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6月1日，《2022城市商業魅力排行榜》發布，其中頗具争議的是，東北商業标杆城市沈陽首次離開新一線城市榜單。

沈陽最新排名21位，同比上一年度下降2位。

單看名次變動幅度，尚屬正常範圍。之所以會引發廣泛讨論，主要在于沈陽因此而首次離開新一線城市榜單（排名第5-19位的城市）。

而沈陽的首離，也直接導緻東北三省集體缺席新一線城市榜單。

今年5月，我因皇姑萬象彙開業，專程前往沈陽，并安排了6天行程，深度走訪近20個項目，基本勾勒出沈陽的城市商業面貌。

結合我的實地觀察，以及相關公開資料，我得出的結論是：沈陽商業依然在乘風波浪。

在本文，我将從城市基本面和支柱産業，以及宏觀城市商業格局、中觀項目解讀、微觀奢侈品牌齊全度，共四大維度分析沈陽商業，希望給到業内和公衆參考。

00. 城市基本面和支柱産業

鑒于沈陽是CRR此前少有涉及的城市，且近年來業内相關研究較為稀少，所以有必要從城市基本面和支柱産業兩大商業發展的底層支撐維度update下沈陽的最新情況。

就城市基本面而言，地區生産總值（GDP）和人口增長是兩大基本維度。

近三年沈陽GDP持續增長，2021年度達到7249.7億元，比上年增長7.0%。

根據2020年第七次全國人口普查數據，沈陽常住人口907萬。同比2010年第六次人口普查增量近百萬，位居東北第一，距「千萬級人口城市」一步之遙。

*沈陽「金廊」夜景｜圖據網絡

如果說GDP和人口決定城市商業發展的下限，那麼支柱産業則決定商業發展的上限。

沈陽被譽為「東方魯爾」、「共和國長子」，以工業、制造業立市。2021年度沈陽第二産業實現增加值2,570.3億元，增長7.8%，占GDP總量的35%。

工業、制造業在沈陽的核心地位也體現在薪資水準上。

據智聯招聘2021年第四季度發布的《中國企業招聘薪酬報》，沈陽平均招聘薪酬排在首位的是能源/礦産/采掘/冶煉行業（薪酬13739元），其次是航空/航天研究與制造（薪酬9521元）。

近年來沈陽加大升級支柱産業，其工業核心區鐵西區，已發展為國家新型工業化産業示範基地，寶馬（全球最大生産基地之一）、采埃孚、普利司通等超60家世界500強企業在此落戶。

*華晨寶馬鐵西工廠｜圖據網絡

在充分利用傳統工業、制造業優勢基礎上，沈陽還着手布局面向未來的科技産業。

今年2月，沈陽渾南科技城規劃發布暨全球招商大會盛大召開，簽約高校院所科技類項目12個，金融機構類項目12個，以及産業類項目81個（簽約總額1156億元）。

*沈陽渾南科技城｜圖據網絡

沈陽渾南科技城總體規劃為「超級十字」空間布局，以打造科技創新與産業發展的雙重高地為目标。

其中，南北向縱軸緊密銜接機場與老城區，建設集現代服務業、科技創新、臨空經濟、自貿區政策于一體的渾南中心。

東西向橫軸建設統籌科創要素和産業功能區的科創走廊，帶動城市和産業升級。

在這樣的城市條件和産業結構之下，沈陽的城市商業一方面呈現出明顯的聚集趨勢，另一方面又在不斷拓展，形成新的商圈。

*沈陽渾南科技城規劃圖｜圖據官方

01.宏觀：城市商業格局

城市商業格局的形成，往往與其曆史文化、政策導向息息相關。傳統核心商圈多因前者而形成，新興商圈多借後者而崛起。

*沈陽主要項目及商圈分布圖

沈陽中街商圈、太原街商圈兩大傳統核心的形成，源于城市厚重的曆史文化底蘊。

1625年，後金遷都沈陽（遷都後改稱盛京），将皇宮（今沈陽故宮）設在懷遠門與撫近門之間的四平街（後改稱中街），并遵循皇宮「前朝後市」的規制，在四平街開市。

*沈陽故宮｜圖據網絡

1997年，中街經過打造，成為中國最早一批商業步行街，後彙聚了盛京大家庭購物中心、皇城恒隆廣場、中街·盛京龍城、沈陽商業城、沈陽益田假日世界、大商新瑪特、新世界百貨、沈陽大悅城等項目。

