■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

未取得鄉村建設規劃許可證，通過航拍圖拍攝又顯示房屋的形态發生了改變，這樣的房屋還不算是違建？還不該被徹徹底底的責令限期拆除？在“基本無違建區”建立的過程中，一些鄉鎮街道難免容易有這樣的想法和認知。

不過很遺憾，查處違法建築也是一項具有專業性的技術活，不能犯想當然的錯誤。日前，某市第一中級人民法院就一起責令限期拆除集體土地上違法建設的案件作出了二審，認定限拆決定的作出系明顯不當。

那麼，對又無證、航拍圖又顯示有問題的房子限期拆除怎麼會有問題呢？

沈先生在某市某鄉政府南側一處院落内（非宅基地）建有房屋用于經營餐館，系其1998年在得到鄉政府“建房批示”的情況下建造的，面積為360平方米。

2018年，沈先生對房屋局部進行了翻修，“牆體加高了兩層磚”，面積也随之增加了10餘平方米。

2021年5月鄉政府執法人員發現了涉案建築，經發函詢問市規自委xx分局獲知該建築至今未辦理規劃許可手續。

而從2018年的航拍影像上可見涉案建築形狀較此前發生改變，“由不規則變為規則”。且經調查詢問，當事人沈先生也認可自己曾于2018年對房屋的局部進行了翻修，增加了一點點面積。

就是根據查明的上述“事實”，鄉政府于2021年6月3日作出涉案限期拆除（回填）決定書，認定涉案院落内的全部房屋均為違法建設，責令沈先生于1日内自行拆除。

經營使用20多年的房屋幾乎是一朝之間就變成了違建，沈先生當然不能接受這一處置決定，便于同年6月向當地區政府申請行政複議，請求撤銷涉案限期拆除（回填）決定書。然而就在複議程序進行期間的6月16日，涉案房屋就被強制拆除了。

更令當事人感到難以接受的是，區政府和區法院均沒有支持其否定涉案限拆決定的訴求。無奈之下，當事人隻得向市第一中級人民法院提起上訴。

跟着在明律師一起“身經百案”的被拆遷人朋友們恐怕能夠毫不費力的從前述基本案情描述中看出衆多的違法點。

比如限期拆除一處面積達300多平方米的房屋居然隻給1天的自拆期限，再比如在當事人已對限拆決定不服申請複議的審理期限内就對房屋實施強制拆除……

前者明顯不具有合理性，沒有給當事人留夠搬運室内物品等的必要時間；後者則是無争議的程序違法，違反了《行政強制法》第44條的明文規定，變相剝奪了當事人救濟限期拆除決定的權利。

但我們抛開上述實體上的不合理和程序違法點不談，本案中限拆決定最嚴重的違法之處就在于“部分加蓋、全部拆除”的認定、處置明顯不當。

市一中院在二審裁判中指出，當事人于1998年即取得了xxx鄉政府的建房批示，允許占用非耕地360平方米建房3間。

在其主張2018年僅就涉案房屋加蓋棚頂、将西側缺縫補齊，且院落房屋總建設面積僅為370餘平方米的情況下，鄉政府就以衛星、航空遙感影像圖顯示涉案房屋形狀發生改變進而認定涉案建設整體屬于違法建築、責令限期予以拆除，并未就涉案建設是否具有曆史因素、是否含有合法建築、是否可區分處理、補救充分取證、論證。故被訴限拆決定明顯不當。

2022年7月15日，市一中院作出本案二審判決，撤銷一審行政判決書及區政府作出的行政複議決定，确認鄉政府作出的被訴限期拆除（回填）決定違法。（因涉案房屋已被拆除，故判決确認違法而不是予以撤銷）

說白了，就是涉案房屋1998年最初建造時取得了鄉政府的“建房批示”，雖未辦理鄉村建設規劃許可證，但卻不能僅以無證為由認定其為違法建築，而是要在查清涉案房屋翻修後加蓋面積的建造時間、擴大面積等基本事實的情況下進行區分處置。

若如當事人所言加高了兩層磚，那麼就隻有這部分才可能是違建，鄉政府不能一股腦地将房屋整體全部認定成違建并限期拆除。

事實上，鄉村建設規劃許可證在實踐中真正頒發到農民手中的時間并不長，2008年《城鄉規劃法》施行後許多地方才陸續見到了這個證。

而且就房齡超過10年的許多農村建築而言，集體土地建設用地使用證、宅基地使用權證、建房用地審批等手續均可認定其系合法建築，而不是隻有一個鄉村建設規劃許可證才能認定。

沒這個證的房子，生活中可謂漫山遍野到處都是，但我們絕不能說凡是沒有的就都是違建，這樣的認知是不符合實事求是原則的，也是對農民住房保障權益的不尊重。

而鄉鎮政府如果要全面履行其調查取證的職責，就不能僅憑航拍圖或者自然資源和規劃主管部門的回函來判定違建，而是要查清涉案建築哪部分是屬于後期加蓋的，哪部分是20年前就存在的，以及是否屬于曆史遺留原因形成的，是否能夠予以改正、補辦手續或者區分處置等。

在明律師最後要提示大家的是，“基本無違建區”是所有老百姓和鄉鎮街道共同攜手努力的目标，但要實現這一目标必須通過合法的程序和方式，而不能搞成“違法建築違法拆”。

無證建築不等于違法建築，違法建築不等于要限期拆除，拆除不等于一定不予補償……這3層邏輯大家一定要充分理解透，才能有效的保障自己的合法财産權益，不被錯誤的違建查處方式、手段侵害。及時咨詢專業律師并在起訴期限内提起相應的程序，對當事人而言至關重要，絕不可在等待觀望中坐失良機。

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