1月15日，國家統計局發布了2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，昆明新建商品住宅銷售價格同比上漲5.6%，環比上漲0.3%；大理新建商品住宅銷售價格同比上漲1.7%，環比下跌0.2%。

二手住宅銷售價格方面，昆明同比上漲3.0%，環比上漲0.1%。而大理同比上漲2.5%，環比下跌0.2%。

記者梳理發現，這是2018年1月至2020年12月，36個月以來，大理二手住宅銷售價格指數，連續3個月環比下跌。新建商品住宅銷售價格指數，連續2個月環比下跌。

據此前國家統計局公布的價格指數情況顯示：

9月，大理新建商品住宅銷售價格指數環比上漲0.2%，同比上漲4.2%；二手住宅銷售價格指數方面，環比上漲0.3%，同比上漲4.5%。

10月，大理新建商品住宅銷售價格指數環比價格與9月持平，同比上漲3.5%。二手住宅銷售價格指數方面，大理環比下跌0.1%，同比上漲4.0%。

11月，大理新建商品住宅銷售價格指數環比價格下跌0.1%，同比上漲2.5%。二手住宅銷售價格指數方面，大理同比上漲3.3%，環比下跌0.1%。

1月12日下午，銳理數據公布了《2020年昆明房地産市場研究報告》，銳理數據昆明公司總經理梁彩霞分析了2020年昆明房地産市場呈現的多個趨勢。今年銳理的年報和往年有些不同，在分析去年市場的同時，還對2021年及未來5年的昆明房地産市場發展趨勢做了預測。

受疫情影響

購房者的消費觀念發生變化

住宅市場中高層産品是市場的絕對主力，2020年昆明入市的高端項目增多，别墅的供銷較2019年有所增長，高層的銷售較2019年有所下降，價格方面，高層和洋房類産品平穩增長，别墅産品價格呈下跌趨勢。

2020年，70-110平方米剛需産品成交量增大，而130平方米以上面積段成交量明顯壓縮；同時，豪宅項目增多，200平方米以上供應和銷量增長幅度較大，市場分化明顯。從表格上可以看出，70-110平方米住宅的成交量約占總成交的40%。

2020年，受疫情影響，很多購房者的消費觀念發生變化，對低密大面積住宅需求增加。根據銳理數據，2020年1-9月份，昆明成交了153套1000萬以上的豪宅。

今年住宅價格平穩或下降

5年後住宅均價破2萬

昆明住宅市場從2015年3月至2019年1月前均處于銷售量大于供應量的狀态，從2019年1月開始供應加劇，銷售量小于供應量，價格增幅在2019年7月開始放緩。

目前昆明商品住宅去化周期達13個月，庫存持續上漲，去化周期從2020年4月起呈線性增長，預計2021年庫存将持續增長，去化周期将繼續延長，将對銷量與價格産生較大的影響。

梁彩霞介紹，2020年昆明住宅市場銷量下降明顯，供求比持續上行，價格相對于2019年平穩微漲。預計未來市場價格會進入調整階段，2021年預計呈現平穩或者價格下降趨勢。

但從長期來看，通過房價、人口、土地樓面價和客戶購買力等幾個相關系數，利用回歸方程将房價作為因變量進行未來五年增長的測算；其次通過測算出的價格，對銷量和人口進行加權測算，最終形成未來五年銷量與價格情況。

根據測算，預計2025年昆明住宅價格為2.12-2.36萬元/平方米，銷量為864.31-1034.37萬平方米。

據克而瑞數據，昆明已有29個樓盤均價超過2萬元/平方米，預計2021年還将有近20個樓盤進入2萬 陣營。

去年昆明住宅成交均價為14806元/㎡

根據克而瑞提供的數據顯示：

○2019年，昆明住宅成交均價為13931元/平方米；

○2020年這個數字為14806元/平方米，增長了6.28%。

主城區已有29個項目均價破2萬元

那麼，目前昆明有多少樓盤均價已經跨過2萬元大關呢？

1月8日最新統計則顯示，昆明目前在售項目中，均價超過2萬元的項目共有29個。

其中官渡區有11個，占該區所有在售項目總數（158個）的7%，産品以改善型為主。

官渡區均價超過2萬元/平方米項目

西山區有14個，占所有在售項目（95個）的15%左右。

西山區均價超過2萬元/平方米項目

盤龍區均價超2萬元的在售樓盤有3個，分别是：

世博生态城藍湖鄰裡（2萬元/平方米）

俊發逸天峰（3.3萬元/平方米）

美的順城府（總價470萬元/套，别墅産品，建築面積283—405平方米）

五華區有1個，即德潤香山府（2萬元/平方米）。

昆明商業去化周期哪裡最長？

住宅闆塊哪裡最熱？

近郊各縣區供應量哪裡最大？

2020年，全國貨币政策由原信貸資源偏好房地産、地方政府融資平台，轉移至中小微企業等實體經濟領域；社會融資規劃與M2同比穩定增長，推動實體經濟的發展，市場現實購買力和潛在購買力持續提升。

在此背景下

2020年昆明房地産市場狀況如何？

2021年又将何去何從？

根據昆明銳理數據發布的《2020年昆明房地産市場研究報告》顯示。

土地拍賣市場

在土地市場，昆明主城供應土地208宗，成交178宗，共約82家企業參拍，其中知名房企30餘家，多地塊溢價成交；拿地企業和溢價率持續走高，房企拿地競争激烈。

土拍市場中，以11月25日下午呈貢區鬥南片區中部16宗約559.79畝土地競争最為激烈。該地塊吸引12家房企（大華、綠城、新城、龍湖、華僑城、龍光、中海、新希望、恒大、卓越、綠地、深圳盈瑞東）争搶，經過近兩個小時，分别曆經145和165輪競價，分别溢價163.73%、179.56%成交。

