數據來源丨國大地産、房天下、政府官網等本文作者丨張澤丹長安區重點學區房調研，包括十所中小學，一人之力有所不逮，如有疑問或錯誤請在公衆号後台私信，萬分感謝。

在上篇裕華區學區房調研文的基礎上，本文新增了成交數據分析闆塊，優化了劃片範圍圖示，主要内容包括：成交數據統計、購房必知（學區房知識掃盲）、小區與學校概況、代表性小區實景照片等。

圖片皆可縮放至街道，頭條和知乎會壓縮圖片大小，兩個平台都不能私信發圖片，要看高清大圖，建議移步。

▲長安區重點學區房劃片範圍一覽·3.56M，圖片可縮放至街道

2018年長安區學區房數據統計

這部分内容，用來解釋所有購房者心中的終極疑問：此區域近期二手房成交均價到底是多少？平均套價是多少？房主都是些什麼人？購房者又都來自哪個區域？平均年齡多大......

此部分内容包含大量圖表，沒耐心的讀者可以掃一眼然後直接看文字總結。

▍房價

▲2018年國大長安區重點學區房成交數據統計

從2018年長安區學區房成交數據中，可以看出：

1. 兩室占比最高，為59%
2. 首付三成的房源占比最高，為45%
3. 100㎡以下的房源占比最高，合計為71%

▍房主端信息

從以上圖表可以看出：

1. 長安區的學區房房主，河北省戶口占比最高，為86%（好玩的是，外省戶口中，浙江占比最高，再細分的話，絕大部分為溫州戶口）
2. 河北省戶口的房主中，石家莊占比最高，為80%
3. 石家莊戶口的房主中，各城區與郊縣所占比例很分散，長安區戶口僅占35%
4. 房主出生年份平均值為1969，中位數為1971，從占比圖中可以看出，出售學區房的房主，77%的人都已經超過39歲。

▍購房者信息

從上表可以看出：

1. 購買長安區學區房的購房者，河北省戶口占比最高，為86%
2. 河北省戶口的購房者中，石家莊占比最高，為68%
3. 石家莊戶口的購房者中，各城區與郊縣戶口所占比例十分均衡，長安區戶口的購房者僅占6%
4. 購房者的平均出生年份為1982，中位數為1983，80後所占比例最高，為62%；其次就是90後，為15%

▍總結

上文的圖表數據，來自于國大地産2018年成交房源信息，數據總量約占長安區二手房成交量的16%，由我本人逐條手動錄入，可靠性極高，原始數據如下圖，所以讀者朋友可以放心接受本文的數據統計結果。

從去年的成交數據統計中，可以看出很多問題，總結如下：

1. 房價平均值為19254元/平，中位數為18712元/平；套價平均值為170.4萬/套，中位數為148萬/套；因中基禮域和阿爾卡迪亞（榮景園）成交數據占比很高（50%左右），所以中位數更能代表長安區學區房的近期實際成交情況。
2. 過去一年中，出售長安區學區房的房主中，約68%的房主為石家莊戶口，但隻有約24%的房主是長安區戶口；房主年齡普遍偏高，77%的人已經超過39歲，49%的人已經超過49歲。
3. 長安區學區房的購房者，平均出生年份為1982年，中位數為1983年，80後占比62%，90後占比15%，平均首付比例51%；按照戶口所在地來看，約58%的人來自于石家莊市，約15%的人來自于外省，約27%的人來自于河北省的其他地市。
4. 綜上，購買長安區學區房的人，主要為，——80後或90後、河北省戶口、石家莊人并不是很多、來自河北省其他市縣的人也不少；出售長安區學區房的人，主要為，——70後、60後和50後、石家莊人、但長安區戶口并不多（還有一些溫州人）。

購房必知

▍簡單問答

Q.這篇文章中的重點中小學你是怎樣得出的？

初中根據2018年已公布的中考成績劃分，81-23-22-北師大附中；2018年長安區的初中中考成績，在石家莊主城四大區中，排名并不出衆；23中的同文很強，和40中的求實、28中的新星，屬于同一類分校，師大附中的直升班也很強但不計入中考成績且一般很難進，長安區的其他初中，不值得考慮學區房。

小學複雜些，根據口碑、曆史、成績等得出（一般，名校因為招收學生數量較多，學位供不應求，劃片範圍會注明備選調劑學校，這也是名校實力的一種外在表現），實驗小學、翟營大街小學、長征街小學、師大附小，是長安區四大老牌名校，談南路小學、範西路小學、北師大附小等，均有自家的辦學特色和一定的區域口碑，但不值得考慮學區房。

