7月一開張，就看到坂田的熱點。

省實來坂田的靴子總算落地了，坐标坂田崗頭（臨近亞洲工業園）的深圳市第十七高級中心開工了。官微“深圳教育”6月30号就低調報道了。

這2個多月，坂田業主可在房網論壇忙死了，各種讨論省實的動靜。一讨論，離省實最近的佳兆業城市廣場報價就貴了1萬。

天下房子，唯學而貴！

深圳第十七高中由廣東實驗學校合辦

坂田，是深圳的一個熱點闆塊。因為，華為在這裡。因為，華為又要從這裡搬去東莞松山湖。整個坂田，或者整個深圳IT圈的心都被華為研發總部的漂移，而懸着心。華為在，則坂田樓市在；華為親近松山湖，則坂田樓市橫盤個小二年。

與隔壁龍華相比，坂田似乎便宜了2、3萬一平；與隔壁布吉相比，坂田又似乎貴了1、2萬塊。但是，坂田人卻認為自己是深圳真中軸，跨國雞公山隧道就是福田、羅湖，金命天成。

坂田考古，停駐的前産業區

坂田這兩年，最被失望的，是坂田的“城市化進程”的不理想。

這個不理想，是坂田人自封的。愛之切，責之切。各方面似乎越來越不如龍華，真是孰不可忍。

坂田大體分為坂田南、坂田中、坂田北。坂田中-北，基本上就是原關外工業區的升華風格。有了華為、有了萬科城，但是其他地方大部分都不高大上。住在坂田，總感覺欠缺優質教育、市政配套。公園沒幾個，三甲醫院沒一個。

坂田南好一點兒，坂雪崗大道是這塊最像“世界都市”的一條綠化大道。新房很多，環境相對純粹。離市區，也最近。但是，或許住宅壓過産業，坂田南房價其實也就是6、7萬。也是沒有大型市政公園。

2019年，光明承接“宇宙新中心”之後，玖龍台房價被業主開價式往7萬抄。而離市區近了約1小時路程的坂田新房，卻是5萬多賣還得靠全市中介加油推。冰火兩重天。

坂田，一直是深圳市給予厚望的地方。也一直是，龍崗的錢倉，稅基來源。政府不可能不重視的。隻是，這個重視被一座“舊改”的大山擋着，開山拓路不容易。

坂田是一個開發很早的地方，幾乎沒留多少空地。到處是廠房、城中村和老舊小區。市容市貌基本跟布吉老城一個檔次。政府也很想，在這正兒八經建一個“坂雪崗科技城”。可是，拆遷這事，就是神仙也沒法加速的。

從規劃建設而言，坂田這些年通了5号線地鐵，即将通車有10号線地鐵，深惠、深大城軌、平湖鐵路也都要進入坂田；引入了幾個好學校，痛定思痛在建幾個公園、場館。但是，坂田（和華為）發展上更需要的産業空間卻供應不上來。

這跟深圳上個時代的一些曆史背景有關。城市更新，老村舊改，裡面的瓜葛真的很多。村裡雞毛蒜皮的事兒不少。哪怕佳兆業等開發商的舊改辦公室進駐10年，有些地方還是沒拆的迹象。

大型舊改停滞，才是坂田發展暫緩的真實原因。

坂田矛盾，配套向華為宿舍密集

深圳需要華為，華為需要員工福利，以解人才的後顧之憂。

市政資源，向華為傾斜，還是向坂田居民傾斜，這是坂田人的一個階段性的矛盾。從自身訴求而已，坂田居民當然都希望名校建到家門口，場館、公園舉步可達。

可是，華為年度大會光鮮亮麗在東莞松山湖召開，成為東莞的面子時；深圳始終要面臨這個問題：你想把華為總部留住，能給華為坂田一件怎樣的秀場麗服？

坂雪崗科技城的提出，很自然的是以華為為軸心，進行産、學、研、住、娛的布局。一個高級領軍人才的引入，政府都要給300萬的生活和研發補貼；第一批引入到坂田的名校分校，自然會跟着華為宿舍、華為辦公中心布局，直接為人才釋放資源分配。

華為人紮堆的過渡住所城中村，也是首批環境微更新的。華為總部附近，也是道路最漂亮的。華為宿舍周邊，也是名校集中的。新修的公園、文化場館，也部署在坂田中的位置，以靠近華為人的居住地為原則。

