01

“都買豐台了，你還談什麼地段！”

如果你問我，買豐台豪宅有什麼需要注意的嘛？

那我最誠懇的建議就是：買最好的産品。

我們親愛的魯迅先生說過：京北買房重地段，京南買房重改善。

京北産業多，哪怕不是特别好的小區，隻要距離上地西二旗中關村望京産業園近，都可以漲的很好。

京南産業少，沒有特别強的增值邏輯。當然不是說麗澤、亦莊不好，但暫時還處于高速成長期。

整體的産業勢能暫時沒辦法和海澱、朝陽望京比。

在相對北城而言，不那麼強勢的産業地段，你的房子未來流動性好，還有增值前景，靠的是什麼？

靠的是好産品呀。

單純說位置，你會發現豐台很多闆塊不差的。但價格确很便宜。

你看南二環蒲黃榆、方莊闆塊，均價是6萬/平，

南三環馬家堡、角門闆塊，均價也是6萬/平。

如果單看地段，南二環、南三環，不能說不牛逼吧？

但為什麼價格這麼便宜呢?

因為産品不是很好。老破小紮堆，或者是密度很大的塔樓小區。

過去經常有粉絲問我，這些地方，地段這麼好，價格也便宜，能不能投資？

你要記住一句話叫窪地恒窪。尤其是二手房，價格便宜，一定是有原因的，是被無數買房人用真金白銀驗證過的。

所以南城和北城的買入邏輯，有點不大一樣。

貓怼怼北京買房公式：

北城買房增值=地段70% 産品20% 其他10%（物業配套交通等）

南城買房增值=地段50% 産品40% 其他10%（物業配套交通等）

發現了沒？

南城的産品增值占比，要比北城更高。

北城買房側重的是自住，選擇了地段，犧牲了品質（不然就要花更多錢）

南城買房側重的是改善，犧牲了地段，當然要品質（都買豐台了還談什麼地段！）

02

“豐台豪宅對比海澱朝陽，為什麼還支棱不起來？”

