我是廣叔談房，資深房産投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬于實戰派隻說對你最有用的操作和建議。

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提問：廣叔您好，黃埔區的酒店公寓是否值得投資呢？被售樓的忽悠過去，大緻情況是這樣的：位置在黃埔雅居樂科創中心第二期（姬堂地鐵站600米位置，廣汽總部對面）。45平酒店式公寓，四梯21戶那種，有上下兩層但卻分開賣，其實相當于42戶了，單層高2.3米。總價40萬，貸款首付12萬，每月大概還貸3300左右。售樓小哥說是可以包租，和錦江之星集團簽署，包租合同可選10年，從交房後一個月開始，這10年裡每月房租固定付給房主從3100到3800逐年遞增，感覺幾乎可以覆蓋房貸月供了，交房之前有半年不能包租需要自己負擔月供。自己感覺得到相當于付了個12萬的首付，換來10年後的收租，不知道這種模式是否有坑？（我的情況是家裡有一點點閑錢但是非常不會投資，家裡花錢也沒節制，有點錢都不知道花哪裡了，存不住錢的那種）所以就想着這種小公寓便宜本金低，25萬就可以入個2套放哪裡，10年以後，每月就能純收益7000的房租，感覺是不是也不差呢？但是這種看起來天大的便宜，不知道是不是個天坑。哦對了，售樓小哥一直鼓吹附近規劃多麼多麼好，不愁租，那個小區其他幾棟的都是寫字樓，有很多知名的大企業簽約入駐，應該不愁租，企業應該不假，但是是否能帶動酒店出租就不知道了，而且目前那附近幾乎都扒掉了，說是什麼雅居樂和政府的項目（不懂什麼政府不政府）一共有六期，感覺聽着好像規劃挺高端的樣子，不會投資的人有點心動了。希望廣叔可以答疑解惑，那個片區是否真的有投資價值，這種看似挺占便宜的模式，有哪些坑呢？

回答：你好，酒店式公寓一直不建議買，返租就是圈套，誘使你往裡跳，第三方公司跟你簽協議，返一段時間，在其圈夠錢之後就人去樓空，投訴無門。天上不會掉餡餅，不要貪小便宜。謹慎入坑。

提問：孩子23年9月上小學，自住，第一套房，有貸款記錄，可以貸4成，首付180-200，我和老公是做工程的，地點在廣州不是很穩定，孩子有老人接送，求推薦黃埔一手和二手，南沙有合适的嗎

回答：你好。可以買套500左右的房子。南沙中長期才考慮，短期不建議；黃埔可看下：具體潛力大的闆塊，詳見知識星球内部分享！

提問：廣叔，感恩有緣。本人琶洲雅郡房産1套200平，小孩博三，明年畢業。家庭年入50W，目前手上現金100萬，請問1如何合理安排好小孩婚房和自己退休養老，5年後退休。2原房産繼續持有，還是賣掉，估價什麼價位？3如賣掉原房産，哪些小區值得買入？

回答：你好。琶洲雅郡，地段不錯的，面積大了點。個人是建議繼續持有，一是現在行情不好出手；二是貸款有點難搞；三是地段不錯，還有潛力；如出手能賣到1800左右；不知道是否還有貸款未結清？

提問：廣叔您好，新人首問，目前我考慮買老黃埔的萬科城市之光或科學城的大壯名城，自住，小孩23年9月上小學，比較看重教育 地鐵/地段。

1. 城光的話地段配套更好，上班方便，戶型設計裝修較喜歡，但是怕到時候沒有好的初中可以上（不确定性大），周圍的教育資源整體較一般般？

2. 大壯有保底的九年一貫制學校，科學城整體教育資源略好一點點？但戶型設計裝修感覺沒有城光好，上班方便不如城光。

比較很糾結，請問您對此有什麼建議或看法呢？謝謝您，祝您事業生活美滿。

回答：你好。兩個都可考慮。建議優選考慮城光，這邊雖然說一般，但未來看有潛力的；大壯的教育也好不了太多，而且未來教育政策變動是非常大，老黃埔舊改轟轟烈烈，落戶好的學校也是有可能的。

提問：廣叔你好，剛出了新塘和永和兩套到時可湊資金400，想換到限購區，自住加投資兼顧。夫妻倆在萬科裡享家附近工作，均外地戶口，一方有6年社保和公積金，名下無貸款有記錄，未來家庭可承擔月供1.2萬，目前我考慮香雪版塊幾個二手盤，但夫妻意見不統一。這幾個方案想請教您：

