1.土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建築物和附着物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。

2.房産無償用于公益事業捐贈或者贈與直系親屬，不屬于土地增值稅征稅範圍

3.轉讓國有土地使用權，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入；繳納土地增值稅

4.因國家建設需要而被政府征用的房産免征土地增值稅

5.舊房：房 地 稅（二手房含印花稅）

6.新房：房 地 稅（含契稅不含印花稅） 費 利

7.房地産開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地産開發成本扣除；

某房地産開發企業拟對其開發的位于縣城一房地産項目進行土地增值稅清算，該項目相關信息如下：

（1）2015年12月以10000萬元競得國有土地一宗，并按規定繳納契稅。

（2）該項目2016年開工建設，未取得《建築工程施工許可證》，建築工程承包合同注明的開工日期為3月25日，2019年1月竣工，發生房地産開發成本7000萬元；開發費用3400萬元。

（3）此外，該項目所屬物業用房建成後産權歸全體業主所有，并已移交物業公司使用，物業用房開發成本500萬元。

（4）2019年4月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入42000萬元。

其他相關資料：契稅稅率4%，利息支出無法提供金融機構證明，當地省政府規定的房地産開發費用扣除比例為10%，企業對該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅。

地：10000*1.04=10400

房:7000 500

稅：42000/1.05*0.05=2000

2000*0.1=200

費：(10400 7500）*0.1=1790

利：(10400 7500）*0.2=3580

合計：10400 7500 1790 3580 200=23470

增值額：40000-23470=16530

16530/23470*100%=70.43%

應納土地增值稅＝16530*0.4-23470*0.05=5438.5

2021年4月某房地産開發企業接到稅務機關通知，要求其對開發的位于市區一房地産項目進行土地增值稅清算，該項目相關信息如下：

（1）2018年3月以15000萬元競得國有土地一宗，并按規定繳納契稅。

（2）該項目2018年開工建設，2021年1月竣工，發生房地産開發成本8000萬元，其中含房屋裝修費用900萬元，利息支出800萬元，利息支出中包括罰息100萬元；開發費用3400萬元。

（3）2021年3月，該項目銷售90%，取得含增值稅銷售收入52000萬元。

其他相關資料：契稅稅率3%，當地省政府規定的其他房地産開發費用扣除比例為5%；由于該項目無法準确确定應納增值稅，因此按照預繳增值稅計算相應的城建及附加計算稅金扣除。

市區城建稅7%

地：15000*1.03*0.9=13905

房：8000-800）*0.9=6480

稅:52000/1.09*0.03=1431.19 房地産預繳全額稅率3%

1431.19*0.12=171.74

費：700*0.9 （13905 6480）*0.05=1649.25

利：（13905 6480）*0.2=4077

合計：13905 6480 171.74 1649.25 4077=26282.99

52000-15000*0.9)/1.09*0.09=3178.9

52000-3178.9=48821.1

48821.1-26282.99=22538.11

22538.11/26282.99*100%=85.75

22538.11*0.4-26282.99*0.05=7701.09

某工業企業2021年3月1日轉讓其位于縣城的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入12000萬元。2008年建造該辦公樓時，為取得土地使用權支付金額3000萬元，發生建造成本4000萬元。轉讓時經政府批準的房地産評估機構評估後，确定該辦公樓的重置成本價為8000萬元。其他相關資料：産權轉移書據印花稅稅率0.5‰，成新度折扣率60%；增值稅選擇簡易計稅。

房：8000*0.6=4800

地：3000

稅：12000*0.0005=6印花稅

12000*0.05=600

600*0.1=60 城建及教育附加

4800 3000 60 6=7866

12000-7866=4134

4134/7866*100%=52.56%

4134*0.4-7866*0.05=1260.3

甲工業企業位于市區，2020年8月轉讓一處2015年6月購置的辦公用房，其購置和轉讓情況如下：

（1）轉讓辦公用房的産權轉移書據上記載的金額為含增值稅收入6000萬元，并按規定繳納了轉讓環節的稅金。

（2）2015年6月購置該辦公用房時取得發票上注明的價款為800萬元，另支付契稅款24萬元。

（3）由于某些原因在轉讓辦公用房時未能取得評估價格。其他相關資料：甲工業企業增值稅選擇簡易計稅方法計稅，産權轉移書據印花稅稅率0.5‰

市區城建稅7%

6000-800）/1.05*0.05=247.62

房：800*（1 5*5%）=1000 未能缺的評估價格按購房發票所載金額每年加扣5%

稅：247.62*0.12=29.71

6000*0.0005=3 印花稅

合計費用：1000 29.71 3=1032.71 24=1056.71

6000-247.62=5752.38

5752.38-1056.71=4695.67

增值率＝4695.67÷1056.71×100%＝444.37%

應納土地增值稅＝4695.67×60%－1056.71×35%＝2447.55

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