽查詢舉例，查詢流程：

• 進入「北京市住房和城鄉建設委員會」官網；

• 點擊「房屋管理」；

• 點擊「房地産交易」版塊；顯示各類項目信息公示（例如預售住宅項目類、現售住宅項目類）。

• 進入信息公示界面後，點進任一樓盤名稱，可看到詳細樓盤表，具體到門牌号房屋所處狀态。

05 商品房網簽備案相關規定

1. 《中華人民共和國城市房地産管理法》（針對商品房預售）

第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經确定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房産管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定将預售合同報縣級以上人民政府房産管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

2.《城市房地産開發經營管理條例》（針對商品房預售）

第二十六條 房地産開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地産開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日内，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地産開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

3.《城市商品房預售管理辦法》（針對商品房預售）

第十條 商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。

開發企業應當自簽約之日起30日内，向房地産管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

房地産管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。

4.《國務院辦公廳關于促進房地産市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4号）

（七）進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。

各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素，合理确定土地供應方式和内容，探索土地出讓綜合評标方法。對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

要結合當地實際，合理确定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地産開發企業，要在規定時間内一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼标價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。

5. 經國務院同意印發的《住房城鄉建設部關于進一步規範和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128号）點擊查看全文

6.《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》（建房規〔2020〕4号）點擊查看全文

7. 《住房和城鄉建設部辦公廳關于印發全國房屋網簽備案業務數據标準的通知》（建辦房〔2020〕14号）點擊查看全文

附： 備案流程圖

以下為住建部于附件提供的各類商品房網簽備案流程圖：

（1）新建商品房買賣合同網簽備案業務流程

（2）存量房買賣合同網簽備案業務流程

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