2021年，商務部第二批「全國示範步行街」名單發布，6條商業步行街入選，其中包括北京王府井、上海南京路以及「東北第一街」沈陽中街。

*沈陽中街｜圖據網絡

與中街商圈齊名的太原街商圈的曆史，可追溯到1898年。當時沙俄修建中東鐵路茅古甸站，站前的西四條街（中街前身）被辟為屬地。

後日本戰勝沙俄，在茅古甸站基礎上修建奉天驿站（沈陽站前身），并以該站為中心規劃商業，西四條街得以擴建并改名為春日町，成為重要的商業中心。

1987年，中興商業大廈開業，拉開太原街商圈繁榮的序幕，彼時民間盛行「先到中興，後逛聯營」之說。

太原街商圈依托毗鄰沈陽站的地理優勢，彙聚了大量客流，吸引了新世界百貨、百盛購物中心、伊勢丹（已閉店）、新瑪特（已閉店）、萬達廣場、美美百貨（已閉店）、玖五文化城等項目在此落地。

*沈陽太原街｜圖據小紅書博主PaulPeng

相較于「前浪」中街商圈和太原街商圈長達百年的發展曆程，素有「金廊」之稱的「後浪」中央都市走廊則是在20年間迅速崛起，其發轫點是2003年沈陽市委、市政府提出的發展戰略。

金廊以「城市中軸線」青年大街沿線為核心，總長25.3公裡，縱貫沈陽六大區，彙集金融、商務、商貿、會展、科技、文化、體育等多個産業，形成聚集性産業群。

*沈陽「金廊」夜景｜圖據網絡

金廊沿線自北向南聚集了卓展購物中心、市府恒隆廣場、沈陽萬象城、沈陽嘉裡城、沈陽K11等明星項目，巅峰時曾出現過一街四家LOUIS VUITTON路易威登門店的盛況（2013-14年間的西武店、卓展店、卓越店、萬象城店）。

在縱貫六大區域的城市發展大動脈「金廊」基礎上，沈陽市政府提出了「東優西進南拓北統」的全方位發展戰略。

目前來看，「南拓」的核心區域渾南區表現尤為突出。據官方信息，渾南區預計2021年實現地區生産總值630億元，經濟體量同比四年前增長47%。

渾南區是推動沈陽城市産業轉型升級的重要力量，集全國首批國家級高新區、沈大國家自主創新示範區沈陽片區的核心區、遼甯自貿試驗區沈陽片區重要承載區、國家首批雙創示範基地于一身，政策優勢突出。

據前瞻産業研究院數據，渾南區共有121個産業園區，領跑全市，其中包括沈陽國際軟件園、東軟軟件園、中國科學院科技創新園等明星園區。

*沈陽國際軟件園｜圖據網絡

作為當下沈陽最具活力的産業新城，渾南區聚集了大批年輕人，吸引了華潤、中海、萬科、龍湖、融創等國内一線房地産開發商在此拿地修建改善型住房。

*沈陽渾南區｜圖據網絡

總結來說，沈陽的商業曆史悠久、底蘊深厚，頗受國内一線商業地産運營商青睐。而從商業底層的産業和經濟來看，這座城市正在通過轉型升級拉動城市持續發展。

作為東北地區重要的中心城市，沈陽憑借深厚的曆史文化積澱、領先的品牌組合，對周邊城市及外省遊客産生了極強的輻射力。

「沈陽都市旅遊圈」涵蓋鞍山、撫順、本溪、阜新、遼陽、鐵嶺以及沈撫改革創新示範區，幾乎均可一小時到達。

據遼甯日報相關報道，2021年上半年，中街實現社會消費品零售總額79.23億元，同比增長37.2%，最高日客流量近150萬人次。其中，5.1假期中街累計客流量達285萬人次，近1/3為省外遊客。

