還沒有進行開工建設的房屋，提前向業主收受一定數額的現金，或者說是款項，就是提前占有一個優先選房權，或者說是提前選房名義吸引你給他交錢，跟定金還不太一樣。

這個有一個很大的特點是什麼？

項目還沒有開盤，預售許可證還沒有辦下來，這個時候是不允許做銷售的，不允許做銷售怎麼辦？我提前讓你們認籌，認籌是什麼？通常是你交5萬塊錢來認籌，最後5萬塊錢可以抵10萬，但是到我真正開盤的時候你可以不要房子，你有選擇權的，我開盤的時候價格高，因為價格還沒定，還沒開盤，但是你可以交5萬塊錢來确定一個你的意向。

那麼等到開盤的時候，你覺得這個價格不合适，或者你選到的樓号不合适，你還可以全額退回5萬塊錢，這個就是認籌。認籌它有幾個吸引你的地方，你可以優先選房對吧？可以以5萬抵10萬，這都是開發商給我們開出來的優惠條件。

大家知道認籌開發商的真正目的在哪裡？

5萬塊錢對他有多大作用。人要是多的話，他就不少，開發商真正的目的是定價。

我說一個我的案子，當時大概是17 18年的時候我在北海買房，北海當時的房價是很低的，所以那個時候買房的時候開發商都是免首付的，他想把房子賣出去，正常的北海的房價是3000~4000，高檔小區搞得特别漂亮的，大概是5000~6000。

正常價格是3000~4000，那麼高檔小區賣到5000~6000。我要買的房子是一個度假式的小區，那個樓沒建好的時候，整個小區的配套和綠化都建出來了，非常漂亮，非常高檔，就像一個五星級酒店一樣，當時他對外還沒有預售許可證，但是他對外認籌也是5萬抵10萬，但是你交了5萬抵10萬，你是不知道他的房價是多少的。

那個時候我們就猜測5000~6000已經是最高了，就算是高檔小區，但最高應該也是7000~8000左右，這也是當時的銷售告訴我最高不會超過8000，因為這已經是整個北海裡普通小區的兩倍了，但是他價格還沒定，預售還沒出來的時候，他做認籌。

認籌的情況非常好，一期開盤的時候，認籌的人數比他可以賣的套數還要多話，怎麼辦？開發商怎麼定價？

這個價格好像是8000~12,000，8000起步，所以這個問題我跟很多開發商的銷售去聊過，我說你們認籌的真正目的是不是定價，他說是的，他不在乎5萬塊錢，他真正的目的在于定價，怎麼樣去指導他定價。

他如果通過這樣的認籌意向的确定，他就可以把一個市場量最高的價格定出來，否則開發商他很被動的，定完價格之後，發現定低了是不能調的，因為他的價格事先要報房管局去做備案，他隻要備案一确定了，這個價格他就沒辦法調，但是我現在開始建房，到建完之後有三年的時間。那麼在這三年的時間裡頭我就可以通過認籌的方式來先确定我的意向客戶，最後在我的預售證下來之前，我确定好我的市場上最高的備案價格，這才是他的真正目的，所以我們總以為5萬抵10萬能占個便宜，事實上買的永遠不如賣的精。

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