現在提到珠海，就不得不提到珠海的房價。在今年9月份公布的全國房價中，珠海的房價就高居全國第十！均價27031元/㎡，環比增長5.29%，同比增長14.0%，不得不說，這個數據是挺驚人的。尤其是最近全國樓市低迷，大部分重點城市（包括上廣深杭）的房價都在跌，而珠海樓市卻仍然一路高歌。

作為一個“看似平平無奇”的城市，其實珠海的高房價和漲勢是受到不小的争議的。那麼珠海房價的争議點在哪？房價究竟合不合理呢？今天我們來分析分析。

珠海人口确實不多。但珠海人口少，不是因為珠海經濟落後、發展慢，而是因為國家限制了珠海的人口和城市建設發展将近20年。

2003年，國務院出台了珠海市城市總體規劃，裡面白紙黑字得寫明，要嚴格控制珠海城市的人口和用地規模：到2020年，主城區居住人口要控制在101萬人以内，建設用地要控制在85平方公裡以内。

不過近年，随着粵港澳大灣區規劃出台，珠海優越的戰略地位愈發凸顯，定位也從“小而美”轉向了“大而強”。

所以從2017年開始，珠海的人口就爆發了。當年，珠海常住人口增速從以往的1%、2%突然提升至5.38%。18年到20年，珠海更是每年都保持7%以上的人口增速，連續三年蟬聯全國第一。

這個增速妥妥的就是一線城市的水平，可以看出珠海的發展潛力巨大。如今珠海最新的人口規劃是——2025年達到300萬，2035年達到500萬。如果按照目前的增速發展，要實現這兩個目标，簡直就是輕而易舉。

有句話說得好，不談人均談總量，就是耍流氓。珠海人口少，總量上不去其實很正常。我們不妨來看看珠海的人均gdp是多少。

數據顯示，2020年，珠海人均GDP為17.24萬元，全國排名第六，廣東省内僅次于深圳。

我們知道，珠海除了格力、美的以外，是沒有什麼特别大的知名企業的，所以這也說明了珠海的人均創富能力還是相當強的。

同時，珠海的人均可支配收入也非常高。

如果我們把人均gdp、人均可支配收入和全國房價排名這三個數據結合來看，就會發現像蘇州、南京這些人口在千萬左右的城市，房價也比3千萬人口的重慶要高得多。所以說，比起人口總量，人口質量更加重要，有錢人喜歡紮堆的地方，房價往往也都比較高。

珠海是個比較特别的城市，除了本地的常住人口，來自其他城市的人群也是其非常重要的購買力來源。數據顯示，珠海購房群體中，外省占比55.5%，廣東省内占比44.5%，其中本地人的購房占比僅15.9%。

由于珠海宜居和靠近港澳，所以買珠海的北方人和港澳人特别多。當然了，珠海的海景豪宅也很多，所以全國各地的富豪也喜歡在珠海買房度假。那麼這類人群不是炒房客，是實實在在喜歡珠海、想在珠海長住的人。

另外，随着粵港澳大灣區和橫琴粵澳深合區的發展，看好珠海的投資客也是不少的。那麼現在珠海的投資熱點闆塊，基本都是剛進入“狀态”，最快的也要3-5年才能真真正正地兌現價值，所以投資珠海的人基本上都是中長期持有，和所謂快進快抛的炒房客是有一定區别的。

所以總的來說，不應把珠海的外地購買力視為泡沫。我們也可以看到，外地客戶占比比較高的這些城市，房價水平基本上都是全國比較靠前的。

通過人口增長、人均gdp、人均可支配收入、外地人購房比例等等這些數據，我們可以發現，雖然珠海目前的常住人口不多，看似平平無奇，但實際上爆發潛力巨大。所以，珠海現在的房價很合理，并且以後還會更加驚人。

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