01接着聊仁和闆塊。上篇指路：不在順義買房，不了解剛需盤的内卷萬萬沒想到，上篇文章，最終成為三家粉絲的大戰。貓叔我呢，是一位非常和氣溫柔的小姐姐。大家可以互罵，但是别上升到我，不然我就要讓你領教領教，什麼是以德服人。挺旭派：

　　挺路派：

　　挺龍派：

　　接着聊。上篇發出後，對于旭輝和路勁的兩居戶型選擇，我說更傾向于路勁。這裡放一下旭輝72平兩居的戶型。和路勁68平對比，我估算了一下，旭輝的主卧和北向次卧，稍微比路勁面積大一些，但大的不多。

　　而客廳的開間，旭輝是3.3米，路勁是3.5米。客廳 餐廳的面積，旭輝是19.8平，路勁客廳 室内陽台的面積是18平左右，加上餐廳4平左右，大概是22平。所以，看上去建築面積，旭輝更多，但實際的可用面積，路勁更多。主要是差在了陽台上。看到這裡，有同學說，貓叔你是不是偏心了，旭輝也有陽台呀。為什麼不給旭輝算進去。因為旭輝的陽台，是室外陽台嘛。關于這一點，匿名表揚下，貓叔的老粉已經學會搶答了。這位老粉的買房理念，果然深得貓叔持家真傳，都是精打細算，一張煎餅絕對不加兩個雞蛋的那種。

　　旭輝89平戶型的問題，其實和72平兩居的問題是一樣的。這裡也放上龍湖的90平戶型來對比。

　　旭輝雖然贈送陽台，依然是室外的，可利用空間不大。路勁南向陽台和北向設備間都放在了室内，還多了一個儲物間，實用空間多。龍湖南向也有贈送面積，不過是三個飄窗。

　　至于旭輝127㎡和路勁128㎡，我更喜歡旭輝。

　　其實從面寬和尺寸來看，路勁總尺度要比旭輝更好。而且格局更靈活。但是這一次，旭輝的樣闆間裡終于把陽台面積放在了室内，整體的開間尺度不錯。卧室空間也相對均衡。而路勁是大寬廳設計，卧室開間相對不大。房間看上去會有些小。這個粉絲的分析，很贊同。

　　再加上，旭輝比路勁整體上更偏向于改善，以及展示區的用心程度、綜合産品優勢，旭輝要更好，我更認可旭輝。出于憐愛，我猶豫了一下要不要對比龍湖120平的戶型。主要是怕龍湖尴尬。我放一張圖，你們就懂了。120平的戶型，龍湖客廳面寬3.8米，而旭輝127平是5.6米。論戶型龍湖優勢不明顯。

　　跑盤時，我直接質問龍湖小哥哥，你們120戶型面寬怎麼比旭輝差這麼多的時候，小哥哥說：外行看面寬，内行看門道，寬廳設計在未來您入住後會産生很大使用問題，120㎡标準四居是最經得起推敲的，并且同樣四居路勁是125㎡、旭輝是127㎡，總價上可以節省近30萬。

　　所以從戶型尺度來看，兩居戶型、三居戶型，路勁勝；四居戶型，旭輝勝。

　　四居性價比，龍湖勝。

　　02但是，是不是龍湖不值得買呢？當然值得。甚至可能龍湖，是賣的最好的。隻看上文，你可能覺得，龍湖戶型很差。但其實龍湖兩居、三居的得房率都能到80%以上，四居得房率能到90%，整體不算差。可惜，龍湖遇到的對手更強勁而已。單從戶型上來看，龍湖确實不如兩家。不過大家買新房的邏輯也不完全取決于尺度。還有品牌、墅區概念、精裝、物業。路勁、旭輝的優勢在于戶型的實用度，龍湖立足點是别墅、園林。單純從開發商品牌來看，你跟别人聊天，你住在哪家房企的房子裡時候，會更有面子？當然是龍湖嘛。你看靈魂拍攝手貓叔，在售樓處錄的視頻截圖，就知道三兄弟裡龍湖的示範區是最好的。接下來，又是貓叔小課堂時間，幹貨很多，搬個小馬紮坐好聽。這麼專業的教你如何買房的文章，應該是獨一份吧。機會不多，請好好珍惜。關于如何選房，其實呢，大家隻需要逆向思維，分析下開發商是如何割韭菜的。你明白他的套路，你就能見招拆招。簡單的說一下，龍湖企業慣用的套路吧——差異化競争。對開發商來說，仁和闆塊面臨的主要問題，就是價格瓶頸。不是在順義生活的人，不了解這個闆塊。對于在望京等地工作的朝陽群衆來說，仁和距離地鐵太遠，基本不考慮。

