為了給您提供更精準更優質的測評内容，歡迎大家投票反饋：
一、實地踩盤潘家園區域作為北京最大的古玩舊貨市場，不僅集結了衆多商家和文玩愛好者，江湖上也一直流傳着關于潘家園的傳說，無論是衆說紛纭的鬼市起源，還是盜墓筆記裡的故事情節，都為這個區域平添了神秘感。
而弘善家園作為該區域内體量最大的樓盤，占據該區域的西南角，早年在北京城市建設過程中承接了崇文門，前門等地的居民安置，如今又成為無數北漂租房首套買房的選擇地。今天終于能踏入這片區域一探究竟，來之前知道這個小區很大，但實際到小區後還是忍不住再次驚歎，真的太大了。
小區北至華為南路，南至左安路，西邊與二環相鄰，東邊距三環很近，小區中間還有無數馬路相隔，不禁為我的雙腿開始擔憂。
（弘善家園小區内部實景圖）
（弘善家園小區内部實景圖）
1.小區體驗1.1品質感受小區雖然是大型社區，但每個區域之間有做分格處理，從外部看起來也不會很雜亂，内部道路也比較幹淨整潔。
高聳明亮的樓體在周圍一片灰色矮樓中顯得很是挺拔耀眼，整體外立面保持得很好，看起來整潔幹淨，第一印象比較不錯。
進入區域内部發現由于小區住戶較多，因此樓道、單元門等公共設施的使用感較重，略顯陳舊。
此外由于小區内多是回遷房，為了出行方便，居民們都會購買電動車、老年代步車等，雖然每個區域都設有專門的停車棚，但仍然滿足不了居民日常停放的需求，單元樓門口，小區内部道路旁，還是能看見不少電動車和老年代步車停放于此，略顯雜亂，有點影響小區的整體環境。
1.2物業服務前幾年該小區的物業飽受诟病“聲名遠揚”，各大論壇都能看見住戶對小區物業的瘋狂吐槽，但逛完小區發現實際情況并沒有想象中那麼糟，看來流言真的不能全信。
我進入小區的時候，每個區域都沒有要求登記，直接可以進入，小區大門，單元門也沒有啟用門禁設施，但區域都有2名以上的保安大哥巡邏，安全感滿滿。
進入小區單元大堂，能看到每個大堂内都張貼了小區物業電話、居委會最新通知和片警電話，每個單元還有專屬維護人，也公示在信息欄上。
小區内公共區域也有保潔日常清潔，樓道衛生還可以，地面也擺放了小心地滑的标識，能看出來物業比較負責。
在設施養護方面，我實際體驗了小區中的幾處健身器材，連廊等設施，設備維護得都不錯，也很幹淨。
小區花園基本都設計在中間位置，很少有綠地被占用情況。
（弘善家園小區内部實景圖）
由于社區面積大，綠化養護稍有些跟不上，部分花園雖然也種植了樹木花卉，但仍能看到不少花園土地裸露在外，沒有草皮和灌木覆蓋。
（弘善家園小區内部實景圖）
不過總體來說，小區的物業水平在潘家園商圈處于中等水平，高于周邊的老小區。
就物業問題，我也問了小區的幾位業主，均表示近兩年改善很明顯，小區内的垃圾清倒都很及時，物業管理也在逐步變好。
2.人群圈層小區大部分居民以拆遷戶為主，其中原前門區域的安置居民占比達74.31%。
在這個小區既有老北京、也有在國貿等商圈上班的年輕一代北漂，在這個大型社區内既有文化的相互碰撞，亦有互相關照的溫情，小區的大爺大媽都很熱情。
花園裡經常會聚集許多老年人在健身器材鍛煉身體或哄孩子玩耍，有的老人在休閑椅上聊家常，三五成群打撲克或者下象棋，大家都是回遷老住戶都比較熟悉，關系相處很融洽。
3.周邊體驗3.1通勤體驗小區的通勤體驗特别棒，步行就可以到達地鐵十裡河站，該站點有10号線和14号線兩條線路，基本能滿足日常通勤，最重要的是這個站點不擁擠，10号線開往安河橋北方向的地鐵即使在早高峰有時候也能有坐。
此外社區比較大，小區東南西北四周都有多條公交線路，而且這附近沒有大型的辦公場所，公交車也不怎麼擁擠，上車基本上都能有坐。
自駕出行也很方便，小區周邊的道路早晚都很少出現堵車的情況，上環線也很方便，小區西邊是二環，東邊是三環，距離都很近。
緊鄰地鐵口，公交線路多，開車出行方便是弘善家園最大的優勢之一，對小區交通條件特别注重的購房者推薦購買。
3.2購物體驗我實踩了小區周邊商業情況，購物體驗很好，無論是居家型，還是嗨購型，或是古玩愛好者都能有屬于自己的一番天地。
小區内部道路旁就有商業用房，多家小型便利超市開設于此，日常瓜果蔬菜都很新鮮，菜米油鹽、生活用品也很齊全，在這裡買東西的基本都是本小區的居民，店家做的也都是熟客生意，服務态度很好。
小區南門有物美和生鮮生活超市隻需要穿過馬路就能到達，想逛大商場可以自駕3公裡去朝陽合生彙，合生彙在北京的知名程度就不用多贅述了吧，各大品牌，特色美食，購物體驗五顆星。
除了日常購物所需外，小區離周邊的十裡河建材城，燈飾城都很近，對于買完房想裝修的居民而言太方便了。
對于文玩愛好者而言，這裡簡直就是天堂一般的存在，小區北門底商就有北京弘钰博古玩城、北京古玩城、華夏古玩城等，這些古玩城大多24小時營業，你敢信？
