房價下調幅度較大的新一線城市?本報記者 張曉玲 實習生 盧靖陽 廣州、深圳報道，現在小編就來說說關于房價下調幅度較大的新一線城市?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

房價下調幅度較大的新一線城市

本報記者 張曉玲 實習生 盧靖陽 廣州、深圳報道

未能在“金九銀十”迎來放量的樓市正醞釀新一輪調整，其中環京、臨深等一線城市周邊區域已發生實質性降價。

作為過去兩年承接一線城市外溢需求的城市區域，燕郊、固安、東莞、佛山、嘉善等二三線城市房價上漲明顯，大部分已翻番。而在今年“3·30”房産新政以來的一系列限制性調控之下，這些區域也率先迎來調整。

臨近年底，部分大中型房企為了沖年度業績，也選擇了一些區域和項目進行優惠促銷。自“雙十一”開始，環一線城市包括萬科、碧桂園、融創等大型房企的部分新盤，出現了較大幅度優惠，這在事實上降低了房價，一些區域出現了新房和二手房價格倒挂。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，在經曆了半年多的平淡期後，房企年底沖刺業績的需求較強，環一線城市存在成交量“翹尾”的可能性，但價格可能繼續調整。

實質性降價

21世紀經濟報道記者近期調查發現，包括環北京的河北廊坊，深圳周邊的東莞、惠州及臨近上海的浙江嘉善在内的衆多環一線城市，新盤售價均出現調整。

在與廣州接壤的佛山，八個兩市相鄰區域的項目均出現了不同程度的降價促銷。雙十一以及之後一個月，萬科10個項目共計放出1111套特價房。碧桂園推出的 佛肇雲BUY 淘房節，則放出了優惠力度極大的一口價房源，原價493萬元的倫教碧桂園折後441萬元，原價189萬元的順德碧桂園折後160萬元，降價 幅度在10%-15%左右；龍湖則在佛山推出11套收官特惠房，單套直減11萬元房款。

在臨深的東莞塘廈、黃江、清溪以及惠州大亞灣片區，多個項目平價或低價開盤，位于黃江中心區的一個新項目價格低至15000元/平方米，而片區的地價去年曾拍到20000元以上/平方米，周邊的二手房價格也在17000、18000元/平方米。

“雙十一”期間，在淘寶房産甯波頁面上，景瑞紅翎台項目推出了“存11000元抵23萬”的促銷，中海國際社區項目則放出1.5萬元的優惠。

盡管優惠力度頗大，但同策咨詢研究部總監張宏偉指出，雙11賣房效果并不明顯。從東莞、佛山監測數據看，近兩周（11月6日-11月19日）新房網簽量均未現顯著增長。

實際上在此之前，環一線城市樓市已經變冷。回顧多個環一線城市9、10月數據可以看出，被視為傳統成交旺季的“金九銀十”亦未出現，成交量價均在回縮。

據易居研究院監測，環北京的張家口、廊坊，環上海的蘇州、甯波、嘉興，環廣深的東莞、惠州、佛山等城市，9月和10月總成交面積均出現下跌，其中張家口和廊坊的跌幅排在全國50個典型城市的前2位，分别為-85%、-69%。

新房成交量大幅回縮的同時，價格亦在回落。國家統計局11月18日公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，環北京的天津、石家莊，環上海 的無錫、甯波，環廣深的惠州等城市，新建商品住宅價格與二手住宅價格的同比漲幅均已連續三個月回落。幅度最大的無錫，10月新房價格相比8月的同比漲幅回 落達到14.7個百分點。

中原地産首席分析師張大偉指出，價格波動比核心城市更為敏感，是環都市圈樓市的顯著特征。本輪調控開啟後，一線城市“量跌價穩”，成交價并未明顯降低；而部分環一線城市則“量價齊跌”，新房及二手房均出現價格回落。

限價令高壓

由于需求溢出效應，此前環一線城市吸引了大量有購買力的外來購房者，推動房價快速上漲。“然而這部分人的收入并不全部來源于當地，推高了這些小城市的房價收入比，”易居研究員曹倪娜指出。

目前，這一現象已得到遏制。自今年“3·30”起，嘉善、東莞、佛山、廊坊等多個環一線城市在“因城施策”的背景下相繼出台調控新政，要求外地戶籍購房需提供社保，這大大提高了外來置業者的購房門檻。

在佛山、東莞、惠州、蘇州、張家口等城市，3月起的這輪調控在“限購”外又疊加了“限價”“限售”等措施，使部分環一線樓市成交量價迅速冰封。

多位開發商人士坦言，與限購限售相比，限價的威力更大。“限價”調控則使新房入市變得困難。以佛山為例，限價令劃定了新建商品房價格備案标準，超過備案價 格的不得發證銷售。上半年，開發商撐着都沒有去領證，而到了下半年尤其是11月，高達60個以上的新項目如雨後春筍般推出，價格也被限制在一定範圍内。

一份網傳文件顯示，在佛山順德，大良、陳村、北滘、樂從範圍内，毛坯商品住房最高銷售單價不得超過24000元/平方米；在禅城，新建毛坯商品房最高價格不得超過15000元/平方米。

這大大增加了市場的供應量和開發商的競争壓力，也造成了新房與二手房價格倒挂，部分核心區域内配套成熟的二手房售價超越了同區域新房，如佛山湖景路片區二手房單價在20000元以上，近期開盤的綠地璀璨天成價格僅為18000元/平方米。

“限售”調控則打擊了投資購房需求。中原研究中心認為，各地在“金九銀十”之際密集出台限售，反映房地産調控将會延續。

年内難現“翹尾”

環一線城市是此前出貨量較大的區域，房企多重倉于此。如今在供過于求的局面下，房企面臨的庫存壓力相當顯著。

以臨深城市東莞為例，據東莞中原統計，截至10月31日，東莞住宅庫存面積為510.88萬平方米，同比上升49.49%，住宅庫存量創下近27個月的新高紀錄，同時消化周期持續拉長至10.1個月。

伴随開發商的密集促銷，2017年的最後六周，環一線樓市是否會出現“翹尾”？

張宏偉認為，目前核心一二線城市銷量并沒有明顯起色，加之調控不放松，各地很難再現翹尾行情。嚴躍進也指出，如無錫等部分一線周邊城市，由于此前交易量較大，接下來可能會出現透支現象。

如果這樣的市場趨勢延續到2018年，也就意味着2018年房企将面臨“銷售目标提高，但是市場環境更加惡化”的大環境，很顯然，房企2018年重置銷售目标背後的壓力将越來越大。

“可以預想，明年一季度因為樓市調控與春節等因素，市場行情将持續低迷。如果房企不開足馬力銷售，二季度銷售量将難有起色，半年報業績會面臨較大的壓力。”張宏偉指出，明年春節後房企應啟動“大幅降價”促進銷量的快速提升。

中原研究中心則指出，開發商應制定合理的營銷策略，加速消化庫存量，完成資金回籠。

盡管當下走勢不容樂觀，但市場并不看空環一線樓市遠期表現。中泰證券首席經濟學家李迅雷指出，房地産不大會出現大幅上漲的情況，但還是存在結構性機會。預計接下來房地産會出現銷量下降、增速負增長，房價疲弱。

但是，由于要防範發生系統性金融風險，這意味着房價不能出現大跌。一旦房價出現低迷，可能就會有鼓勵性的措施出台。

而房價的結構性機會，主要看人口的流向。嚴躍進也認為，接下來一線城市周邊率先成功通行地鐵或高鐵的片區，有較大可能出現交易量和價格反彈。

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