　　我來貼一些真實的網絡評價：所以這種情況下，來買仁和的人，是購買力不太夠，又要産品足夠好才能被吸引的人。我在售樓處跟買房的幾個小姐姐聊天，大家一緻覺得，仁和賣不到4萬。而且這個價格，首付也要找父母借點錢。你看，仁和大部分就是這一類的買家畫像。但是龍湖是怎麼思考的呢。假如仁和闆塊80%都是在意價格的剛需買家，還有20%是對價格不太敏感，更在意品質的買家。你是龍湖，你怎麼做？看上去，做剛需盤市場更大，但前有路勁後有旭輝，免不了要打個頭破血流。如果去做改善呢，那麼就避開了大部隊的競争，隻需要獲取20%客源就OK了。所以龍湖做了疊拼而不是剛需盤。這是龍湖的第一個套路。你從他的套路你就會知道，龍湖的精裝和園林、物業等成本，是一定會拉開另外兩個盤的。這一點，已經是明牌了。第二個套路，就是高低配。這裡面的門道，其實很多。高低配，就是小區搭配着小高層、洋房、疊拼一起賣。按照1.6的容積率，如果全部做成疊拼，那麼密度太大了。而且疊拼總價700-1000萬，雖然性價比是有的，但賣的可能沒那麼快。但是龍湖做别墅出身，也想早點出貨。所以就會做出一部分高層、洋房。銷售策略是，高層、洋房價格便宜些，性價比高，适合快速銷售。而疊拼的價格，實現溢價，提升整個項目的品質、調性。知道這個銷售策略，你就明白，在龍湖物業管理不翻車的情況下，買别墅區裡的高層、洋房，是最劃算的。

　　對比疊拼，高層、洋房的業主，可以以更低的價格進入一個環境更好、鄰居圈層更好、物業更好的小區，是不小的誘惑。當然，入住以後，關于洋房、高層業主和疊拼業主們會不會因為公共綠地、公共配套的占有問題打架，那就是後話了。一句話來說，從投資角度，買高低配裡的高層、洋房是值得的。

　　别着急，這裡還有一個問題，是如何選房。既然高層、洋房是為了走量，肯定不會給你特别好的位置。疊拼是為了溢價，當然給最好的位置。我标注了90、105、120戶型的樓棟位置。尤其是90戶型，邊邊角角很正常。小區是四個地塊。為了讓疊拼有足夠的視野和采光，龍湖把南向的位置都給了疊拼。而且為了足夠的私密性，西北角龍湖自己運營的商業樓那個地塊，也沒有安排疊拼。所以高層和洋房的選房思路是：1、盡量選擇高層。因為前邊疊拼有遮擋，對低層的采光有影響。2、盡量選擇距離疊拼比較近的位置，綠地資源和視野更好。03好了，如果你看完仁和闆塊的兩篇文章。應該也對仁和心中有數了。但習慣喂到嘴裡的貓叔，最後再念叨幾句：1、如果是考慮流動性、上班便利、投資，首先以15号線沿線的老破小為主。也有粉絲提到，15号線沿線，有個石門站的前進花園·玉蘭苑，地段不錯，是現房新房，均價3.8萬。可能是前邊看的好戶型比較多。我看了這個樓盤的戶型，是心梗的程度。95平做兩居早就過時了。我甯可在二手房老破小裡找，或者買仁和，也不會買這個。

　　2、兩居戶型，如果是以自住為主，短期不換房。考慮性價比和增值，先考慮路勁。3、三居戶型，先考慮龍湖，去龍湖排卡，搶！再考慮路勁、旭輝（排名有先後）。4、四居戶型，如果是考慮居住舒适度，有點小資情節，可以多花一點錢，優先買旭輝/龍湖、路勁（排名有先後）。5、後沙峪闆塊也跑盤過了，後續再寫吧。

　　中海寰宇視界以（西五環邊 臨鐵 不限價 無配建），距離地鐵稻田站僅200米，純商品房，精裝交付，帶智能家居.... 這系列的光環吸引了不少的購房者的眼球。

　　項目戶型産品較多，一居約 53/59 m²、兩居約 72 m²、三居約 96 m²、四居約 135 m²、smart 墅約 150-280 m²，總價區間300萬-800萬是，首付105萬起；選擇多樣滿足不同居住需求的客戶群體。

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