豐台豪宅和朝陽海澱的情況是完全不一樣的。

你說朝陽豪宅，第一反應是哪裡？

可能是朝陽公園。為數不多的城市公園，那妥妥的豪宅區。就像美國中央公園、倫敦的海德公園、巴黎的凡爾賽花園……

而且有高端豪宅和中端改善，以市内大平層為主。泛海世家、泛海容郡、霄雲路 8 号、泛海國際居住區、觀湖國際、棕榈泉、四季世家……

也可能是孫河。10萬平中央湖居中，産品以别墅為主。龍湖雙珑原著、泰禾北京院子、首開琅樾、景粼原著、瑞悅府、中糧瑞府、懋源·璟玺、禧瑞春秋……

你說海澱豪宅，第一反應是哪裡？

萬柳闆塊，緊鄰三山五園。萬柳書院、萬城華府、萬泉新新、康橋水郡、碧水雲天、光大水墨……

和萬柳闆塊相連的世紀城，其實也算高端改善，比如世紀城大盤、魯藝上河村……

總之，無論是朝陽還是海澱，他們的共性有兩個，

有稀缺的自然資源，

并且豪宅紮堆。

那麼豐台豪宅有沒有這種共性呢？

沒有。

因為豐台的城市界面和規劃等曆史問題，豐台的每個闆塊都是比較割裂的，被高架橋、鐵路、高壓線隔開。

基本沒有特别出色的、稀缺的自然資源。

同時，又因為闆塊割裂，難以形成豪宅紮堆的聚集區。

那為什麼還要買豐台呢？

北京四環内的土地供應非常稀缺了。隻有豐台還有可觀的土地。

而麗澤又是北京三環内最後一塊規劃的完整區域。

二手房豪宅老化，改善群體希望有更好的産品出現。

那麼未來全北京主流改善人群，

new money們往豐台走，

依然是一個大趨勢。

我做了一版豐台豪宅的梳理，并沒有像朝陽公園、萬柳那樣的紮堆區域，目前豐台的豪宅闆塊主要是7個。

雖然我集齊了這7個，也沒法召喚神龍。

但是可以做一個比較全面的盤點，給大家置業有點幫助。

我們把豐台豪宅的7個闆塊，分成了三個梯隊。

豐台豪宅闆塊梯隊排序：

第一梯隊：西局 亞林西

第二梯隊：萬泉寺 紀家廟

第三梯隊：首經貿 玉泉營 周莊子

這麼排列的理由是：

南城以産品和豪宅圈層為第一因素，臨近産業區為第二因素。

第一梯隊，西局和亞林西。

這兩個闆塊，一是城市界面最好，二是雖然沒有特别多的豪宅，但也有幾個紮堆，形成了相對認可的豪宅圈層。

西局有豐台最早一批（2014年前後）、樓盤品質也最好的小區。比如西宸原著、西府大院、紫辰院，教育上還有中關村三小落地。

亞林西闆塊比西局相對晚一點，但品質和城市界面也同樣不錯，并且距離麗澤更近，北向會有很好的城市視野，可以看到麗澤soho周邊的建築群。目前二手房有華潤昆侖域、佑安府、中國玺。

值得注意的是，二批次亞林西也會出新地塊。

第二梯隊，沒有形成相對成熟的豪宅圈層，但是距離麗澤很近。

萬泉寺闆塊在售新房是端禮著，紀家廟闆塊，在售的是瑞府、懋源璟玺。懋源璟玺現在隻剩下别墅産品。

其實就是端禮著和瑞府的PK。目前兩個盤市場熱度最高，待開盤狀态。

第三梯隊，距離麗澤有些遠，可以看做是麗澤&總部基地雙外溢的闆塊。

首經貿所在闆塊的葛洲壩中國府。賣了很多年，還有不少存量。城市界面一般。

玉泉營闆塊就是中海甲三号，還有一部分房源。産品非常好，城市界面相對好。但地段上來說，不如西局、亞林西了。

周莊子的懋源，分成了三個小地塊。情況有點複雜。

03

“豐台新盤的選擇以及排序”

這裡隻排序還沒有開盤的新盤，直接亮出結論，僅供參考。

你杠，就是你對。

如果從闆塊來看，排序是亞林西＞萬泉寺=紀家廟＞周莊子

如果是從産品來看，因為亞林西還沒有拍地，無法獲知産品，我們暫把亞林西排除。

那麼産品排序應該是紀家廟＞萬泉寺＞周莊子

先來說，為什麼周莊子排在最後。

周莊子分為三個地塊。

以北的懋源璟廷，因為限高18米，南側有高樓嚴重遮擋，地塊狹小，先天優勢不足。

南邊兩個地塊。

北側有一個mini的24戶小地塊懋源璟瑜，基本沒有小區環境。

大一些的懋源煜澤台，依然會有南向遮擋的問題，樓間距比較狹窄。

同時周莊子沒有豪宅氛圍，三個地塊切得太碎，距離麗澤也不近，硬件并不是很好。

所以地塊、位置都沒有太大優勢。

再看萬泉寺和紀家廟的對比。

這裡會有人說，萬泉寺距離麗澤更近，為什麼和紀家廟排在同一梯隊呢。

萬泉寺距離麗澤近，但是一個獨立的孤盤。

看上去，端禮著和亞林西闆塊距離很近。

因為有高架橋和鐵路阻隔。形成了割裂的地理條件。

即使可以隔着鐵路和高壓線對望昆侖域，但也是沒有形成豪宅圈層，有點可惜。

紀家廟沒有萬泉寺距離麗澤更近，但紀家廟比較好的一點是，有了懋源璟嶽前幾年的宣傳，大家對闆塊有了一定的認知，形成了一個小豪宅圈層。

04

“萬泉寺pk紀家廟”

