最近有幾個關于學區房的案例，正好趁個熱度，來聊聊關于學區房的看法，以及購房的思路，當然對于學區房完全不熟，都是個人感受，不喜勿噴。

去年，教育部發了個文件《教育部關于規範公辦學校舉辦或者參與舉辦民辦義務教育學校的通知》。

其中最重要的結論：公辦的私立校在2年内要麼轉公辦、要麼完全私立。

分析：對于福州而言，雖然鼓樓學區房很貴，但是公立學校的升學率在私立面前完全不夠看。

也正因為私立學校當初通過自主選拔尖子生，來達到提升升學率，後來官方也把私立的入學改成100%搖号，後續也出現了一些私立開辦小學，意圖通過内部升學來保障升學率。

不管結果如何，目前私立校依然是福州的升學率的頭部，也正是由于去年的這個文件出台，讓福州這麼多私立校，一下子處于風口浪尖。

對于福州頭部的私立校，從關聯來說，都與老八所存在千絲萬縷的關系，比如：時代==師大附中初中，三牧==一中初中等。

正是由于這樣特殊的背景，導緻這些頭部私立，都一定程度符合了文件的限制。

近期就有網絡傳言出現，其中最受關注的就是時代中學，作為福州升學率前三名，如果時代中學真的民轉公，屆時如何劃片，就成了最大的關注。

雖然很多人唾棄學區房，但是在福州房價裡面，能短時間産生重大影響的，隻有它。

至于地鐵、商圈、公園，在學區面前完全不夠看。

就像很多時候讨厭它，但是真的降臨到自己身上，就是“真香定律”。

目前網絡流傳了很多版本，大體看看時代中學周邊情況，整體老倉山區域，有兩所公立初中：

十六中：對口（師大附小、麥頂）

外國語：對口（倉小、施程小）

這裡的重點十六中，不僅是倉山區的公立扛把子，在整個福州公立校裡面，也是屬于第一集團，可以說自身關環也不少，當然這還是在不少生源去了時代的背景下。

從目前來看，區域的四個公立小學，對房價影響偏低就是倉小 施程小，假如真的出現民轉公，不管最終如何分配，這兩所小學都能得到一定的利好。

當然查看地圖，時代中學的占地非常小，很難匹配目前網絡流傳的方案。

個人感受，面對這些非常容易引起争議的改革，完全轉私立，或者采取搖号升學，可能性更高。

當然不管最終結果如何，這都是倉山區最大的關注點。

今年福建省教育廳發了工作要點，提到了支持各地探索“大學區制”管理改革。

對于這個大學區制，也是一大熱點，是否意味着學區房就消失？

分析：其中福州在2015年就打算試點多校劃片，分為：一中—十八中片區、延安—楊橋片區、19中—11中片區、8中—15中片區，不過最後因為疫情取消了。

對于大學區制，其實也很好理解，就是打破以往，一套房子固定綁定一個學區的固化模式，通過放大劃片範圍，變成一套房子對應多個學校，看上去是讓教育均衡，其實主要還是壓制生源過于集中。

即使是這樣的機制，學區房也不會消失，學區房就可以更名為《大學區房》，對于鼓樓區依然還是重點，相對的變化，第一集團的優勢會得到壓制，鼓樓區的第二集團會得到一定利好。

當然頭部資源被壓制，很明顯那些完全無法居住，當當依靠學區的老破房，預計性價比會變得更差。

對于鼓樓區那些在重點學區周邊的新盤或者次新盤，比如目前的省立醫院附近的高比例安商房，目前無法劃入第一集團，會存在一定隐形利好（當然不是鼓勵去買它們，畢竟它們現在加價也很多）。

