原創： 尹永超

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人要麼是從自己的經曆，要麼是從别人的經曆中學習。

from 劉寶紅《采購與供應鍊管理》第2版

許多招采同行都很頭疼的一件事就是招采計劃的編制——工程部為了搶工要你提前招标，研發部為了保證出圖質量要你再等等，項目部着急交付讓你壓縮招标周期，成本部說招标清單出不來你還招個啥啊.....

與大地産的同行交流，發現很多公司都在不斷的排計劃，卻鮮有系統的全過程招采指引，靠着這幾年在招采工作中的經驗來和大家交流，抛磚引玉、聯機學習。

按照時間順序，我把工程招标分為四大階段：地勘完成後、總包進場後、主體封頂後、批量精裝後。上篇，為大家分享第一、二階段的内容：

· 第一階段：地勘完成後

· 第二階段：總包進場後

第一階段地勘完成後需完成：咨詢、監理、土方、樁基、總包、樁檢的招标工作。（未含售樓處和樣闆房招标）

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地勘完成後

咨詢、監理、土方、樁基、總包、樁檢

地勘完成後，招采工作就開始進入一級備戰狀态！

此階段招标最大的困難就是出圖時間趕不上招标時間，怎麼辦？——模拟清單！這對成本專業能力是極大的考驗。

全過程造價咨詢——在确認項目時。這是最早介入項目的單位，從項目的可研階段的估算審核一直到竣工決算都少不了。所以，在确定這塊地屬于你公司的那一刻起，就請準備啟動全過程造價咨詢的招标。有的公司還需要招造價咨詢複審，複審一般是在全套施工圖出來後90天後開始，工作内容與全過程基本一緻，主要工作範圍内的一切大、小工程在全過程造價咨詢服務基礎上，進行施工圖預算二審、分包結算二審等，視公司需要而定。造價咨詢的招标價格是一方面，更重要的是專業能力，建議采用綜合評标法。

監理工程——在确認項目時。在施工之前招标，同施工單位一同進場，與同行了解，有的公司在設計部分也涵蓋了監理，那就需要更早進行，不過目前大多地産還都是工程監理。監理單位的選擇與全過程造價咨詢一樣，商務報價相對簡單，按建築面積報價，最終的選擇更多是資質業績與項目管理團隊。人防監理也在這個階段招标，選擇具有人防監理資質的單位一次性招标是不錯的策略。

最先進場的施工單位，是土方、樁基單位。

土方工程——在确認項目時。相信不少人都經曆過，很多項目是摘牌即進場。先來說土方單位，土方一般都是當地地頭蛇壟斷，工程師也是甯管十棟樓，不管一土方。土方招标一般采用直委，值得注意的是，新資質實行後，因為土石方工程技術難度不大，專業人員要求不高，對機械設備沒有特殊要求，土方的資質等級就取消了，地基基礎工程專業承包資質就可以承攬土方工程。土方單位進場前應做好原始地面标高、地形圖測量繪制工作，由勘察、土方、甲方三方簽字确認。土方工程須進行分批測量，分批收方、結算工作，避免後期争議、扯皮。

樁基工程——在确認項目時。樁基工程可以說是第一個真正意義上的施工招标（土方一般都壟斷），包含：樁基與地基處理、基坑支護與降水。

應特别注意以下兩點：

第一個：不同地區、不同樁型的充盈系數都不一樣。拿灌注樁來說，砼的費用占灌注樁工程總費用的 20~25％，控制充盈系數可以節約砼灌注量，并減少土石方工作量，從而降低工程施工成本，提高經濟效益。

第二個：不同地區的砼和砂石可能存在價格壟斷。清單報價是否指定砼和砂石價格，需要提前了解清楚。

總包招标——在施工許可證下來前。很多大地産已經陸續做總包戰略集采，這也是保證迅速開盤的一個先決條件。總包單位的選擇直接決定了項目的品質，需要注意三點：

一是在入圍标準上要嚴格把關，同時引殼要引芯，入圍業績、投标業績與實際承接項目團隊業績一定要對應上。

二是調價材料的設定。比如鋼材、砼，2017年北京及周邊因環保風暴影響，導緻建材停産、原材料漲價，如果前期設定好調價機制，就避免了後期扯皮的發生。

三是技術規則的制定。是否采用免抹灰，是否采用PC構件，是否采用鋁膜或者高精木模，是否采用大穿插方案等，這一系列的技術方案的指定，既影響項目的品質，同時也決定着報價，以及開盤的速度。

第一階段的招标工作完成後，進入總包進場後的第二階段，需完成：鋼筋、防水、電梯、配電箱、人防門、消防、門窗、欄杆、地采暖等的招标工作。

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總包進場後

鋼筋、防水、電梯、配電箱、人防門、消防、門窗、欄杆、地采暖

此階段招标特點是二次深化項較多，電梯、配電箱、人防門、消防、門窗、欄杆、地采暖等均需要深化設計，深化設計在施工圖完成即可開始，各項深化周期如下：

材料類采購有兩項：鋼筋和防水

鋼筋——施工圖完成時。鋼筋采購大多數地産單位是有長期合作單位的，鋼筋價格也十分透明的。鋼筋供應單位一定要選擇規模大、信譽度高的企業。對鋼材的産地要嚴加把控，并且約定好采購标準，以免有的小鋼廠會在廢料使用量和元素标準不同對材料造成直接影響。