最後，我們詳細聊一下，熱度很高的兩個新盤。都屬于麗澤核心區的直接外溢。

麗澤未來的發展，我個人是非常看好的。

5條地鐵軌道，幾乎覆蓋了北京全部重要的産業區和交通樞紐站。

兩個盤直線距離在1.5公裡左右，所以目前的商業配套和醫療、教育配套，都沒太大差别。

生活上的配套需要依賴麗澤 西鐵營兩個核心闆塊配套。

新盤的選籌因素很多，這裡隻談比較重要的部分。

端禮著：距離麗澤更近，産品小缺點多

1、端禮著的城市界面問題：

北側是老房子，

東側是鐵路 高架橋，距離很近，目測50米左右。

西南側直線500米有南郊灌瓶廠。

從這個圖片上觀感有點差，但是實地去看，相對好一些。

2、端禮著的地塊問題：端禮著的地塊，類似于三角形。

由于地塊不方正，端禮著的樓棟排布有些小問題。

一是除了樓王所有樓棟都臨街，

二是樓棟排布一般北高南低，1号樓最北側反而是樓棟最低的。可能是考慮到北向小區的遮擋問題。

3、端禮著的圈層問題：

比較在意的是，端禮著公租房和商品房戶數差不多。

也就是租戶和商品房業主同時共享、均分小區資源。

4、端禮著的優勢是距離麗澤核心區、金融街更近。交通無敵。

開車去麗澤7分鐘。

去麗澤騎行也很方便。但不能做公交車，目前麗澤中心還是修路狀态，斷頭路多，公交線路要繞一個大彎。

如果是開車到金融街，大概是15分鐘左右。

但地鐵無法直達，公交車程也很遠。等附近路修好，會有很大改善。

但是端禮著坐地鐵去其他區域很方便。

端禮著距離14号線菜戶營很近，雖然緊鄰一條地鐵，但是麗澤站是交通樞紐。

菜戶營14号線可以直達北京南站、大望路、望京。

菜戶營到麗澤，再換乘16号線直達海澱、中關村軟件園。

未來機場線北延，也可以從麗澤站換乘，直達大興機場。

瑞府：城市界面略差，産品更好

1、瑞府城市界面問題。

瑞府的城市界面稍微差一些。

西側和南側是回遷房，屬于低樓層闆樓，實話實說，觀感差一些。

北側200米是鐵路。中間有綠植隔離，比端禮著地鐵距離遠一些。

另外東側有一個西郊冷庫，大家吐槽的比較多。

2、産品足夠好。

瑞府的買入邏輯很簡單，隻要能接受周邊的現有的城市界面小問題，就可以果斷買。

因為産品做的很好。

地塊的先天條件很好。首先東西向距離很長，就保證了南向戶型整體面寬尺度更大，采光和視野更佳。

樓棟排布上，4号樓是樓王位置，樓層最高，視野最好，整體排布是北高南低。

産品力上，華潤獨家操盤，也比首開 中海 建工略好一些。

3、瑞府的流動性和性價比。

瑞府是政府持有6%産權，單價10.9萬/平，實際支付10.2萬/平，瑞府性價比更好。

但是因為持有6%共有産權，瑞府五年限售，需要長期持有。

端禮著的流動性相對更好。（萬一嫌棄公租房可以跑路）

4、瑞府的交通通達性也不錯。

開車去麗澤、金融街也很方便，和端禮著差不多。

如果是地鐵，瑞府覆蓋3條交通軌道。

瑞府距離紀家廟地鐵站1公裡以内，走路10多分鐘，可以10号線直達國貿。換乘一站草橋，到大興機場也很方便。

北邊是房山線北延，東管頭南站地鐵口，不用換乘直達金融街。

16号線東管頭南站地鐵口，不用換乘直達中關村、上地-西二旗。

總之，瑞府和端禮著各有優缺點。

如果是更注重強通勤，希望距離麗澤更近，更側重流動性，不在意公租房、可以接受商品房業主和租戶混居的朋友，推薦端禮著。

如果是偏向于自住，可以長期持有8年以上，産品控，更看重小區圈層和氛圍、性價比的朋友，推薦瑞府。

如果是比較糾結的朋友，我更建議直接去實地考察一下，現場看看。

能夠接受瑞府的城市界面，可以首選瑞府。

目前瑞府已經下了銷售許可證，大概率是6月中下旬開盤。

開盤方式是搖号。

畢竟對于這種大改善偏豪宅的産品，

在地段差不多的情況下，

在城市界面都有點小糟心的情況下，

小區圈層和品質更加重要。

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