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上周才和大家聊過西安樓市當下最為主流的産品，近期《住宅項目規範》便有了升級，目前正在征求意見，而後便會修正推廣。

往小了說，今後買到的房子，都要按照這個新規來建設，往大了說，每一次住宅建設規範調整，都是房地産行業的一大升級。

目前仍在沿用的住宅建設規範還是2019版的，三年的時間過去了，又有哪些更新？

壹丨五點升級 一點落空

一、住宅最低層高，從2.8米調高到3米。

2022版《住宅項目規範》（征求意見稿）提出：新建住宅的層高不應低于3米，而2019版表述則是2.8米。

足足二十公分的提高，舒适度自然升級。西安這點做得還算好，2017年以後的新報建項目，層高多在2.9米以上，改善性質的洋房、大平層甚至做到了3.15米、3.20米。

但還是有很多中小城市，有2.7米、2.8米的高層産品，此次約定是全國層面的統籌，今後住宅的層高不低于3米，算是很大的産品革新。

可以把意見征求稿理解為條款公示，公示後便會很快發布，2019版便是如此。

此外，2022版還提到了卧室、起居室的室内淨高不應低于2.5米，這個倒是較以往沒有變化。需要區分的是層高和室内淨高的關系，層高是指下層地闆面或樓闆面到上層樓闆面之間的距離；用層高減去樓闆厚度得到的就是室内淨高。

跟報建口的朋友聊了聊，層高增加0.1米，會增加15-25元/㎡的成本，開發成本無疑會被新規推高。再換個角度，以前能蓋33層的土地，現在隻能蓋28層了，那失去5層的利潤，房企肯定要加到房價裡找回來的。

二、二層以上就要加裝電梯。

2022版提出：二層及二層以上的住宅建築，每單元應至少設置1台電梯。而2019版的要求則是：四層及四層以上住宅應設有電梯，2022版則直接降至二層，隻要是兩層住宅就要裝電梯。

這算是舊改推行中探索出來的經驗，在這輪舊改中，主要手段便是給以往6-8層的老步梯房加裝電梯，這次索性把要求降低，按2022版标準，但凡是住宅，都要加裝電梯，就連不多見的獨棟别墅也要配置。

此外，這次對12層以上的住宅要求也有所升級。12層及以上的住宅，或入戶層樓面距室外設計地面的高度超過33米的住宅，每單元應至少設置2台電梯，且其中至少應有1台為可容納擔架的電梯，至少應有1台為消防電梯。

現在很多普通高層住宅，配置一部客梯、一部貨梯，突發意外時，隻能幹着急。

這次對電梯配置的升級，首先明确規範了數量，其次也對擔架電梯、消防電梯有了規定，對老年居民很友好，也算是提高了安全性、便民性。

三、樓闆厚度不能小于10厘米。

這點較舊版也有調整，樓闆變厚更多利于阻隔噪音，誰也不想樓上東西砸落地面、高跟鞋走動、小孩跑動的聲音聲聲入耳，這也是很多改善家庭非常在意的點。

以前很多樓闆厚度也就7、8厘米，甚至更薄，鄰裡間私密性較差。

四、衛生間不能設置在卧室、餐廳上層。

2022版要求：衛生間不應直接布置在其他住戶的卧室、起居室、廚房和餐廳的上層。衛生間地面應采用防滑鋪裝，地面靜摩擦系數（COF）不應小于0.6。布置便器的衛生間的門不應直接開在廚房内。

首先是保證了防滑安全，其次是減少了心理上的不适。

五、室内防水設計年限提高到25年

此前的防水要求是20年，2022版要求是25年，房子設計建設初，就要更耐住，也确實符合“房住不炒”的屬性。

但建築結構，也就是主體工程仍要求50年年限，這個沒有調整，可能住建部也默認，很難有房子住滿70年的使用權吧。

六、取消公攤落空

這次一萬多字的内容裡，并沒有提到“住宅建築應以套内使用面積進行交易”的内容。

也算是給年年呼聲較高的取消公攤做出了回應，公攤取締不了，仍按建築面積來交易、收費，至少未來兩三年内，是不會調整的。

貳丨行業在進步 成本被誤傷

每年的産品篇，我們都會對西安市場中出現的新産品、新趨勢進行複盤與展望。西安放在全國，都是很典型的城市，伴随着2017年開始快速上漲的房價，産品的确在發生着顯著的變化。

比如，連年90-120㎡戶型占據着成交主力，到了2020年之後，120㎡以上戶型成交占比越來越高，2021年，西安一共賣了近十萬套房子，其中選擇選擇120㎡以上的家庭，高達67%！

比如，三室戶型面積竟大過四室，甚至豪宅市場出現了300平、500平的一室/二室；三面寬、甚至四面寬南向戶型，大橫廳、端廳開始湧現。

這都是行業的變化，對于産品在不斷革新的城市，影響微乎甚微，由建築規範帶來的成本升級已經在房價漲幅中體現了，此番2022版住宅新規，更多是提高了全國的平均标準。

一些産品力較差的中小城市，在文件正式落地後，免不了要調整，但這對于本身市場就不好的三四線城市反而不利，你想啊，住房規範的提高，意味成本的增大，成本的提高意味房價的上漲，而這和優秀人才流入大城市是背離的。

建築規範的一次次升級無疑是對于整個行業以及人居品質的改善，也意味房子會越來越好，但前提一定是成本的提高。

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