防水卷材——施工圖完成時。防水卷材主要包括瀝青防水卷材、高聚合物改性瀝青卷材和合成高分子防水卷材3大類。需要注意的是，防水卷材在季節溫差極大的區域就會出現問題，而且第一年可能感覺不到什麼，但随着使用年限的增加，裂縫會變得越來越多，越來越大。

如果在防水卷材的使用上，不注意地區溫差而是按項目檔次來，可能就會“床頭屋漏無幹處”。國外較有名的品牌有德高、西卡、馬貝、漢高百德，國内一線品牌有科順、宏源、卓寶、萬施博、東方雨虹、禹王等。

設備類采購有三項：電梯、配電箱、人防門。

電梯——在施工圖完成前。有朋友說電梯招标應該在方案、擴初報批完成後進行、施工圖設計前完成。因為電梯品牌、類型不同，電梯井道尺寸大小也不盡相同，尺寸設計大了造成建築面積浪費，尺寸設計小了可能需要非标生産，從而增加電梯成本。但我經手的電梯招标，都是從在施工圖完成後招标，設計可以根據載重來選定通用的尺寸，提前預留好電梯尺寸。很多地産電梯都有集采單位，也可直接用集采單位的尺寸預留即可，這個因公司而異。

從工程角度而言，應在主體封頂前4個月完成招标即可——1個月招标、1個月走預付款流程、2個月生産周期，正好在封頂後進行安裝。當然，别忘記電梯的深化設計，最好在招标啟動前一個月就開始。需提醒一點，每個地方的特種設備驗收标準不一，如有的地區需裝盲人按鈕及無障礙扶手，需提前了解清楚。（延伸閱讀——電梯招标要點總結，點擊文字或下圖即可閱讀）

配電箱——配電箱二次深化出圖，建築圖出圖後大約1個月。配電箱采購要控制好元器件，好多地産的元器件有集采單位，這裡舉3類元器件的常有品牌，如下：

一是微型斷路器，合資品牌有ABB、施耐德、西門子；國内一線品牌有上海人民、上海良信、上海開關、常熟開關、德力西、正泰等；

二是雙電源開關，比較好的品牌有萬高、沈陽斯沃、天津海森、深圳泰永等。其中，萬高是施耐德在天津獨資企業，知名度高，質量好、價格偏高；

三是浪湧保護器，合資ABB、施耐德、菲尼克斯、西門子，國内一般用上海雷訊、上海雷爾盾等。

二次結構階段進場後的采購有5項：消防、門窗、外塗保溫、欄杆、地暖

消防工程——消防二次深化出圖，建築圖出圖後大約5個月。消防招标也是涉及到地域性，但并非所有地區都存在壟斷，招标前要做好當地消防大隊與供方關系的背景調查。消防箱、閥門、消防弱電系統、消防水泵、風機、鍍鋅鋼管限定品牌，确保符合消防備案要求。同時要注意消防主機品牌與其他末端模塊品牌的一緻性，做好進場品牌與合同約定一緻性排查。（延伸閱讀——消防工程的成本指标分析，點擊文字或下圖即可閱讀）

門窗工程——門窗二次深化出圖，建築圖出圖後大約4個月。門窗招标前要進行二次深化，要選擇技術能力強的門窗單位進行深化設計，盡量選擇2家以上來進行方案評選，避免獨家設計的技術壁壘，優化門窗分割、窗型、開啟面積與形式。門窗價格的影響因素很多，要抓住型材、玻璃、五金來進行成本控制。注意門窗下口防水措施，與總包單位界面劃分清楚。（延伸閱讀——門窗篇，點擊即可閱讀）

地暖工程——建築圖出圖後大約6個月。地暖的進場施工沒有一個特定的要求，為了保證施工質量和施工安全，最好是保證地暖施工完畢後不會再有後續的交叉施工，此時進場最為合适。

選購地暖、空調不一樣，空調選的不好可以拿到售後更換或者維修，地暖要是選的不好，那就隻有把地闆扣起來了，施工太複雜，返修成本太大，所以地暖采購至少要記住以下2點。

一是地暖的材料控制，一方面是管材，多數地暖管材采用PB管、PERT管，另一方面是保暖材料。因為地暖不僅是增溫設備，更是保暖設備，地暖的保溫層、反射膜也起着決定性作用；

二是地暖的供暖方式，水暖起步最早，是現在主要流行的方向，在工藝方面相對更為成熟；電地暖的檔次更高些，如果想要環保、燃燒清潔就選擇天然氣地暖。

總 結

上篇，從地勘完成後、總包進場後這兩個階段進行分享。

第一階段：地勘完成後——為工程籌備階段，難點體現在土方、樁基、總包圖紙滞後。在跟催圖紙的同時，關注點要放在模拟清單上，保證模拟清單在招标階段對成本可審、過程階段對成本可知、結算階段對成本可控，招采與成本對招标文件進行充分的溝通，對招标範圍、計價方式、暫估價、暫定金額等要點進行确認。

第二階段：總包進場後——招标特點是二次深化項較多，與研發設計部門配合，提前儲備深化設計單位。同時，本階段涉及較多材料設備采購，建議以總部或集團招采牽頭推行區域集采招标，具體項目直接應用集采成果，提高招标效率。

下篇為大家分享主體封頂後、批量精裝後的招标采購，敬請關注。

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