商業發展滾滾向前不曾停息，分析城市商業從來不是隻着眼當下，而需從曆史傳承、基本現狀、産業發展、區域影響等多維度出發，觀其往知其來。

*圖據網絡

02.中觀：重點項目解讀

評價一座城市的商業發展水平，宏觀層面的商業格局分析必不可少，中觀層面的重點項目解讀也不可或缺。

在這部分，我将重點介紹沈陽現有的5大代表性項目-沈陽萬象城、沈陽市府恒隆廣場、沈陽皇城恒隆廣場、沈陽大悅城、沈陽K11，以及2022年兩大即将入市的重量級首開項目-沈陽和平環宇城和龍湖渾南天街。

整個2021年度，東北地區最閃耀的商業地産項目，莫過于囊括了Hermès愛馬仕、LOUIS VUITTON路易威登、DIOR迪奧、FENDI芬迪、CELINE思琳、Tiffany&Co.蒂芙尼等近40家國際奢品的重奢頂流沈陽萬象城。

*沈陽萬象城｜圖據網絡

2021年度，沈陽萬象城銷售業績破85億，同比增長21%并實現了場内所有國際精品品牌銷售額包攬東北區域第一的「大滿貫」。其中，萬寶龍等四個品牌銷售額高居全國第一，BALLY銷售額全國第二。

品牌煥新層面，項目于2021年度共引入37家全新門店，其中包括self-portrait（東北首店）、Maison Margiela（東北首店）、Arcteryx Alpha店等高能級門店。

2022年沈陽萬象城步履不停，截至6月30日，已舉辦近20場快閃活動，其中包括FENDACE快閃店（大中華區唯一）、CELINE男裝限時店（東北區域唯一）兩大重量級活動，并在活動期間取得了遠超預期的業績表現。

與沈陽萬象城同在城市中軸線「金廊」的市府恒隆廣場于2012年開業，其綜合體中的88層辦公樓是沈陽市罕有的超高樓建築，城市地标屬性顯著。

品牌層面，市府恒隆廣場擁有CHANEL香奈兒（沈陽獨家）、CARTIER卡地亞、GUCCI古馳、CELINE思琳、BURBERRY博柏利、BALENCIAGA巴黎世家、Bottega Veneta葆蝶家等一衆國際奢品。

據恒隆集團2021年度業績報告，沈陽市府恒隆廣場年末出租率達90%，租金收入同比增長12%。2022年，市府恒隆廣場開啟了10周年項目大調。

*沈陽市府恒隆廣場｜圖據網絡

同屬恒隆集團的沈陽皇城恒隆廣場位于中街商圈（日均客流40萬-50萬）核心位置，其标志性的「仿古飛檐分層屋頂」設計靈感來自一街之隔的「沈陽故宮」。擁有「城市廣場」級的超大中庭，以及1,900平超大室外露天空中花園。

沈陽皇城恒隆廣場定位為「時尚潮流購物中心」，有超200家品牌門店，其中約70%為時尚潮流業态，代表性品牌包括Lululemon露露樂蒙、SEPHORA絲芙蘭、JORDAN喬丹、Aape（香港I.T集團旗下日系潮牌）、KKV、DESCENTE迪桑特等。

2021年度，沈陽皇城恒隆廣場營業額近10億，同比增長11%。

*沈陽皇城恒隆廣場｜圖據官方

與沈陽皇城恒隆廣場同在中街商圈的沈陽大悅城，是西單大悅城之後國内第二座大悅城。

2009年，A、B館作為舊改項目的率先開業，2年後的2011年C、D兩館亮相。而在今年，東北地區少見的盒子 街區組合的E館也将正式入市。

沈陽大悅城A-D館總建面為35萬方，商業面積為9.6萬，囊括了500 個品牌，其中最具标志性意義的是APPLE STORE旗艦店東北首店。

*APPLE STORE沈陽大悅城旗艦店｜圖據官方

在首店和城市高标店概念尚未普及的年代，沈陽大悅城已走在前列。

APPLE STORE旗艦店之外，還引入了ZARA旗艦店（沈陽首店）、MUJI無印良品（沈陽首店）、優衣庫旗艦店（沈陽首店）等品牌門店，以及沈陽最大的星巴克。

一位沈陽朋友曾這樣向我描述大悅城：我的第一台iphone、第一件無印良品、第一件優衣庫都是在這裡買的，和女朋友逛累了總會在星巴克坐會兒看着中街人潮湧動......大悅城幾乎陪伴了我的大學階段。

