春節假期，很多在外務工的村民回鄉，想把自己家不住的農村房子進行處置。有很大一部分村民将自己的房子發布到全國農房出租信息平台美麗新鄉村網上對外進行出租。卻有一些人也想把長年不住的宅基地房子賣掉。但是村裡告知，宅基地不是個人的祖産，不能随意買賣，隻能在村集體内部進行轉讓。

而且很多人也看到了村裡的标語：宅基地不是祖業，是集體資産。村民很納悶，自己家的宅基地和房子是太祖傳下來的，為什麼宅基地不是自己的？如果不是自己的，那又如何将自己的房子盤活呢？其實這是對我國土地的不了解。

《土地管理法》第九條規定：城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

《土地管理法》清楚地說明了土地的所有權歸屬是村集體無疑了。根據現在農村宅基地三權分置的原則來分析，宅基地所有權歸村集體，宅基地的資格權和使用權歸屬村民。而使用權是可以用來出租的，在專門發布農房出租信息的美麗新鄉村網上我們看到浙江等宅基地改革試點區域案例中，租賃該區域農村宅基地房屋時，租戶可以獲得區縣一級政府頒發的《宅基地及農房租賃使用權證》。從這一證明來看，農民房主可以出租宅基地的使用權和房屋的使用權。

何為宅基地使用權？

《物權法》第三百六十二條 【宅基地使用權的定義】宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第三百六十三條 【宅基地使用權取得、行使和轉讓的法律适用】宅基地使用權的取得、行使和轉讓，适用土地管理的法律和國家有關規定。

那宅基地房子真的就不能買賣了嗎？

可以買賣或轉讓，這裡指的不是所有權轉讓，所有權仍是村集體的，這裡指的是使用權的買賣和轉讓。但是宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);

(2)同一集體經濟組織内部成員轉讓;

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;

(4)轉讓行為需征得集體組織同意;

(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，地随房一并轉讓。

宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況之一，應認定無效：

(1)城鎮居民購買;

(2)法人或其他組織購買;

(3)轉讓人未經集體組織批準;

(4)向集體組織成員以外的人轉讓;

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

如何盤活閑置的宅基地？

從國内農村房屋出租信息平台美麗新鄉村網來看，已經有近5萬套全國各地的農村房屋出租人信息在平台上招租。現在農村房屋出租成為了閑置宅基地盤活最主要的方式。

我們來看宅基地的主管部門是怎麼規定農村房子出租的。2019年，中央農村工作領導小組辦公室農業農村部發布的《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》第五條規定：城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的，要嚴格遵守合同法的規定，租賃合同的期限不得超過二十年。

從地方政府的法規來看，北京市2020年8月《北京市人民政府關于落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見》第十三條中規定：依法規範閑置宅基地和閑置住宅盤活利用。出租用于居住或經營的，要嚴格遵守國家和本市有關規定，履行出租登記手續，租賃合同期限不得超過20年。

從國家法規和地方的規章來看，農村房屋出租的限制相對較少。城鎮居民或工商資本都可以租賃，用途也可以是居住或經營。從美麗新鄉村網每年數以萬計的農房出租成交來看，農村房屋出租不僅有廣闊的市場，而且有國家法規和地方規章來規範出租的市場行為。

農村房屋出租或租賃農房可以關注美麗新鄉村公衆平台。

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