【1】

　　區域價值

　　五環邊的近郊區

　　相對“孤立”的發展片區

　　有區位優勢，但發展速度堪憂

　　2021年01月26日，合生以46.57億元（自持比例21%）競得大興區舊宮鎮地塊，溢價率為10.88%，規劃建築面積13.3萬㎡，樓面價為3.5萬/平米。

　　由于這個項目有自持部分，所以最終核算下來，實際樓面價已經突破4萬/平米，是舊宮地區樓面價最高的項目之一。

　　這個項目後來被命名為“合生.me悅”，一聽名字就知道是一個“純剛需盤”，割的就是剛需的“韭菜”。

　　合生me悅所在的闆塊屬于大興舊宮闆塊。

　　根據亦莊新城2017年-2035年功能區規劃：大興舊宮闆塊被定位成為亦莊綜合配套服務區。

　　但大興舊宮卻不是“亦莊學籍區”，仍然是“大興學籍區”，所以舊宮版塊價值是不能和亦莊核心區相比的。

　　舊宮闆塊整體分為新老城區。

　　南五環到南四環是舊宮的老城區部分，目前發展已經很擁擠，南側舊宮老工業區占了城區約五分之一的面積。

　　老城區的城市配套相對成熟，大型商業配套有住總萬科廣場，愛琴海購物中心等。

　　居住人群除了本地原著居民以及回遷小區外，多數為工業園區内務工的外來人員，整體上居住檔次偏低。

　　舊宮新城闆塊有兩個部分：一個是南五環外地區的南部片區，另外一個是南五環内的東部片區。

　　合生me悅所在的新城闆塊，就是南五環外的舊宮新城闆塊。

　　其主要的優勢有兩個：第一是距離8号線德茂站比較近，大概在500-800米左右；另外一個就是臨近南五環，五環的概念可以用。

　　但這個區域内還規劃了3塊商業用地，3塊教育用地，應該有一定的發展潛力。

　　總結該區域價值：五環邊的近郊區，待發展片區，有潛力但需要較長時間來發展，同時與亦莊核心區有一段距離，屬于“獨立開發版塊”，也在一定程度上影響了該片區的發展速度。

　　【2】

　　交通價值：8号線

　　500米内的真地鐵房

　　合生me悅最大的優勢就是臨近地鐵。

　　項目一共三個地塊，距離地鐵最方便的是東南側地塊，直線距離350米，西南側地塊距離地鐵800米，妥妥的地鐵盤。

　　但北京8号線為南北地鐵線路，存在兩個明顯的“缺陷”：第一，8号線的沿途沒有經過北京的核心“職場區”。第二，8号線的南段大部分是地上鐵路，速度相對較慢。

　　但是地鐵8号線南段大部分為地上鐵，走得是高架。地鐵德茂站這段走得就是地上高架。

　　因此合生ME悅雖然是地鐵房，但大部分客群都需要換乘1-2次才能直達地塊，直達性略顯是個遺憾。

　　【3】

　　生活配套

　　存在明顯硬傷

　　項目4公裡内有舊宮鎮第一中心幼兒園、舊宮中學、舊宮實驗小學、舊宮第一中心小學。

　　1公裡内是德茂中學、德茂幼兒園、舊宮鎮第二中心小學，學區資源相當一般，較之亦莊核心區還是有相當距離。

　　合生me悅三個地塊中間還包圍了一塊預留的中小學教育用地，目前還未确定是哪一所學校，這也是給購房者留下的一大懸念。

　　項目4公裡範圍内有多家醫院，最近的中西醫結合醫院距項目約2.5公裡，是區域内最好的醫院資源了。

　　北側老城内還有舊宮醫院、育龍和諧醫院、北京航天總院等。

　　醫療配套隻能說湊合。

　　項目周邊的商業配套存在“嚴重硬傷”，雖說項目周邊規劃了3塊商業用地，但目前還沒有真正的落地。

　　目前項目依靠的商業配套還是要依仗老城區，最佳選擇還是愛琴海購物中心，這個購物中心距離項目也在5公裡開外。

　　合生me悅河對岸就是瀛海休閑公園，西側是南海子公園，北側的旺興湖公園、碧海公園、鴻博公園距離也在5公裡以内，整體生态環境不錯。

　　所以從項目的綜合配套水平上看，合生me悅還是存在明顯的硬傷：學校資源不如亦莊核心區，商業配套不成型，醫療配套相當一般。

　　未來的升值，關鍵看兩點：第一，是否能夠納入亦莊學籍區；第二，腹地内的教育用地是否可以引入一家更好的學校。

　　實現以上兩點，價格依然有升值空間。

　　【4】

　　項目規劃

　　北京近郊區

　　豪宅剛需盤

　　五環邊“稀缺小戶型”

