昨天我寫了篇《被老城拖垮，南京至少被耽誤了40年》的文章，得到了不少網友的共鳴，當然也有不少反對的聲音，這很正常，也在情理之中，有争議是好事，說明大家都深愛着南京這座城市，都有着各自的理解。不過質疑的聲音當中，我覺得不少網友并沒有真正理解文章的意思，本篇就做一個簡單的補充，也幫助大家更好地理解。

CBD就是中央商務區，它最早始于19世紀20年代，最初的目的就是把人才和資源集中到一處，降低公司之間商務交流成本以及提高人員流動、信息傳遞的效率，這是構建CBD的初衷。

而當上世紀90年代人類進入到信息化時代之後，CBD對于城市的必要性實際上逐年下降，尤其對于今天互聯網高度發達、線上辦公越發普及的中國來說，所謂的CBD、所謂的超高層真的已經不是那麼必不可少了。

在甲級寫字樓裡面從事的商務活動，完全可以在普通的園區展開，畢竟不管CBD再怎麼高大上，再怎麼豪華，本質上也隻是辦公場所而已。公司在CBD可以辦公，在普通的商辦樓當然一樣可以。

既然如此，那麼我們仍然在新建CBD的目的到底是什麼？讓我們抛棄過去對于CBD的落後定義，個人總結，當今在中國各大城市新建的所謂CBD，主要目的不外乎三點：

1、展現城市資本實力，提升城市形象以及吸引力，通過具體化的CBD形态打造城市IP，達到提升城市知名度、吸引投資、吸引人口的目的；

2、打造高階商辦環境，滿足多樣化的商務需求；

3、提升地價，獲得更多土地溢價。

可見CBD的展示屬性是極其重要的一環，簡單來說現在的所謂CBD，某種程度上就是城市的面子。如果南京不建CBD，不追求這個面子也就算了，既然要建，下決心斥巨資打造，那是不是應該最大限度的展現出來，否則不是糟蹋錢嗎？

打個可能并不是十分恰當的比方，這就好比昂貴的奢侈品包，顯然它的功能性和幾十塊錢的普通包并沒有本質區别，倘若你不買，不追求奢侈品品牌對于自身價值的身外标定，那我們無話可說。

但如果你決定高價買下，之後卻沒能通過合理的穿搭展現出應有的身價提升，那你買奢侈品包的這個行為，就是一種浪費，是糟蹋錢的行為。

所以類比到城市開發中，最大限度展示CBD就是非常重要的一環。目前最好的辦法就是将CBD設置在城市中具有較大開放空間的地方。而這個開放空間首選當然是天然的江、河、湖、海。

對于不少先天沒有水元素的城市，甚至會為了配合商務區而特地在旁邊修建規模較大的人工湖，目的就是為了留出開放空間，其實和水墨畫中的留白有着相同的道理。當然除了濱水CBD的方案，很多城市也會選擇在CBD旁配建超大型公園，作為向市民和遊客展示城市實力的舞台。

上海、蘇州、杭州、深圳、廣州、重慶等無一例外都是這麼做的，而南京呢？

倘若南京沒有長江，沒有玄武湖，新街口CBD也好，河西CBD也罷，我想沒有人會捶胸頓足表示遺憾，可偏偏南京不僅有玄武湖，有外秦淮河，還有長江。但令人不解的是南京在對長江南岸的開發中居然通通避開了。

即使南京早年并沒有考慮跨江發展，但CBD濱水而居也應該是首選的設計方案。不管是玄武湖還是長江，又或者是外秦淮河，南京總得靠一個吧。

可南京不僅早期将巨量的資源投注到路網不足的老城新街口，用來打造規模較大的超高層摩天樓群，還把後來投資巨大的河西CBD布置在遠離長江的河西中軸線上，而原本被給予厚望的鼓樓濱江也因為種種原因，淪為超高住宅樓（50層左右）的競技場。

其實即使這樣，對于河西CBD軸線來說，當年也還是有機會補救的，即對濱江住宅區嚴格限高，比如不超過12層（現實：30層）。這樣雖然從長江或長江對岸望向河西CBD依然顯得偏小，但至少能夠展示其全貌，通過低矮住宅區的配合襯托，尤其在江心洲的視角下依然可以體現出河西CBD超凡的城市界面。

但現實極為尴尬，由于空間透視的視覺關系，河西CBD很多200米左右的大樓都被濱江高層住宅遮擋得非常嚴重，僅有300米級的摩天樓勉強露出羞澀的臉龐，看下圖，這還是50米高度的視覺表現，如果完全是行人視角，河西CBD還會被遮擋得更加徹底。

而迪拜摩天樓雖然同樣也遠離海邊，但好在海濱皆為低密度住宅區，所以對于摩天大樓完全沒有視覺上的遮擋，完整清晰的天際線得以保留。

上圖：迪拜（雖然超高層不靠近海邊，但海邊住宅足夠低矮）

這裡強調一下，我不是在說咱們南京實力不行，也不是在貶低新街口或者河西，我的意思是，南京沒有對城市風格做出最合理的定位，沒有最大限度的展示城市的實力，前後兩大CBD的視覺效果差強人意。

新街口發端于老城，受路網、文物建築以及拆遷等因素影響，發展空間有限，早知如此何必吃力不讨好，古都文化才是符合老城最精準的定位。

而已經打造二十餘年的河西CBD雖然品質頗高，卻因為不濱江、軸線排布等原因，導緻人行視角效果并不突出，沒能重塑南京的新濱江封面。這意味着南京這麼多年的現代化IP沒能真正打出去，錢花了，摩天樓夠高也夠多，但實際展現效果就是缺一點，這是十分可惜的。

城牆時代，受資金實力、規劃理念等原因制約，新街口的過度發展尚情有可原（同時期的蘇杭，并未對老城區過多投入），但河西CBD不濱江的決策失誤本來是可以避免的，歸根結底是南京在短期土地收入面前妥協了。

中軸長線布局，因為CBD具有提升地價的實際功能，所以可以最大限度地提升河西全境的土地價值。而濱江聚集，所能夠帶來的高地價地塊數量相對有限。假設河西CBD采用濱江聚集模式，全部集中于江東至奧體濱江一帶，河西CBD的濱江景觀将得到充分的展示，尤其從江心洲的視角來看，高大的建築群必然成為南京最為閃亮的名片。

但如此一來河西南的土地價值将會大打折扣，而現有的軸線模式通過CBD三期和魚嘴CBD的貫穿延伸，成功使得河西南的土地價值繼續保持高位。

對于擁有長江的南京來說，濱江聚攏布局雖可能不利于短期土地出讓，但卻功在百年，實際上濱江聚攏的形态也更有效率，更出效果，長遠的利益以及城市品牌IP效應不可限量。而中軸長線布局着眼隻是30年的中短期利益，丢掉的是南京江南（江東-奧體）最有價值，最有空間效率的濱江城市景觀資源，同時導緻河西資源過度分散。值嗎，我覺得不值。

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