預征土地增值稅和預繳稅的區别?引言這一節單獨說房地産開發環節的三大稅之二：土地增值稅，我來為大家科普一下關于預征土地增值稅和預繳稅的區别?以下内容希望對你有幫助!

預征土地增值稅和預繳稅的區别

引言

這一節單獨說房地産開發環節的三大稅之二：土地增值稅。

土地增值稅計算的大邏輯全國都是一樣的，但是各地具體計算方法又略有不同。

那麼下面寫的，是給大家一個參考，思路基本都是一緻的，如果大家在自己的公司有不同具體計算公式，以公司的要求為準。

1計算邏輯與公式

土地增值稅計算的大邏輯是：

用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據比例不同，适用不同的稅率和速算扣除系數。

土地增值稅就等于增值額乘以适用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數的乘積。

具體計算公式如下：

增值額=轉讓房地産收入總額-扣除項目金額

土地增值稅=增值額×适用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

适用稅率如下：

舉個特别簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉讓房地産收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設扣除項目金額是6億元，那麼：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那麼适用稅率為40%，扣除系數為5%

應繳土地增值稅=增值額4億*适用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數5%=1.3億

2扣除項目金額包括哪些？

（1）取得土地使用權支付金額（以下簡稱A）：即土地出讓金、補繳地價款、契稅；

（特别注意：在計算增值稅及附加的時候，契稅不能抵扣，而在計算土地增值稅的時候，則可以抵扣。）

（2）房地産開發成本（以下簡稱B）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。

（3）房地産開發費用（以下簡稱C）：指的是銷售費用、管理費用、财務費用。

财務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地産項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地産開發費用，按A、B的金額之和的5%以内計算扣除。

凡不能按轉讓房地産項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地産開發費用按A、B的金額之和的10%以内計算扣除。

看起來有點複雜，對投資人員來說，也别管利息有沒有金融機構證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是C=（A B）*10%

（4）與轉讓房地産有關的稅金（以下簡稱D）：“營改增”後指的就是增值稅附加

特别注意，這裡抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。這裡很容易錯。

（5）加計20%扣除（以下簡稱E）： E=（A B）*20%

3“營改增”以後計算土地增值稅時，每項都不含增值稅

聽标題都暈了，簡單來說，就是這個意思：

轉讓房地産收入總額要去掉銷項稅

轉讓房地産收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅

回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：

轉讓房地産收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1

這樣就把銷項稅扣除了。

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格裡留好每項的銷項稅和進項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（後面我們會舉個例子。）

4一分法 VS. 二分法 VS. 三分法

首先，土地增值稅是以項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業态的怎麼分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，車位分有産權和沒産權的；有産權的才需要交土地增值稅，放在“其它”裡面，如果開發商賣的是沒有産權的車位，那其實是一種長租的性質，不用交土地增值稅，而應該交房産稅。）

那麼應該選用哪一種分法來算呢？

要看當地稅局的要求！

具體遇到的時候先網上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業在當地怎麼算的。

那麼一個高層住宅建築，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？

又是那句話：各地要求不一樣！

大體來說，一般從這三方面考慮：

1、容積率在1.0以下(不含1.0)；

2、單套建築面積在多少平方米以上（12年說是144平，後來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價在多少萬以上。

3、實際成交價格高于該區市場指導價；

以上三點隻要符合一個，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

特别注意：具體遇到的時候先網上搜一下當地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅來算。（現在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值稅一定要按照當地的分法算，不能把所有業态全部放在一起算，根據我自己的計算經驗，差别巨大，一個10億總銷的小項目光這一點算法不同，利潤能差上千萬。

因為一般來說，車位算下來都是虧錢的，普通住宅略賺，别墅和商業賺得多，如果全部放在一起算，相當于把車位、普通住宅的成本攤到别墅裡去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。

5分攤原則

二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業态中進行分攤，那麼分攤的原則是什麼呢? 這是計算土地增值稅最難的一關。

其實這個分攤方法各地也不太一樣，下面介紹的是比較常用的，可以參考:

銷售收入：按照實際發生的為準。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。

取得土地使用權支付金額、土地拆遷成本等怎麼分攤？

大概可以這麼算：

分期開發的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進行分攤。

同一期内各業态：按照可售面積法（即某一期的可售建築面積占總可售建築面積的比例）進行分攤。

【注意：這裡的可售面積隻指地上可售面積，不包括車位等】

特别注意: 地下車位不分攤土地成本（除非像廣州某些區域，土地出讓合同裡明确寫了地下面積要補繳多少地價）

開發成本等：按照實際發生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業，那麼就按照總建築面積分攤。（包括地上和地下建築面積）

這裡要注意，很多地區要求，車位面積分攤的時候按照可售的産權面積來算，而不是按照真實的地下車位建築面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際産權面積可能隻有12平左右。

