鄭州金水區發展前景?撰文：佩奇 美編：麗君 校對：紫藤，今天小編就來說說關于鄭州金水區發展前景?下面更多詳細答案一起來看看吧!

鄭州金水區發展前景

撰文：佩奇 美編：麗君 校對：紫藤

2018年即将結束，寫了一年文章的佩奇也算是對樓市有了更深層次的理解與認識，生活尚且需要回望過去和展望未來，想在樓市上獲取财務收益與更優質自住需求的我們更要學會反思2018與展望2019。

在此，佩奇我依照自己對于樓市的理解，寫下以下文字，僅供大家參考。

開門見山，首先我們先來回顧一下最近中國樓市政策松綁的城市及政策的具體動态。

首先是山東菏澤，這個距離蘭考縣僅70公裡的四線城市，似乎打響了“松限”的全國第一槍，主要是為限售松綁，确定取消新房與二手房的轉讓限制。

随即，廣州與珠海在同一天，推出了不同形式的松綁政策。廣州為限價松動，由原本的一刀切政策改為浮動價格，公積金新政也開始支持異地提取使用；珠海非戶籍購房者的門檻則由從前的連續5年社保降至一個月到一年社保不等。

就在12月26号，湖南省衡陽市，官宣從2019年1月1日起，執行新的商品房限價政策。但據最新消息，新政目前處于停擺階段，随後會根據實際情況随時進行調整與恢複。

最勁爆的是合肥的“因城施策”。具體是四線一區無需社保即可購房，合肥市（含4縣）集體戶口、非合肥戶口隻需提供1個月社保即可購房。

自從年底的中央經濟會議後，這個詞語便成為了各路吃瓜群衆讨論的焦點，說好了一起白頭，合肥卻“先焗了油”。

【一】樓市放松，要起風了？

這麼集中的房地産“松動”，似乎好幾年沒有見過了，是政策要開口了嗎？是下一個大行情的前夜嗎？

我們需要理性分析一下這背後的邏輯。

1、廣州限價提高，主要還是為了穩定房價，在蓬勃拍地的過去兩年間，廣州也出現了“天價地王”，2017年，海珠區石崗路地塊以5.5萬/㎡樓面價被時代地産所拍下，“天價地王” 政策因素，導緻許多開發商利潤率創新低，部分項目甚至不足5%。

限價政策的“因地制宜”，在基建物料普漲的背景之下，也是為了給樓市調控期的各大開發商們更多的自由空間。

而廣州的公積金新政，支持異地購房提取餘額，更是與樓市調控關系不大。目前全國多個城市均支持異地購房提取公積金。北京在2018年9月之前可以異地提取，9月之後政策收緊必須要戶籍所在地或者省會城市才可以異地提取。江蘇、天津等省份也都可以異地購房提取公積金。

所以，以廣州的政策判斷全國的樓市走向，理由尚不充分。

2、再看山東菏澤與湖南衡陽，這是兩個幾乎在中國版圖上沒有存在感的城市，引領了中國樓市“自上而下”傳導的行情的最後一站。但是歡愉過後，留下的卻是一地雞毛。

在三四線城市，人口流入普遍呈現淨流出，在商業中心圍繞政府機關興建的背景下，公職人員是最體面、收益最穩定也是最有地位的職業，真正能帶動社會活力的工作機會少且收入不穩定。“土地财政”作為支撐城鎮化與公職人員收入的主要來源。

如今的三四線城市，“房住不炒”的政策三令五申，土地流拍已經不再是稀罕事，這就意味着拍地掙錢這種簡單粗暴的辦法至少是在現在遇上了“瓶頸期”。

但是放開新房與二手房的交易限制，卻能在一定程度上增加稅收收入，緩解沒有主力産業支撐的地方政府的财政壓力。

3、作為曾經的“樓市四小龍”，合肥可以說是引領了上一波行情中，二線城市的漲幅。如果說廣州的新政不算松限的話，那合肥的應作何解釋？

首先，早在今年上半年，各大二線城市的搶人政策，并超低門檻的落戶條件，就已經在某種程度上使得非戶籍人口購房不再是難事，這點，西安走在了時代最前端；而前幾個月鄭州的“人才新政”，其實在某種程度上類似于如今合肥的新政，加之鄭州遠郊“不足為外人道矣”的購房資格原因，強調合肥對全局的影響有點大驚小怪了。

回望2016年鄭州的大行情，從最優質的高鐵站片區率先起風，瀚海晴宇、建業天築和海馬公園幾乎一天一個價，緊跟着的是市區，最後才是鄭州的遠郊地區。

而當如今市場穩定，冷靜下來，率先降價的卻是最後跟漲的遠郊地區，部分遠郊盤的降幅可能會超過30%，而高鐵站，老三環内等城心位置，基本處于合理的10%上下震蕩。

這似乎與全國樓市如出一轍，在2016年二線城市行情之前，是深圳、北京等超一線城市率先領漲，随即2016年開始蔓延至強二線，諸如杭州、南京；之後才是鄭州等中等二線城市，再後來到弱二線甚至是三四線城市。

但當潮水褪去，最先被撤掉遮羞布的就是這些三四線城市，對“土地财政”過分依賴，沒有常年的人口流入，産業類型單一且低端，甚至有過公務員發不出工資的窘境，基本處于城市食物鍊的最下端。而二線及二線以上的城市，則相對較為堅挺。

