來源：環球時報

美國彭博社9月12日文章，原題：世界上最熱房地産市場正面臨痛苦的重啟世界各地不斷飙升的借貸成本正在擠壓置業者和業主。從悉尼到斯德哥爾摩再到西雅圖，随着各國央行以數十年來最快的速度加息導緻房價下跌，購房者紛紛離場。與此同時，數百萬在疫情高峰期廉價貸款買房的人，随着貸款利率重置，将面臨更高的還款額。

房地産市場的迅速降溫可能會加劇全球經濟衰退。

雖然目前的經濟下滑程度還未接近2008年金融危機時的水平，但對那些既希望抑制通脹又不希望打擊消費者信心、引發深度衰退的央行官員來說，經濟下滑如何演進是一個關鍵變量。

澳大利亞和加拿大等存在泡沫的市場正面臨兩位數的房價下跌，經濟學家認為，全球範圍内的房價下跌才剛剛開始。日本法政大學教授、前日本央行經濟學家平田英明說：“我們将在2023年和2024年看到全球同步的房地産市場低迷。”

房地産融資成本增加對經濟的沖擊是多方面的。有貸款的家庭勒緊了褲腰帶，而不斷上升的還款金額阻礙潛在購房者進場，拖累了房地産價格和房産開發。

金融危機後的幾年裡，央行的寬松貨币政策推動了房地産繁榮，而随後的一場疫情讓人們開始尋找更大的空間和适合遠程辦公的住宅，但當下的放緩是一種鮮明的轉變。現在，在通脹飙升和潛在衰退襲來之際，花高價購房的人面臨房貸重新調高。

借貸人受到利率上升影響的程度因國家而異。例如，在美國，大多數購房者用的是固定利率房貸，期限長達30年。過去5年，調息按揭貸款平均約占常規貸款的7%。

相比之下，其他國家的固定利率貸款通常隻有1年期限，或執行與官方利率密切相關的浮動利率貸款。

許多國家有很大比例的抵押貸款即将被重置。例如，在新西蘭，大約55%的住宅抵押貸款的未償價值要在2023年7月之前重置。2021年，新西蘭的房價上漲了近30%，可以說是疫情房地産熱潮及破滅的典型代表。

33歲的保險經理伯格2021年3月在惠靈頓以82.5萬新西蘭元購買了一套房子。根據房産估價網站的數據，在接下來的幾個月裡，她的房産價值飙升至100萬新西蘭元。如今這些收益已經蒸發，現在的價值與她當初購買時差不多。伯格說：“我确實覺得我的個人财務狀況有所下降。”

在其他國家，這種影響也開始蔓延。大約180萬英國借款人将在明年進行再融資。雖然美國重新調整抵押貸款的風險較低，但近幾個月來借貸成本的飙升，已迫使受到價格擠壓的買家轉向更靈活、利率更低的貸款。

在澳大利亞和加拿大這兩個全球房産泡沫最嚴重的市場，經濟學家預計将出現明顯的緊縮。

盡管大多數加拿大購房者在獲得貸款前必須接受壓力測試，使得普遍違約不太可能發生，但一輪緊縮似乎确定要發生了，而且整個經濟都會感受到。（作者恩達·柯倫、安斯利·湯姆森，陳欣譯）

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