Q.為了學區而買房，值得嗎？

買房入學，入的隻是公立學校的片内班。而石家莊最好的學校基本都是私立的或片外班，買房也沒用，門檻也很高，——學費高昂且“擇校費”也不低。所以，對于囊中羞澀或苦于沒有“門道”的購房者來說，“雙重點”學區房是值得認真考慮的，“單重點”學區房就算了，也就是俗說的——學區房得買“雙片”，不買“單片”。

所謂“雙重點”學區房，意思就是：初中和小學的劃片學校，都是區域内一流名校。

Q.哪些學校才是一流名校呢？

初中根據中考成績區别，小學根據“擇校費”高低區别。不清楚“擇校費”高低的，裕華和長安區以我的文章為準，或千辛萬苦自行打探消息，或等我寫完主城四區的學區房調研再統一排名......

Q.其他常見問題？

略，詳見石家莊重點學區房調研（裕華區）:最高三萬，趕超豪宅與二手房買賣過戶全流程圖文詳解（北京X石家莊）。

▍其他信息

常見戶型，詳見石家莊重點學區房調研（裕華區）:最高三萬，趕超豪宅；總體劃片範圍，詳見下表，或自行百度，或搜索公衆号内部菜單欄-購房科普-學區劃片。

實驗小學/長征街小學/23中

一、學校概況

實驗小學（本校）位于石家莊最稱得上是“市中心“的位置，在長安區很有名氣，兩個校區一家分校，——幾個年級的學生會分在兩個不同的校區就讀，分校位于榮盛阿爾卡迪亞·榮景園的東北角，分校與本校師資力量相差不大。

長征街小學已有百年曆史，距離實驗小學不遠，都是長安區的名校，難分伯仲。經常有人糾結于這兩個小學的選擇，我的意見是：加點錢去43吧，上不起43或東風西或其他私立名校的話就别糾結這種幼稚問題了。

23中是以前長安區最好的初中之一，但近幾年來，片内中考成績還不如81中，這似乎與同文中學的崛起有關。說白了，23中可能将資源過度傾斜于同文，忽視了片内班。23中和榮盛有PY關系，一般榮盛的樓盤都會拿23中做宣傳。這從榮盛華府放着好好的81中不上，非要再建一個23中新校區的舉動，就可見一斑。

綜上，23中目前依然是長安區最好的初中之一，長征街小學與實驗小學都歸屬于23中劃片範圍内，所以兩個小學劃片内的小區，屬于典型的”雙重點“學區房，并且是目前長安區内唯二的”雙重點“學區。

二、片區概況

▲23中/長征街小學/實驗小學劃片範圍·此圖可縮放至街道

1、小區概況

▲此區域劃片内代表性小區數據統計

除了中gay禮域、阿爾卡迪亞、長安花苑、新源燕府以外，長征街小學和實驗小學片内小區基本上就隻剩下磚坯結構的老小區了。其中，金恒花園、銀宏花苑房齡較新，尚有物業，可以滿足自住需求。

作為長安區雙重點學區房的代表，阿爾卡迪亞和中基禮域不僅體量超大，每年二手房的成交量特别大，在售房源數量很多，房價也格外堅挺。尤其是阿爾卡迪亞，房齡和園林景觀要比中gay禮域強很多，所以房價一直比中基禮域要高四五千左右。

新源燕府現在還沒有房本，區位條件極好，有房本後，實際成交單價應該會超過阿爾卡迪亞，邁入25000元/平的大關。但我個人不建議買這個小區的房子，太靠近市中心，或者可以說，燕府就是石家莊的市中心，很吵、租戶多、朝向不是正南正北。

2、劃片範圍

實驗小學：①中山東路至正東路，平安北大街至建設北大街; ②正東路至園明路，栗康街至建設北大街。（包括金恒小區、榮景園小區本市居民子女。此範圍内進城務工人員随遷子女調劑到正東路小學就讀）

長征街小學：①正東路至和平東路，平安北大街至栗康街；②園明路至和平東路，栗康街至建設北大街（本範圍内不含金恒小區。此範圍内進城務工人員随遷子女調劑到栗勝路小學就讀）

23中：①中山路至石德鐵路，京廣鐵路至建設北大街。②石德鐵路以北，勝利北大街至建設北大街。（此範圍内中山路至和平路，京廣鐵路至長征街區域進城務工人員子女調劑到12中就讀，和平東路以北區域進城務工人員子女調劑到89中就讀）