1.350首付貸150入東荟城三房

2.200首付5成入中海或金夢400總價三房，餘200再全款入永和版塊三房。

3.入黃埔或長嶺居新房。

不知怎樣買才能資金利用最優化，或者您還有别的建議請指點一下，謝謝。

回答：你好。1、總價500買東荟城是可以的，但目前高位進入，可能會略有回撤。

2、400買中海金夢，算一般選擇；200買永和3房未來潛力不大。等于資金都沒有利用好，買了兩套一般的産品。

3、不是新不新房的問題，還得看标的。

總價500還可看下：具體潛力大的闆塊，詳見知識星球内部分享！

提問：廣叔您好，新人第二次提問：400W的預算根據您的建議重點看了海珠荔灣的幾個盤。

目前比較滿意的是：

（1）英豪花園朝北的一種戶型，視野很好，但是目前還沒有在賣的。

（2）鳴翠花園5樓90方南向南望花園的樓梯樓，價格370萬。小區不大，優點是小區環境好，房子保養的好，地鐵上蓋。缺點是學位一般，樓齡大，位置偏。

（3）廣鋼新城中海學仕裡，現在是清盤狀态價格比較優惠，70方南向高樓層差不多430W。

問題：鳴翠花園這套考慮自住值得入手嗎？要不要等到英豪花園合适的戶型再入手？

這三個麻煩您幫忙排下序，謝謝！

回答：你好。重點考慮方案3廣鋼，次選英豪花園、鳴翠花園；現在不用急，可以等。

提問：廣叔您好，我目前手頭自有資金約160萬，家庭月入大概五萬左右，首房首貸，工作在寶崗大道附近，想問問有什麼推薦？另外，我近期看了金碧花園三期和鴻益華府，鴻益華府一手樓較多，戶型朝向也不錯，但是不知道這個樓盤是否靠譜？謝謝！

回答：你好。金碧花園三期可以考慮；鴻益華府樓齡挺新的，但産品一般，單體樓，小區小，兼顧自住可考慮。還可看下：具體潛力大的闆塊，詳見知識星球内部分享！

提問：廣叔您好！關注您的房産信息很久了，現迷茫之中有幾個問題想向您請教。剛賣掉永和一套大兩房在等過戶，可套出180左右，想入手黃埔香雪三房，預算又不夠（二套5成首付）。我們倆夫妻外地戶口，在萬科裡享家附近上班，年收入25至30萬，名下無貸款，有黃埔6年社保。另有新塘錦繡天倫一套南向中層大三房在挂盤，但一直沒有誠意客戶來談價格（自認為價格在同小區算優惠，我的戶型朝向樓層都可，就是單邊位靠茅山大道會有點噪音）。現有兩個方案，您幫我看下哪個合适：

1、不賣天倫，180首付5成買金夢77平小三房或時代81小三房（均在挂320）或湊一點夠雅築總價360左右95平三房。

2、等天倫賣出，可湊410左右，240萬首付貸160萬入香雪中海或金夢三房，餘170全款買永甯佳兆業或附近樓盤小三房自住。這個方案是考慮到我兒子在佳兆業附近開發區一小上學，9月份四年級。我女兒三年後一年級，也可找關系入本小學，教育質量尚可。

1方案等年前首付款湊齊可入收，買房周期短，2方案等天倫賣出，按這個情況什麼時候能出手心裡沒底。您覺得我必須賣嗎？或者您還有更好的建議，求指點。

回答：你好。新塘錦繡天倫如果不自住是可以出手置換的，但短期可能難出手了，挂牌量太大，需求極其有限。具體潛力大的闆塊，詳見知識星球内部分享！

提問：廣叔.你好。我有一套錦繡新天地的房子.明年才過五.是現在低價出手好.還是明年5月正好過五年出手好呢？我怕到時候會不會賣不掉啊，好焦慮.

回答：你好。不用焦慮，其實現在也不大好賣，不如等滿5了，也更有競争力，到時再低價随緣佛系賣。大不了就自住或者出租。

提問：廣叔，你好，我是想買二套房，半投資性質也可以自住，預算在550w左右，老婆想買星彙雲城新房，請問那邊未來有沒有前景。如果不買星彙雲城，想在天河區買一套投資不需要學位，有沒有好推薦，盡量想靠近珠江新城方向，面積可以小，總價在550w？

回答：你好。星彙雲城位置一般，離地鐵也不近，華南快速有一定的噪音，總體一般；天河可看下：具體潛力大的闆塊，詳見知識星球内部分享！

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