自深圳實驗進坂田，挨着華為居住區建校後；深外國際部和這次的省實驗校區，都“以貼近華為”為原則選址。深外國際部更明确地說明，定向駐紮坂田的世界500強企業員工子弟招生。嗯，這是最強的企業子弟學校吧。

但是，難道坂田人要反對這些“先行一步”的部署嗎？如果留不住華為，留不住高端産業鍊企業，坂田經濟是不是更讓人黯然，房價是不是更持久低價徘徊、趕不上龍華？

本地的龍頭企業強、高端産業強，才能有紮實的經濟基礎，樓市才不會漂浮在泡沫上。

但是，舊改拆遷如此之艱，先顧了華為人的生活配套，一些其他人的資源配套建設就可能會慢一點。

矛盾！但是，坂田人又發自肺腑支持華為，打赢世界的産業之役。

坂田沉默，教育和規劃待蝶變

為什麼一條省實的新聞小标題，就能點燃坂田樓市的話題？

廣東省，有2所傳統牛校，1所新星牛校。

2所傳統牛校，一所是華南師範附中，一所是廣東實驗學校。這2個學校，不但基礎教育牛，還可以全省擇優選拔一些小牛娃，集中培養。在競賽、高考、海外名校上，多年霸主廣東省榜首。

後來，深圳中學耀眼亮相了，也不斷在高考、競賽、海外名校上，追趕2位傳統老大哥名校。深圳中學的水平，都可以跟北京的人大附中進行學術往來交流了。

雖然今年深中擴招了千餘學位，但還是有很多深圳虎爸虎媽遺憾孩子沒得到更好的學位。省實畢竟是省裡的一梯隊牛校，本省教育資源豐滿，教育經驗豐富，還有卓越的競賽班、重點班的經驗和資源。深圳家長們，自然會期待省實的落地，讓自己娃多一個名校的選擇。

其實，省實并不是第一所挺進坂田的名校。

在好早以前，信義嘉禦山的外國語學校（科技城外國語），就有深外師資相關的說法。導緻昵稱甲魚山的嘉禦山的房價，從起步就是坂田的最高處。去年，嘉禦山部分高分戶型就已經到了9萬，今年已經逼近10萬。

深圳實驗也進了坂田（深圳實驗坂田校區），隻是還沒像深高級龍華校區那樣，出了讓人驚喜的成績。深圳外國語也進了坂田，定位還是私立國際路線，面向坂田的世界500強招生。

坂田跟深圳其他地方一樣，隻要是公立學校，生源就擠爆，入學積分分數線就很高。

教育之外，坂田并沒有放棄坂雪崗科技城的規劃。如前文所述，科技城的建設依賴于舊改的進度。但是，坂田的現在，已經把基本的道路路網、軌道路網架構完畢，深大、深惠城際也都将經過坂田五和，四通八達，而且進福田方向的地鐵、隧道都ok了。

崗頭河濱水空間效果圖

路網就是平台，教育、醫藥、公園、文體場館也是平台的一部分。坂田南、中、北，都陸續新建高标準學校、公園；核心區域的文體場館也在建設；三甲醫院，人民醫院坂田醫院也在建設。