當然放大範圍做思考，假如無法保障升入重點學校，一定程度也會壓制學區房的熱度，對于一些新區的教育發展，反而是一件好事，這個下面聊。

這幾天位于金山的新建小學，金閩小學，在市教育局發布的招聘裡面，變成了金山小學金閩校區，一下子也得到了關注。

無非争議點在于，如果是麥頂分校，雖然名頭更大，不過是區屬，對口初中可能是四十中金山分校，如果是金山小校區，變成市屬，對口初中可能是金山中。

分析：對于這個小學曆史也很長，當初被倉山區教育局定位成麥頂的分校，這次在招聘公告裡面又有了變化，當然這些都不是正式文件，不過已經被輿論放大。

其實也很好理解，特别是周邊的中介，因為對于它們而言，不管是不是真的，隻要傳言能刺激二手流通，就達到目的，最後傳言落空，也隻是客戶買單。

當然即使真的變了，個人覺得影響也沒那麼大，具體原因下面分析。

其實對于金山，可以說是現在新區闆塊最好的案例，目前金山三個代表中學，金山中、橘四、水都，在公立校排名裡面，都算在第二集團。

當然要說它們是學區房，其實個人覺得高估它們了。

金山區域為何會成為在鼓樓區、煙台山之後，第三個重點的教育區域，其實也跟自身的發展有關。

作為開發了近20年的新區，這裡也得到了很好的教育資源配套照顧，三所市屬校：金山小、三附小、四附小。

對比晉安區，靠着去年鶴林小改成二附小晉安校區，才有了所謂的市屬小學，可以說金山得到的照顧是很大的。

題外話：即使升級市屬小，那些劃片的樓盤，比如鶴林新城，二手房價也沒有一絲變化。

回到金山的教育發展，個人瞎猜：金山的優勢還是在于區域的居住群體，不少是雙職工家庭，對于教育有一定重視度，但是也沒有太大的資金去追逐鼓樓區的學區房。

同時金山周邊，私立校也不多，隻有北面的現代、裡仁，以及南面的時代、華南實驗等。

從接送距離來說，市區的私立學校需要過江，明顯不便，南面的私立在老倉山，依然有一定距離，所以很容易保留了不少優質生源下來。

配合一定的教育資源照顧，經過多年的發展，金山的升學率就很明顯有了一定提升。

當然從目前的升學率來看，強如金山中，從2018-2020年已經連續兩年下跌，水都中學同樣2019年也出現下跌，隻有橘四算是平穩。

不過即便如此，金山這些學校的畢業生人數，卻一直上升，金山小甚至還成為福州唯一要求落戶滿三年才能入讀的小學，可以說這裡其實也成了一些家庭的教育選擇。

不過從發展來說，不建議溢價過多購買，因為這些第二集團的升學率不難複制。

從升學率來看，福州的大頭在私立，通過各校7%左右的定向生名額分配，已經有了一定基礎，未來這個比例隻會更大，在第二集團裡面，升學率也基本在15%上下，隻要不是墊底的那幾個村中，實際的差異不過5%左右。

未來随着一些闆塊新區發展，很容易改善末尾學校的升學率，這也是目前福州為何很多家庭有購買學區房，甚至購買二類校的原因，因為末尾段升學率不到5%，連定向生名額都用不到，實在太差。

對于學區房，說白了不是房價的問題，就是圈層的集中，要想打破學區房，除非打破分配機制，但是很明顯，在考慮上學的便利性上，分配機制隻能壓制，并不能完全打破。

對于大學區制，會是方向，但是短時間内，福州預計難實施，如果你對教育重視，需求比較緊急，建議考慮一些居住體驗尚可的二類校，當然如果實在有錢，鼓樓區學區房依然是選擇。

對于教育需求度不緊急的購房者，其實購房的時候，除了生活圈的考慮外，也可以考慮未來教育的發展，可能目前沒有教育優勢，但是學校都是讀出來的，讀到中等學區，并不難。

從上面的案例可以得出兩個方向：

1、購買成熟區的闆塊：有條件可以往頭部教育資源靠，就如寫文章趁熱點，前提是要有熱點給你趁，比如上面的民轉公，大學區制，新學校歸屬等，前提都是房子在附近，才有可能享受政策紅利。

2、購買新型的闆塊：最好是完全的片區開發，周邊以新盤為主，學校能新蓋最好，購房家庭偏年輕化，劃片沒有過多本土村民（并非歧視、隻是指教育重視度），通過一定的時間發展，升學率到中間段并不難，如果還有特别的資源照顧，進入中上段概率也很高。

對于教育改革，一直以來都伴随着很多傳言，甚至是謠言，其中肯定有人會得到紅利，也有人上當受騙，案例有很多，對于購房者，建議不要花過多資金參與，隻要在購房思想上往紅利方向靠攏即可。

當然以上都是個人帶有主觀意願的觀點，不做參考。

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