*沈陽大悅城｜圖據網絡

從地理位置來看，無論是「首店收割機」沈陽大悅城，還是同在中街商圈的沈陽皇城恒隆廣場，或是兩大重奢沈陽萬象城、沈陽市府恒隆廣場，均位于沈陽城市主幹道「文化路」以北的城市傳統核心商業區。

文化路以南一直鮮有重量級項目，直到2018年總建面25.8萬方的沈陽K11開業，這一局面才得以突破。

沈陽K11門店數量超350家，其中35%為東北/沈陽首店，零售業态占比45%，主題樂園占比10%，包含全球首家國家地理終極探索者樂園，以及東北首家樂高探索中心。

*沈陽K11｜圖據網絡

沈陽K11以紐約曼哈頓為靈感，打造了室内「曼哈頓街區」。而在室外，沈陽K11建有當時國内最大的屋頂花園。

*沈陽K11｜圖據網絡

以上5大代表性項目外，2022年沈陽還将迎來兩大重量級首開項目——

沈陽和平環宇城：中海地産打造的沈城首座「環宇」系購物中心，坐落于和平區長白島。項目由一期6萬方山姆會員店與二期16萬方購物中心組合而成，并與地鐵4号、9号線無縫接駁，可輻射沈城四區。

項目還将打造超2萬方沈城最大商業休閑廣場，是集生活、創意、藝術、潮玩、休閑為一體的一站式商業綜合體。

龍湖沈陽渾南天街：東北首座龍湖天街，坐落于産業新城渾南新區，總建面12.3萬方，定位為「城南微度假目的地」。

主力店包括永輝精品超市、正播影城、韋德伍斯健身、蔚來NIO House、好利來、UR......龍湖沈陽渾南天街品牌中，首店占比高達40%。

沈陽商業的一（萬象）城雙恒隆 持續疊代的「嫡次子」沈陽大悅城 全球體量最大的K11組合，外加2022年中海地産及龍湖智創生活的首開商業項目，陣容可謂星光璀璨。

03.微觀：奢侈品牌齊全度

曆史文化、政策導向等因素塑造城市商業格局，購物中心依商業格局而生，又在發展過程中重塑格局。

購物中心承載品牌門店，并依托它與消費者對話。衡量城市商業發展，最終落腳在一個個具體的品牌門店。而其中，奢侈品牌門店的代表性尤為突出。

長期關注國内奢侈品牌門店動态的博主「Chris不要熬夜」，于3月發布2022年國内主要一二線城市統計結果，并根據品牌能級和門店數量進行評分。

根據表格統計，截至今年3月，沈陽共有79家奢侈品牌門店，居第7位。綜合評分與武漢并列第6位，僅次于「上北深」及新一線城市三甲成都、杭州、重慶。

2021年12月，外媒《精奢商業日報》發表文章，将沈陽列為「奢侈品牌不可忽視的5個中國新興城市」，可視為呼應。

沈陽乃至整個東北地區通過購買奢侈品來展示财富和地位的獨特消費心态，為奢侈品牌發展提供了動力。

沈陽本地重奢購物中心針對VIP客戶的高規格待遇，又使得客戶在購買奢侈品牌時，相比北京，更傾向于本地。

而奢侈品牌在沈陽的亮眼業績表現，也帶動了其他高能級品牌的入駐，進而推動城市商業的持續發展。

*Lululemon沈陽皇城恒隆廣場店｜圖據網絡

作為老工業基地，沈陽的城市商業發展固然存在問題，比如作為人口近千萬的大型城市，沈陽地鐵僅有4條，影響公衆出行意願，削弱城市商業活力。

但任何一個老工業基地的振興，都是一個漫長的過程。

我對于沈陽商業的信心，來自其厚重的底蘊、不斷優化的商業格局、強大的區域影響力、堪稱群星璀璨的項目和品牌組合、崛起中的産業。

甚至，向來「挑剔」的華潤萬象生活，已在沈陽作出「一（萬象）城三（萬象）彙」的布局，并均取得了良好的業績表現。

要理解一座城市的商業，榜單與數據固然能夠提供相對直接的認知框架，但最終還是需要實地近距離感受城市的商業脈搏。

沈陽6日，我感受到了這座城市商業的向上活力，它正如渾河大橋上川流不息的車輛一般，乘風破浪、一路向前。

*沈陽渾河大橋｜圖據網絡

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