三、社區與學校實景照片

▲23中·本校

▲實驗小學·本校

▲實驗小學榮景園分校與背後的阿爾卡迪亞榮景園

▲長征街小學

▲新源燕府

▲新源燕府·北門

▲銀宏花苑·北側就是金恒花園

▲長安花苑

▲正東路95号/100号院

▲中gay禮域

▲商行宿舍

▲動力廠宿舍

81中/師大附小/談南路小學/範西路小學

一、學校概況

81中，是現在長安區中考成績最好的公立初中。前身為華藥子弟學校，後陸續接收了82、83、85、97中的初中部，發展至今，已經成長為長安區的一家老牌重點中學。81中和北師大附中有些相似，生源質量一般，但近幾年中考成績還真不錯。

為什麼大家都說81中生源質量差？因為81中劃片範圍内，一家”重點“小學也沒有。所以坦白來說，81中的片内小區，都屬于”單片“學區房。（幾家二流小學也不錯，再怎麼差也比”村小“強。）

談南路小學和範西路小學有各自的辦學特色，學生成績、硬件條件、家長口碑等各方面社會評價也還好，但肯定比不上實驗小學等老牌名校。片内小區，初中上12中，很一般。所以很遺憾，這兩個小學的學區房也沒有必要去砸錢買。

師大附小，全稱——河北師範大學附屬小學，是一家老牌名校，劃片範圍很小，片内小區也很少，實際就是師大等幾家大學院校的教職工子弟學校。師大附小對接師大附中，但師大附中的片内班中考成績一般，”直升班“很厲害，放過幾次衛星，是直接面向高考的，所以沒有中考成績。

二、片區概況

▲81中/師大附小/談南路小學/範西路小學劃片範圍·此圖可縮放至街道

1、小區概況

▲此區域劃片内代表性小區數據統計

因為這一區域沒有雙重點學區房，所以不做特别推薦，隻是簡單說明一下。

81中片内有許多高層新小區，比如冠城、和力雅園等，可以滿足基本的自住需求，一些次新小區房價很低，适合剛需買房上車。

談南路小學片内，僅有談中園房齡和物業尚可，可以滿足基本的自住需求，其他幾個小區房齡很高，基本沒有物業。棉二房齡小的住宅樓不能上談南路小學，能上談南路的房子又太老。

師大附小片内，僅有的幾個小區出房率都很低，在售房源數量極少。除了大學職工子弟，外人一般是通過購買石家莊日報宿舍（怡苑）、市委宿舍等幾個小區的房子來入學的。

範西路小學片内，幾乎全是老小區，而且範西路會接收其他區域的調劑生，學校特色是足球，标準的備胎學校一枚。

2、劃片範圍

81中：①華清北街至體育北大街，躍進路至石德鐵路（包括躍進路南華藥二區、化肥三區、建材二廠宿舍）;②體育北大街至廣安大街、名門街，談南路至光華路

師大附小：體育大街至育才街，裕華東路至碧景園小區南圍牆

範西路小學：育才街至建設南大街，裕華東路至中山東路

談南路小學：廣安大街至青園街，中山東路至談北路（彙景國際小區、彙景家園小區商品房除外）

三、社區與學校實景照片

▲81中

▲範西路小學

▲師大附中·東側緊鄰師大附小

▲談南路小學

▲河北師大北院

▲談中園

▲園東苑

▲和力雅園

▲冠城

▲石家莊日報宿舍（怡苑）·北側為市委宿舍

▲安聯清晖園·部分樓棟有電梯

翟營大街小學/22中/北師大附中

一、學校概況

翟營大街小學是長安區一所老牌名校，今年的擇校費依然很高，可見在家長心中地位。翟營大街小學距離22中初中部很近，22中現在已經徹底翻身蛻變為一所”重點“初中，近幾年的中考成績相當優異，比不上23和81，屬于第二梯隊。22中劃片範圍很大，除了一所翟營大街小學外，長安東路小學、談固小學、躍進路小學、盛世長安小學等口碑也不錯，生源質量很好，這是22中能夠”鹹魚翻身“的重要原因。

北師大附中，全稱——北京師範大學附屬中學，是東勝引進、專供紫晶悅城的一家公立學校。北師大附小、附中剛剛開學沒幾年，生源來自于紫晶悅城的南翟營回遷區子弟和商品房業主子女，生源質量一般，但剛開學中考成績就已經相當不錯，不禁令人期待這所學校的未來。（在我心裡，22中、北師大附中、44中屬于一類學校，比上不足比下有餘，算不上一流，但比二流要強，并且有很明顯的上升勢頭。）

