你認為買房當中最大的坑是什麼？

是你位置沒選好嗎？是價格在高位嗎？是朝向沒選對嗎？這些全部都是細枝末節，真正的核心問題是你該不該買，做任何事情第0步才最重要，如果第0步出錯，後面再怎麼努力都是徒勞。如果未來房價下跌，買房就是最大的坑，如果未來房價上漲，你踏空就是最大的坑。

永遠有人說房價漲，也永遠有人說房價跌，這個世界它殘酷的地方就在于它有無數的選擇，可從來不告訴你哪個是對的，對錯是要你自己去分辨的，後果也需要你自己去承擔。買對了你就享受房價上漲，城市發展的紅利，買錯了就得用後半輩子給這個天大的錯誤去買單。

更現實的情況是，很多剛需購房者的資金有限，限購限貸異常嚴格，上車機會寥寥無幾，而一旦上錯車付出的代價幾乎就是無限高，透過現象把握本質才是投資的第一要義，你看不透這個本質，随波逐流，你每天都會生活在焦慮當中，每天你都會左右搖擺，今天看到這個限購政策你就會無比的恐慌，明天看到這個政策放松了又會欣喜若狂，這種人哪怕一時掙到錢，也一定會全部賠進去的。

對與錯，是與非才是一等一的重要，作為普通人幾乎最大的一筆投資，一個需要掏空錢包才能完成的項目，一個把其他人的心血積累都要投進去的項目，一定要知其然知其所以然，徹底的弄清楚房價背後的原理才行，比如說為什麼有的城市房價持續漲，有的不漲反跌？為什麼有的城市十幾萬一平，有的城市十幾萬一套，房價已經那麼高了，到底還能不能買，到底是由什麼來決定的？

一個城市的房價到底是漲還是跌？能不能用經濟學原理解釋清楚，這個就是本專欄第一篇文章需要講清楚的，通過觀察以往房價規律我們可以發現，從1998年開始的住房商品化的改革一直到2013年這段時間，實際上房價都是差不多的，無論是一二線還是三四五線，都是大家一起漲跌大家一起跌。

也就是說，就在2013年之前，你可以閉着眼睛買房，不需要挑城市，随便買哪裡都漲。但是在2013年之後，這個情況變了，大中小城市不再同漲同跌，一二線城市會大漲，三四線城市會小漲，五六七八線城市基本不漲，甚至有時候還會往下跌。

這個情況一直持續到2016年初，在嚴厲的調控政策之下，大城市的漲幅才略微減緩，部分中小城市才零星補償，這說明什麼？說明城市之間在加速分化。以前我們讨論房地産是一個整體，現在你再讨論房地産一定要加一個區域限定，你跟我讨論的是哪裡的房子，是一二線還是三四線還是五六七八線，有了這個前提我們才可以進一步展開讨論。

一定要明白，從來不存在抽象的房子，隻存在不同細分領域的房子，比如說不同的城市，不同的區域、不同的地段，不同的配套，取決于你讨論的到底是哪一個細分市場。

我們再看房價，有的城市十幾萬一平，有的城市十幾萬一套，這是完完全全兩個不同的細分市場，可為什麼同樣是鋼筋水泥，在市場上卻有如此嚴重的分化，我們應該倒推一步，先問一個問題，為什麼會有城市？因為商業和貿易需要越集中，成本就越低，交易就越頻繁，整個經濟就越繁榮。

為什麼會有這麼多城市就星星點點分布在這麼廣闊的面積上，因為商業還不夠發達，生産力還不夠強，交通還不夠便利，長久以來都是小農經濟自給自足，活動範圍非常有限，這種經濟效率隻能在一個非常小的範圍實現有限的集中，反映在整個國土上就是無限多的城市，無限多的點。也就是說不是為了分散而分散，而是生産力達不到。

如果生産力持續發展，那麼大家就必然會向大城市集中，每個人都知道更大的城市意味着更大的集中度，意味着更好的商業、經濟、醫療、教育等資源，每個人都想占據這些更好的資源，每個人都想給自己更好的生活。

一個四線城市出生的人，他有能力是一定要到二三線城市工作生活的，二三線城市出生的人，他有能力一定要去一線城市的。我國的城市化進程到現在才60%，和發達國家還有相當的距離，城市化遠遠沒有結束，這樣的結果就是一二線城市必然會越來越繁榮，四五線城市必然會越來越衰敗，這是一個客觀規律，不以人的意志為轉移。