　　合生me悅總占地面積約5.68萬㎡，總建築面積約20.8萬㎡，容積率2.34。

　　共3個地塊，共23棟（4棟自持），總戶數1436戶，車位1872個。

　　項目分成三個地塊，每個地塊都不大，西南地塊分布6棟樓的情況下樓間距還算不錯，東側兩個地塊樓間距相對狹窄一些，但距離地鐵更近。

　　項目戶型面積從55-120㎡，從一居室到四居室，戶型非常全面，而且小戶型居多，是五環邊相對稀缺的超小戶型項目。

　　2棟為東西向小戶型，面積約58㎡的一居室。

　　其餘戶型均為南北向通透戶型，有5棟樓都是72㎡兩居室小戶型，供應量充足。從北區到南區有8棟是95㎡戶型。

　　可以說剛需戶型供應量是很充足了，想買南城剛需戶型的購房者可以多關注合生me悅。

　　一居室戶型：58平米，總價大概在370萬左右，東西向通透戶型，超級剛需的首選。

　　58㎡一居室

　　兩居室的72平米，通透戶型，總價470萬，純南北。

　　72㎡兩居室

　　95平米的三居室：三個面寬朝南，純南北通透，620萬總價。

　　95㎡三居室

　　120平米的全明四葉草的四居室：三個面寬朝南，四個卧室，功能型四居室，總價780萬，改善。

　　120㎡四居室

　　總體上看，合生me悅的戶型面積控制的不錯，尤其是72平米通透兩居室，總價不到500萬，是剛需首選。

　　【5】

　　價格評估：明顯透支型價格

　　6.5萬的單價明顯偏高

　　合生me悅目前還沒有最終定價，但根據案場介紹，預計均價為6.5萬/平米，如果隻看單價，這個價格明顯偏高。

　　目前區域内的綠城·和錦誠園，首開保利熙悅林語，中鐵華僑城和園，均價都沒有超過6萬，但均主要以大戶型為主。

　　熙悅林語

　　戶型面積：220-280㎡疊拼别墅

　　均價：5.2萬/㎡

　　中鐵華僑城·和園

　　戶型面積：154-288㎡

　　均價：5.8萬/㎡

　　綠城·和錦誠園

　　戶型面積：130-171㎡

　　總價區間：6萬/㎡

　　合生me悅拟定均價為6.5萬/㎡，相對于亦莊核心區的5.5萬-5.8萬的單價來說，那就更沒有優勢了。

　　所以單純從單價上看，合生me悅顯然不是區域内的最優選，價格階段性透支比較嚴重。

　　但是由于目前大興、亦莊、瀛海整個南部片區，小戶型房源基本售罄告竭。

　　合生me悅的入市，确實會吸引南部的剛需入市，割一輪北京剛需的“韭菜”，不然一旦朝陽豆各莊6.5萬單價的項目入市。

　　合生me悅将“難以脫身”。

　　因此對于合生me悅項目來說，我們的建議是：如果在6萬單價以下，可以入手；如果6.5萬單價，還是考慮亦莊核心區、台湖以及朝陽豆各莊，甚至通州的項目都可以考慮。

　　6.5萬單價，已經是城區的剛需價格！

　　【了解“合生me悅”更多信息私信我們、商務合作私信我們】

　　項目測評

　　大興

　　| 中海寰宇時代 | 和錦誠園 | 京華雅郡 | 京能|電建·洺悅灣 | 中海雲熙 | 招商雍和府 | 金麟府 | 金悅府 | 中海雲築 | 和悅華錦 | 禧瑞天著 | 頤璟萬和 | 萬和斐麗 |金茂悅 | 熙悅林語 | 金地悅風華 | 中國鐵建國際公館 | 金隅學府 | 臻珑府 | 融創·公園壹号 | 融創·亦莊壹号 | 住總如院 | 和悅春風 | 路勁禦合院 | 新城熙紅印 | 中旅亦府 |

　　石景山

　　長安雲錦 | 綠城·西府海棠 | 禧悅學府 | 遠洋五裡春秋 | 萬科翡翠山曉 | 中海天鑽| 長安和玺 |

　　昌平

　　未來金茂府 | 中海麗春湖墅 | 金辰府 | 和悅華玺 | 萬橡悅府 | 未來金茂府悅公館 |金茂北京國際社區 | 奧森ONE |

　　通州

　　萬科城市之光·東望 | 台湖金茂悅 | 禹洲·朗廷灣 |

　　房山

　　熙湖悅著 | 首開熙悅觀湖 | 金樾和著 | 中海京西裡 | 萬科七橡墅 | 金地大湖風華 | 中國鐵建山語瀾廷 |

　　豐台

　　諾德春風和院 | 諾德逸府 | 國風長安 | 西城天鑄 | 金融街融府 | 萬科翡翠西湖 |京投發展·臻禦府 |

　　順義

　　公園十七區 | 祥雲賦 | 合景天彙廣場 | 觀承别墅大家 | 國譽府 | 橡樹珑灣 |

　　海澱

　　萬科翡翠雲圖 | 山嶼湖 | 西山錦繡府 | 天恒·學院裡 | 葛洲壩北京紫郡蘭園 |

　　,

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!