二、片區概況

▲翟營大街小學/22中/北師大附中劃片範圍·此圖可縮放至街道

1、小區概況

▲此區域劃片内代表性小區數據統計

22中和翟營大街小學的劃片範圍内小區，勉強屬于”雙片“學區房。其中，紫玉名苑是唯一一個高層新小區，榮國花園房齡不高、居住體驗也不錯，剩下的小區除了談固小區外，勉強能滿足自住需求。（金色裡程原來是東勝廣場的回遷房，現在下了房本，但無法确定能否上翟營大街小學。）

紫晶悅城和忠誠百合園，是北師大附小、附中片内僅有的兩個小區。百合園房齡不高，居住體驗不錯；紫晶悅城體量十分龐大，東勝依然有新地塊在開發與出售，目前僅有三個地塊（2号地、7号地、9号地）下了房本。東勝的物業和住宅産品品質不高，地塊市容市貌有些邋遢，但房價也不高，相比南側盛世長安兩萬一平的均價，紫晶悅城二手房性價比不低，不過紫晶悅城在售房源均有雙稅，首付壓力大。

2、劃片範圍

22中：①東二環至建華南大街，裕華東路至中山東路；②東二環至翟營北大街，中山東路至和平東路；③談固北大街至建華北大街，和平東路至光華路；④東二環至談固北大街，和平東路至石德鐵路

翟營大街小學：談固南大街至翟營南大街，裕華東路至中山東路（包括裕華東路至中山東路之間，翟營南大街以西單出口向東的居民區，22中宿舍

三、社區與學校實景照片

▲22中·初中部

▲22中·初中生

▲北師大附中/附小/四年不變的街口

▲翟營大街小學

▲内配二宿舍

▲榮國花園

▲省四建小區

▲談固小區

▲衆誠百合園

▲從左至右：紫晶悅城7号地、盛世長安、2号地

▲紫晶悅城2号地

▲紫晶悅城7号地

▲22中宿舍

文末總結

從我寫完學區房調研（裕華區）後，就不斷接到讀者朋友的私信，詢問我其他城區的學區房情況，畢竟很少能看到像我這樣隻寫幹貨的房地産自媒體，所以大家都很熱情，有問題也能友好溝通。

但是學區房調研很費時間和精力，我又不像别的公衆号一樣，百度一下劃片範圍和學校概況就随手亂寫。所以此文耗時接近兩個星期，成文速度很慢，可是能夠給讀者帶來真正的石家莊學區房幹貨。

我做了大半年的裕華區房産中介，十分清楚購房者的需求，知道他們想要什麼樣的房子，缺少哪方面的知識，所以開始寫學區房的科普文。本文關于小區房源的詳解依然是欠缺的，比如紫玉名苑共有四棟住宅樓，但B/D臨裕華路且戶型很差朝向有問題；最好的房源是A/C靠小區中間的戶型且公攤低；不同樓棟的房源存在相當大的價格差，優質房源均價更高等。如果每個小區都這樣做詳解，篇幅就太大了，所以希望讀者能夠理解。

可能會有讀者覺得我對老小區的評價過于苛刻，但我的評價來自于實際工作中接觸到的購房者，——大部分年輕人可以忍受租住在沒有物業的老小區中，但不能接受買這樣的房子。所以我給老小區的評級，最高為兩星。

▲能夠滿足自住需求的長安區”雙重點“學區房分布圖·可縮放至街道

從成交數據中可以看出，賣長安區學區房的房主大部分戶口并不在長安區，這證明他們并沒有用到房子附帶的學區屬性，從側面說明：目前，長安區的學區房含金量不高；投資客居多，自住者甚少。而購房者中，80與90後占絕對比例，這說明這代人對學區房的需求是客觀存在的，尤其是80後。

這篇文章我寫的很開心，經過内網成交數據統計，我看到了購房者與房主真正的戶口來源，證明了一個困擾我許久但沒有數據支撐的問題：買石家莊房子的外地人真的有很多嗎？

——真的有很多，長安區的學區房購房者中尚有約41%的比例來自于石家莊市以外的地區，别的城區呢？沒有比看到這個結論更令我感到開心的事了，——這座城市有新的血液在不斷流入。

以上，感謝閱讀，轉發或點贊是對作者最大的支持。

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PS.下文預告：2019年1月石家莊樓市資訊：土拍統計、成交數據、本地資訊、全國熱點

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