而高鐵的出現又大大地加速這一進程

很多四五線城市修了高鐵，當地非常開心，覺得可以帶來資源了，結果卻發現人員外流更嚴重。以前去北京可能得一天一夜，現在4個小時就到，交通的便利使的這些大城市對周圍的虹吸作用加劇，使的三四線城市加速衰落。觀察任何一個通高鐵的四五線城市都是這樣，人才資源都是被周圍的大城市吸走，無一例外，很多地方媒體都有這樣的焦慮，高鐵通了，人才走了，某某城市應該何去何從？我們希望人才留在當地和他能不能留在當地是兩回事，經濟規律是一個不可阻擋的力量。

什麼叫經濟規律？

城市擁有大量的市政建設投入，每年有大量新辦的學校醫院，新建的地鐵、高速公路等等，人們可以在這邊找到更多的就業機會，讓子女享受更好的教育，讓父母享受更好的醫療，而鄉鎮的情況就不一樣了，一旦它的人口低于某個阈值，很多基礎設施就無法建設。

如果在鄉鎮建一所大型醫院，可能連基本的就醫人口都滿足不了，沒有基本的人口，就很難收回成本，收不回成本，很多資源就不敢投入，人口就會進一步的流出，而人口進一步的流出之後就沒有辦法去投入建設了，就會形成一個惡性循環。如今很多鄉鎮小學隻剩寥寥幾個學生，有的甚至已經關停了，未來大量的農村居民都要進城，這些也會導緻人口的集中趨勢會進一步加劇。

從發達國家的曆史來看，經濟發展的過程就是一個人口不斷湧入到大城市的過程，這樣的結果就是一個國家的核心，大城市産出了最主要的GDP，成為了經濟高地，越是把曆史拉長看，就越能看清楚這個基本規律，盡管每個國家都有自己的特點和背景，但是都不會脫離這個基本規律。

我們觀察很多快速工業化的國家，在人均GDP達到2000~2萬美元的階段，都會伴随着長期的通脹和急速的城市化，導緻房價連年上漲，這就是個經濟規律，它不以人的意志為轉移，無論是英國、美國還是韓國、中國香港都經曆過房産持續上漲的階段，這個趨勢會一直持續到GDP的增速回落到2%，人均GDP在2萬美元以上才會有所放緩。

人口放緩的趨勢基本是确定的，但是放緩并不意味着所有的城市人口同時減少，而是有的城市減少的多一點，有的城市減少的少一點，有的城市不僅不減少反而在增加。

四五線城市之前一直依靠周圍的農村人口流入，但現在農村的年輕人越來越少，很多人會直接去大城市打工，反正坐高鐵很方便，再加上人口增長放緩，失血的情況會進一步加劇。而一二線城市全國一共就那十幾個，幾乎就是直轄市和省會城市，有頂尖的高校、高薪工作、完善的醫療，每年都有無數人持續湧入，人口不僅沒有減少，反而每年都在持續增加。

人口支撐的房價，無論多大的城市，它的核心區隻有那麼一點，地段是無法複制的，資源也是無法複制的，你沒辦法複制一個王府井，也沒有辦法再複制一個協和醫院，大家都在搶，搶的人還越來越多，這個價格就必然會上漲。所以，結論很明确，人口放緩，一二線城市的房價依然會持續上漲，而四五線城市則會加速下跌，城市化是人類進步的必然，向大城市集中的趨勢，無論在任何國家都是一樣的，即使在發達國家，城市化也在持續進行的。

哪怕全國人口持續減少的日本，東京人口也在持續增長，整個東京的面積不大，人口卻高達3,800萬人，幾乎占據日本人口的30%。

隻要人民有自由的遷徙權，一定會湧入那些更多選擇更多機會更高收入的城市，這就是經濟發展的一樣規律，很多人提出房價收入比這麼一個詞來說明房價不會再漲，但是房價收入比是個僞概念，所謂的多少年的收入才能買得起房子，來證明房價高本身就是錯誤的方向，有人說過一個四五線城市的房價收入比不合理嗎？所有的房價收入比不合理的，全部都是指大城市，比如說北京、上海、深圳，而問題就在于大城市之所以大，就是因為它有源源不斷的外來人口支撐，越大的城市越彙集了全國最頂尖的那些人，這些人源源不斷的流入，持續的需求，房價就一定會漲。

也就是說如果你一定要算房價收入比的話，你應該算頭部收入，全國最頂尖的那部分人的收入能不能買得起這個房子？

目前我們的收入水平隻有美國的1/7，相當于日本上世紀70年代或者韓國在40年前的水平，經濟增長依然在持續，城市化依然在持續，人口基數依然很大，老齡化才剛剛開始，這些全部都是房價上漲的有力支撐。

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