【二】鄭州2019何去何從？

上面說了這麼多，可能大家對其他城市研究不深或沒什麼興趣，主要還是針對鄭州市場，那佩奇我就針對2019年的鄭州做一些推演，講一些自己的觀點與見解。

首先是利率問題，這個問題不僅困擾手裡錢不多的剛需族，對于手裡稍顯寬裕的中産家庭，依舊是繞不開的彎。從2017年年初的9折利率，到如今的普遍基準利率上浮3成，我們以綠都瀾灣89㎡小三房計算，單價按照14000元/㎡，首付3成，貸款30年計算，月供從4600元左右/月漲到了5400元左右/月，中間800元的漲幅，對于普通上班族而言，就是一輛家用汽車一個月的油費。

盡管我們國家依舊處于通脹的預期中，通貨膨脹會幫你解決一部分的壓力，但上浮3成的利率會讓所有購房者計算月供有所顧忌。

2018已經過去，那2019年利率走向會如何？

2018年12月20日，美聯儲加息，這對于中國房地産和股市是利空的消息，而我國同時間選擇的則是定向降息，釋放資金與流動性，支持中小企業融資。而明年基本會延續今年的态勢，至少明年上半年就是如此，大概率會降準或降息，釋放一定的資金量進入樓市，而利率長期上浮的态勢則将得到緩解。

其次就是鄭州的房價問題，鄭州的基本面是沒有問題的，這點上大家完全可以把心放進肚子裡。但是在不确定因素增多的2019年，每個區域又會呈現出不同的狀況。

1、北龍湖、綠博、濱河、平原新區：基本處于供大于求的狀況，上漲的空間不大，區域内項目較多且部分産品出現同質化。

以北龍湖為例，明年入市和可能入市的有正商禛瑞上境、風華上境；永威22号地；佳田住宅用地、龍湖北岸中糧、名門、啟迪，加之尚未售罄的康橋、保利、融創、永威、金茂、中海、正弘、中建、海馬、碧桂園、碧源、名門、美景、亞新、正商等項目，雖說北龍湖是鄭州如今最閃耀的明星，但是如此集中、大密度、同質化的推售，2019年的壓力不容小觑。但反之，也是一般中産進階北龍湖的絕佳機會。

2、港區、二七新區、管南、高新（雙湖科技城）、白沙、大北區：價格大概率會與今年呈現出對等的關系，上下浮動不會超過5%。

3、常西湖：很多人都認為2019年是常西湖新區的風口，四大中心基本建成、地鐵多條通車等大事件會帶動區域進步，同時标的較低，會有較大漲幅。

但我對此持理性态度，會有漲幅，但是漲幅會在一個合理的範圍區間内，10%是一個坎。

最後說一下鄭州本地樓市政策層面的問題。

鄭州放開限購放開限售，所有“跳大神”的言論，都是一廂情願的，樓市是政策市，在城鎮化與人口湧入之上，還要聽政策行事，而政策，你我都判斷不了具體的時間節點，隻能根據現狀做一些推測。

如同第一段所講到的，限購解除首先從對“土地财政”依賴度高的地方開始，諸如仰仗“賣地”的三四線城市。而鄭州需要經曆從環郊到主城層層遞進的過程，這個過程的周期，将會少則數月，多則數年。

限貸的利率問題也會在今年得到一定程度上的緩解，而限售的問題，與限購一樣，短期内放開基本無望。

我們可以發現，在過去的2017與2018年間，鄭州的基建成績乏善可陳，無一條地鐵線路開通，路網方面東三環下穿高鐵站東廣場算一件，反觀其他二線城市，與鄭州相當的西安，如今已經開通4條線路，武漢更不用說了，已經開通了9條線路。這中間也許是與時間節點有關系，當然也與“土地财政”有着莫大關系，動辄6億/公裡的地鐵修建成本，不是哪個城市都有這個魄力的。

但2019年，鄭州地鐵5号線、2号線二期工程、6号線區間段、14号線區間段等地鐵線路的開通、四環快速路部分路段的開通、農業快速路誇鄭州北編組站工程等重大工程将會紛紛完工，還是值得期待的。

【三】下一個大行情，什時候來？

房價上漲了，那些觀望的群衆恨不得拍斷大腿後悔自己一開始沒有買入，買入的确實暗自竊喜；而如果房價大幅度下滑，國家、銀行、甚至是以房産作為主要資産的許多人都不會答應。

這個時候，穩字就顯得極為重要，漲跌均在可控區間，财富的縮水與膨脹都在可以接受的範圍内。對于月薪幾千，上班打卡的白領而言，房價上漲1000元/㎡，100㎡就是10萬的漲幅，白領需要數年才能存夠這10萬元，瞄準一個好項目，不指望身價暴漲，起碼要于通脹齊平。

如果起風之前，基本會有幾個征兆，供大家參考。

1、金融政策放松。

這其中包括首付、利率、降息、降準等。

2、供不應求。

這個是供應層面的因素，以鄭州市場為例，新房低于6個月的供應量，就有這個迹象，如果低于3個月的量，基本處于失衡邊緣了，不斷湧入的外來人口将會面臨無房可買的狀态。

3、限購解除。

這個是需求方面的因素，當供應穩定，需求增加的時候，房價自然上漲。

目前看來，暴漲的條件不具備，當其中幾個因素彙合的時候，可能會出現穩定中的一些微漲，而有基建、學校、地鐵、規劃等重大利好的區域有一定程度上的漲幅。

人人都怕站崗，但是總有人要當韭菜，不然賺誰的錢？

展望2019年，佩奇以上内容在此僅做一個預測，至于現實市場如何，還是要看市場動向與政策導向。

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