2020年，昆明土地供應較去年下滑近31%；盡管在融資環境收緊、地價走高、利潤空間壓縮的背景下，土地成交仍然占供應的88%，土地溢價率逐年攀升，達到10.81%。

昆明銳理數據總經理梁彩霞介紹，雖然2020年一級市場供銷雙降，但總體市場成交比例較2019年僅下降3個百分點，而且2020年仍擁有新進房企拿地，且整體市場吸引82家房企共同參與，其中品牌房企達到30餘家，說明實力房企仍積極在昆明布局。

同時，伴随昆明城市格局擴大，市場穩健發展，但随着中心城區地塊越來越少，且價格較高，市場熱度逐漸向周邊區域延伸。

住宅市場

昆明住宅市場2020年供應量增大，成交量較去年下滑15%，存量呈明顯上漲态勢。截至2020年底，昆明市場住宅存量932.27萬平方米，去化周期近13個月。

闆塊熱度如何？

官南和東南闆塊，在闆塊供求中占據較高的比例。

價格誰最高？

價格方面，分獲前三位的闆塊依次為：

· 中心闆塊

·滇池闆塊

·官南闆塊

其中官南闆塊存量最高，達187.8萬㎡；去化周期最長為次中心闆塊。

哪種建築形态最吃香？

住宅市場中高層産品是市場的絕對主力，2020年昆明入市的高端項目增多，高層的銷售較2019年有所下降，價格方面高層和洋房類産品平穩增長，高端住宅價格呈下跌趨勢。

大家愛買多大面積的房子？

從面積段來看，今年70-110㎡剛需産品成交量增大，而130㎡以上面積段成交量明顯壓縮；同時，今年高端項目增多，200㎡以上供應和銷量增長幅度較大，市場分化明顯。

整體而言，昆明住宅市場相對穩健，保持健康的發展态勢，市場分化明顯，剛需與豪宅成為主流。

商務辦公市場

2020年商辦市場供應341.75萬㎡，成交170.29萬㎡，市場均價11603元/㎡，供求比約2.0，市場整體供大于求；同比2019年新增供應下跌17%，銷售面積下跌21%，成交均價下跌1%，受市場存量及需求飽和的影響，供、銷、價均有所下跌。

在存量與去化方面，2020年昆明商辦市場存量持續上漲，去化周期不斷延長，截至2020年底，商辦市場存量高達1414.7萬㎡，達到近幾年來的頂峰，同比19年增長14%，去化周期達99.7個月，去化壓力巨大。

分闆塊來看，商辦市場整體供銷較去年均有所下滑，呈貢闆塊供應和銷售最多，但價格較去年下降21%，僅次于滇池闆塊的價格下降幅度。

2020年昆明商業市場整體供大于求，均價持續下降；截至年末商業新增99.44萬㎡，銷售47.99萬㎡，均價16220元/㎡，存量696.02萬㎡，需174個月（約14.5年）才能去化。

将商業市場分闆塊來看：

呈貢、北市、次中心、中心、官南、東南幾個闆塊供應量依然較高，其中僅東南闆塊保持供銷平衡；

價格則西山闆塊以2.69萬元/㎡位居第一；

存量與去化方面，呈貢闆塊存量最高達到140.72萬㎡，而去化周期最長的是北市闆塊與次中心闆塊。

寫字樓市場

2020年昆明寫字樓供應較2019年漲幅較大，成交下滑，2020年共計新增51.93萬㎡，銷售18.83萬㎡，成交均價13319元/㎡，存量264.46萬㎡，需169個月（約14年）才能去化。

寫字樓整體供大于求：

供應最多的是呈貢闆塊達13.02萬㎡;

價格方面以1.88萬元/㎡的世博闆塊最高；

存量則以次中心、高新和滇池闆塊最高。

公寓市場

昆明公寓市場整體供大于求，供、銷、價較19年均有所下降；2020年公寓新增供應190.38萬㎡，銷售103.47萬㎡，均價9150元/㎡，存量454.22萬㎡，需53個月（約4.4年）才能去化完。

2020年辦公市場官南、呈貢和東南闆塊供應量最多，呈貢、高新、官南闆塊成交量較高，呈貢、東南和官南闆塊存量面積最大，世博闆塊去化周期最長。

此外，昆明近郊三區縣（安甯、晉甯、嵩明）房地産項目已達60餘個，更擁有20多家全國知名房企，其中安甯承接主城外溢為主，是目前近郊區域開發項目最多的區域，而嵩明和晉甯則擁有數個千畝以上的文旅大盤。

2020年近郊三區縣成交與供應量最大的是安甯，安甯土地銷售額占三區縣銷售總額78%；

近郊土地出讓以住宅為主，晉甯商業用地供應較大；

而今年土地溢價能力最高的是嵩明，溢價率達6% 。

梁彩霞分析，“房住不炒”将會是未來很長一段時間的主基調。昆明商品住宅整體去化周期達到13個月，庫存持續上漲，去化周期從去年4月起呈線性增長，預計2021年庫存将持續增長，去化周期将繼續延長，将對銷量與價格産生較大的影響。

目前，昆明市場還是以80-145㎡剛需、剛改産品為主；但是從2020年的各物業類型的成交環比指數分析，改善類物業将是未來趨勢。

來源：央視财經、春城晚報（記者：王利絢）、都市時報、昆明規劃建設、大象房鑒所

來源： 掌上春城

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