當企業出現資産評估增值的情況時，不能置之不理，而是要考慮應該如何進行财務核算以及納稅處理。

現在，就用實例詳解怎樣核算與納稅處理。

一、案例

嘉誠房地産公司名下有塊100畝的商業用地，2012年以80萬元/畝的價格，受讓該土地，由于目前房地産市場不太穩定，所以一直閑置未開發，公司因資金周轉的需要，以該土地抵押給銀行進行融資，在進行土地抵押前，對該土地進行了資産評估，評估市場價值為200萬元/畝。

二、财務核算

(一)受讓土地使用權時賬務處理

借：無形資産 8000萬元

貸：銀行存款 8000萬元

(二)評估增值時賬務處理

借：無形資産 12000萬元

貸：資本公積 12000萬元

需要說明的是，嘉誠房地産公司取得的土地使用權未進行開發前，應先按繳納的土地出讓金将該土地使用權确認為無形資産，開發時，再将該土地使用權的賬面價值一次計入房地産開發成本。

二、稅務處理

(一)增值稅

根據财稅(2016)36号文相關規定，轉讓2016年5月1日之前取得的不動産，可以選擇簡易計稅方法，适用5%的增值稅稅率。

但是，本案中嘉誠公司隻是對公司名下的土地使用權進行了市場價值的評估，并未對外進行使用權的轉讓，土地使用權并未發生轉移。

因此，嘉誠公司“土地使用權評估增值”無需繳納增值稅。

(二)土地增值稅

是不是“土地一評估增值”就等于“土地增值”了，就要交土地增值稅呢?

很多公司就顧名思義，以為“土地增值”那不就要交土地增值稅，哪知道這稅種屬于财産和行為稅，交與不交要看你是否轉讓。自有土地評估增值不需繳納土地增值稅，如果轉讓時發生的增值才需要繳納土地增值稅。

(三)企業所得稅

在會計上，對評估增值的資産，一方面增加相應的資産價值，另一方面增加企業的資本公積，也就是說，會計上對評估增值部分不确認為企業的收益。按照成本核算的要求，對資産評估增值部分企業可以計提折舊和攤銷費用。

在稅法上，企業的各項資産，包括固定資産、生物資産、無形資産、長期待攤費用、投資資産、存貨等，以曆史成本為計稅基礎。

所謂稱曆史成本，是指企業取得該項資産時實際發生的支出。

企業持有各項資産期間資産增值或者減值，除國務院财政、稅務主管部門規定可以确認損益外，不得調整該資産的計稅基礎。

因此，在稅法處理上，資産評估增值不需作賬務處理，由于嘉誠公司土地使用權未發生轉移，所以也不需要繳納企業所得稅。

(四)印花稅

根據印花稅相關規定，記載資金的賬簿，按實收資本和資本公積的合計金額0.5%貼花，其他賬簿按件計稅5元/件。

這樣一來，如果企業資産發生了評估增值，會計上也進行了賬務處理，那麼根據印花稅相關的規定，應就增加的部分繳納印花稅。

(摘自昌堯講稅，作者馬昌堯)

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