房地産開發費用（銷售費用、管理費用、财務費用）：回憶一下之前的公式，C=（A B）*10%，是計算扣除的，按照分類計算即可。

6預征和清繳

和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預征，到一定程度再清繳。

清繳的時候多退少補，跟增值稅及附加也是一樣的，補是肯定要補的，退卻不一定。很多時候根本就退不了。（我個人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那麼就全部按照不能退計算。）

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

收到回款的次月就要申報。

回憶一下之前預繳增值稅的計算公式：

預繳的增值稅=預收款/（1 适用稅率或征收率）*3%

簡易征收方法是 銷售回款/(1 5%)*3%

一般征收方法是 銷售回款/(1 10%)*3%

那麼土地增值稅的預征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網上能查到。查不到就問問同行。

分不同業态，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區還要分别墅、商業，這些預征率更高。

土地增值稅清算時點：

規則太複雜，各地實際要求又不一樣，我自己一般就簡化為竣工驗收後清算。

詳細而複雜的規則如下:

關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地産開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地産開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地産開發項目，已轉讓的房地産建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

7計算土地增值稅的例子

我看過很多公衆号的計算例子，我這個應該是最複雜的。但是我這個也是最接近真實發生案例的，如果這個例子看懂了，那麼就可以實際去操作測算了。

（一）假設條件如下：

（1）、項目規劃指标

（2）、售價假設

（3）、成本假設

（4）、當地土地增值稅政策假設

這是個新項目；

當地用三分法；

高層住宅在當地屬于非普通住宅；

當地土地增值稅預征稅率如下：

（二）計算過程：

（1）、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計算增值稅及附加。（不清楚怎麼算的，請先看上一節）

（2）、計算土地增值稅：

根據土地增值稅政策假設,這個項目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業、車位）

先算預征：

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

回憶一下上一節講的，預繳增值稅=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000萬元

其它類收入=（商業收入 車位收入）=29000萬元

預征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3% (29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元

再算應繳土地增值稅額：

核心就是算出三個數：轉讓房産收入總額（不含稅）、取得土地使用權支付金額（不含稅）、房地産開發成本（不含稅）

轉讓房産收入總額（不含稅）：

轉讓房産收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元

這項目是三分法，根據假設條件，分為非普通住宅和其他兩類，那麼收入總額如何分攤呢？

可以按照分類實際一個個算，也可以簡化一點，按照銷售額分攤

轉讓房産收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉讓房産收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元

轉讓房産收入總額（不含稅，其它）=轉讓房産收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元

取得土地使用權支付金額（不含稅）：

取得土地使用權支付金額=土地出讓金 契稅=30000 900=30900萬元

注意：土地出讓金和契稅在計算增值稅的進項時都沒有考慮的，所以不用扣增值稅

分攤方式：按可售面積法（特别注意：車位不攤土地成本）

取得土地使用權支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權支付金額（其它）=取得土地使用權支付金額/總可售面積*商業可售面積=30900/99500*9500=2950

房地産開發成本（不含稅）：

房地産開發成本（不含稅）=房地産開發成本-相應的進項稅=34000-1978-192=31829萬元

分攤，按總建築面積法：

這裡要注意，很多地區要求，車位面積分攤的時候按照可售的産權面積來算，而不是按照真實的地下車位建築面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際産權面積可能隻有12平左右。

假設車位1000個全部可售，車位産權面積是12平米一個，則車位建築面積為12*1000=12000平方米，總建築面積=高層住宅91500 商業9500 地下建築面積12000=113000平方米。

因此：

房地産開發成本（不含稅，非普通住宅）=房地産開發成本（不含稅）/總建築面積*高層住宅建築面積=31829/113000*91500=25773萬元

房地産開發成本（不含稅，其它）=房地産開發成本（不含稅）/總建築面積*（商業建築面積 地下車位建築面積）=31829/113000*（9500 12000）=6056萬元

應繳土地增值稅額計算表如下：

8特殊情況

舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較複雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節專門和大家一起探讨一下。

小結：

1、土地增值稅=增值額×适用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

增值額=轉讓房地産收入總額-扣除項目金額

适用稅率和速算扣除系數見下表：

2、扣除金額包括：

（A）取得土地使用權支付金額；

（B）房地産開發成本；

（C）房地産開發費用：C=（A B）*10% ；

（D）與轉讓房地産有關的稅金：增值稅附加；

（E）加計20%扣除：E=（A B）*20%

3、營改增”以後土地增值稅計算都要扣去增值稅

轉讓房地産收入總額要去掉銷項稅

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

4、一分法 VS. 二分法 VS. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分為：普通住宅，其它；

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分攤原則

各地不太一樣，大概如下：

銷售收入：按照實際分攤

土地成本：分期開發的按照占地面積法；同一期類各業态按可售面積法；

其他成本等：一般按照總建築面積分攤

6、預征和清繳

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

預征率各地不一樣！

來源：土地并購入門到精通

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