大概3年後，坂田的路網、市政就擠得進準一流了。平台建成後，舊改一日日推進，很多大項目就自然能在坂田落地了。

比如，44萬建面的TOD、萬科萬緻天地，就可以重新定義坂田中部、地鐵樞紐闆塊的面貌。一舉把“坂田的幾何中心”，坂田地鐵站周邊拉升為龍華上塘檔次吧。

坂田抄底，行情年初已逆轉

舊改固然是時間的玫瑰，但是房價總是有驚喜的去處。

去年11月份，芳姐就已經呼籲，剛需、剛改們抓緊坂田上車。上車次新盤、新盤。

因為，自2019年9月份深圳示範區落地、取消豪宅稅費線雙利好，從西往中，啟動了一個樓市行情。寶安變得很貴很貴，光明變地很貴，龍華北也很貴。

坂田以西，基本被6-7萬房價區所圍攻。而當時坂田的新房房價才5字頭。一年之間，坂田新房瞬間都筍了。

去年底時，四季花城這種老牌子大盤，還有很多4萬多的房源，坂田簡直是輕壓力房價區。

可是，被龍華、光明價格倒逼，加上坂銀通道、10号線通車利好，坂田肯定是守不住這4、5萬的價位的。

年後，坂田樓市果然一步啟動。信義嘉禦山的房價，自古就比較貴，我們且不說她。銀湖谷的房價，也标上了9萬，那些企圖标高到10萬以上的，都被中介網站限價下架了。

銀湖谷，是坂田最近市區的一個闆塊。山清水秀，環境也很好。本身是個山湖綜合體，周邊也有新興産業園。貴一點就貴一點。

但是，沿着坂雪崗大道看下去，兩邊的樓盤的價格，跟去年比已悄悄上調了幾千塊、近萬塊。房價拉地比較厲害的，是佳兆業城市廣場，為一直低調的坂田北創造了新高度，出現了8字頭。

原因無他，佳兆業城市廣場離廣東實驗學校深圳校區（坂田崗頭亞洲工業區）近。大概距離1、2公裡。雖然省實目前建的是高中，但是民間都推測可能會建小學、初中。房網上網友讨論，因為學校周邊是工業區，所以以後小初建成招生，大概率是要招佳兆業城市廣場的。

民間的邏輯是這麼推測的，大家可上房網論壇去看。芳姐僅扼要記錄與此，僅供閑聊。

無論怎麼說，2020年坂田樓市走出低谷，開始上揚。2019年買坂田的人，都算是曆史性抄底了，無論是5萬買新房的，還是4萬買二手的。買到不但賺到，住坂田開車去福田、車公廟、南山總是方便許多。10号線又馬上要刷選坂田出現的幸福指數。

生活得得便利，才是安心的便利。

坂田未來，科技城高度妥投的

最近，芳姐在思考，我們考量一座城市，一個闆塊，是不是該跳出房價去思考。

人生的本質是什麼？城市的本質是什麼？純隻看房價K線走勢，容易陷入股市般的“追漲殺跌”的烏合之衆陷阱。

城市房價到了這麼一個高位，如果還是盲目的喊“多”鼓“漲”，未必不會成為高位站崗。

回顧過去3、4年，深圳樓市領跑的，其實的都是産業高地，GDP漲速爆表的地方。往未來望去，坂田的科技中心的地位，并不是規劃的，而是會自然長成的。

在價值投資角度，對坂田的信心，還會更大一點。

首先，前面已經總結，坂田的平台已構築，在路網、配套方面成為一個支撐體。是可以引鳳而來，助鳳飛揚。

其次，華為的生态鍊、天安的雲谷、銀湖谷的産業園，為本地注入了很多上市企業、獨角獸。這些企業，不可能全部撤出。深圳再不濟，還是優秀獨角獸可以吸收更多養分、資源、信息、人才的地方。

坂田有362家國家級高新技術企業，已雲集包括289萬㎡ 天安雲谷、 160萬㎡星河world、 8.6萬㎡ 雲裡智慧園、寶能科技園、神舟智慧園等高新産業園。

第三，華為在擴容，而不是騰移。華為的松山湖總部基地的概念不變，華為也在很多省市有分支總部。這些，都不影響華為的“深圳系”标簽。坂田不會被低密度的松山湖徹底搶走華為，華為世界級壯大也需要深圳的總部精神。

第四，舊改緩慢，讓坂田低調了一個樓市周期。但是，也護全了坂田樓市的理性。客觀上，坂田讓科技從業者的安居壓力釋放。幾大名校、公園、場館、綜合體mall、醫院進駐，又瞬間提升坂田的生活質素。這些，都在幫坂田（和深圳），留住人才。

第五，坂田舊改是大趨勢，未來會加快。比如，萬科舊改已經入市，成為坂田城市新地标，也為坂田注入了産業空間。坂田其他的舊村、舊工業區都很多，一步步的裂變，才能讓未來的成長空間更大。

畢竟，佳兆業、信義、恒大、大族、星河、萬科等等都來了。未來更大，坂田的樓市不是可以走地更遠？

我相信，一個産業持續增強的地方，自然有各種前途！

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愛住家原創文字，版權所有

圖片來源：愛住家、百度、鍊家

咚咚找房、樂居網等等

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