要是這幾個古玩城還滿足不了，往北走500米，就是著名的潘家園古玩市場，該市場最近每周五晚上都開放了“鬼市”，很值得探索一番。
3.3就醫體驗小區周邊醫療資源豐富，小區H區315号樓底商就有朝陽區十八裡店社區衛生服務中心，該中心早上開門很早，上午九點就能看到很多小區居民到此看病拿藥，一些小病小痛不用出小區就能解決。
（弘善家園小區内部實景圖）
除了社區衛生服務中心外，最近的是朝陽婦幼醫院，醫院就在小區北門500米處，感冒、抽血、B超等小型檢查科目可以在此就診，朝陽婦幼能滿足小區居民日常的醫療需求，這個醫院也是附近居民日常就醫的主要場所，采訪了幾位小區阿姨，她們表示小區很多小孩都是在該醫院出生的。
除此之外，小區西側是腫瘤醫院，距離小區不到一公裡，步行就可以到達，大型醫院還有垂楊柳醫院等。
對于搶号一兩周，排隊兩小時的北京而言，小區周邊遍布三甲醫院的感覺簡直太棒了，不僅很有安全感，可選空間也大了很多，再也不用擔心就醫困難了。
3.4教育體驗小區的教育體驗也很棒，小區B區407号樓下就是光明幼兒園朝陽分園，接送孩子上下學特别方便。
小區F區樓下就是東城區彙文實驗小學朝陽學校，早上七點半左右能看到學生在操場上跑步，朝氣蓬勃，學校設施也比較新。
（東城區彙文實驗小學朝陽學校内部實景圖）
東城區彙文實驗小學朝陽學校的旁邊就是彙文中學朝陽學校，路過該學校會發現該學校安保特别嚴格，門口有四五個保安大哥值守，對我這個站在學校外面拍照的人都很警惕。
綜合來看，小孩在小區内就能完成從幼兒園到初中的教育，這樣的小區整個北京估計也找不出幾個。
3.5休閑養生小區内有個小型的籃球館，不對外開放，小區居民拿身份證辦卡出入，很多在此生活年輕人都到場館裡打籃球。
小區距離龍潭湖公園1200米，公園裡有3千米長的綠色跑道，附近的年輕人周末都會去跑步。還有其他遊樂設施，周末家長一般選擇帶孩子老人去龍潭湖劃船或者欣賞花草。
如果不想買票進入龍潭湖公園，在公園外就有護城河和濱河走廊，走廊兩旁綠柳垂岸，桃樹，海棠點綴其間，風景美不勝收，夜景更是漂亮，燈帶綿延，角樓通明，很多小區居民吃完晚飯都會到河邊走走。
（護城河實景圖）
4.幸福說總體來看，無論是從小區高标準的衛生服務中心、直屬中心警務站，還是3個便民服務站，都能看出當初在規劃該片區的時候充分照顧到了居民的需求，很具有溫度。
要是居住在這個小區可太省心了，周邊的配套質量都特别高，小區方圓2公裡内基本能解決衣、食、行、玩、上學等需求。
三環内的成熟地段，再加上小區體量龐大在售二手房源充足，價格便宜這幾大優勢，是當之無愧的剛需上車神盤，該小區的開間首套首付100萬以内就能買到，部分兩居總價在400萬以内，這一價格，在三環内的次新小區中難逢敵手。
當然部分戶型窗戶面對牆體、夾角的瑕疵也不容忽視，這類房型作為短期過渡無可厚非，但對于有老人，小孩的家庭而言，充足的采光通風對家人的健康也很重要。
二、小區名片1.小區概況弘善家園小區位于朝陽區潘家園華威南路南側，由北京市崇文區城市建設開發公司于2008年-2013年建設，2008年第一批竣工入住 ，小區共分為4期，每期之間有内部馬路分隔開。
其建築結構均為鋼混結構，每棟樓都有電梯，梯戶比分别為二梯四戶、三梯十六戶、四梯十六戶等。
小區總計56棟樓，12849戶，含11層小高層、18層高層，容積率為3.89，屬于典型的高密度大型社區。
1.1基礎設施小區物業為北京開興義物業管理有限公司，物業費為1.32 元/㎡/月。
小區有安保24小時值班，巡邏，也有保潔進行日常清潔，此外物業還負責小區内的設施維修、應急事件處理、舉辦社區特色活動等。
小區綠化率為40％，每個區域都有獨立的小花園，園林設計相對簡約，道路兩旁種有樹木和灌木，花園内有長廊，長廊兩旁還種了爬山虎等藤蔓植物。
（弘善家園小區車庫實景圖）
（弘善家園小區車庫實景圖）
小區是人車分流的設計，每個區域都有自己的地下車庫，地下固定車位數為2086個，租賃費用為400元/月，由于停車位緊張，物業在每個區域間的内部道路兩側規劃了地上停車位，費用為300元/月，小區内支持安裝新能源充電樁。
小區不是市政集中供暖，采暖方式為自采暖，燃氣費為2.63元/月/m³。
1.2建築品質小區建成年代為2008年-2013年，建築結構均為鋼筋混凝土結構，是典型的中式建築風格。
小區一期外立面以灰色塗料為主，二期至四期外立面以黃色，橘色塗料為主，小區所有的樓體均做了防水隔熱設計，靠近馬路的樓棟還做了隔音處理。
（弘善家園小區樓棟外觀實景圖）
1.3大堂樓棟小區一期單元門門口沒有無障礙通道，二期至四期有無障礙通道，樓棟單元門多為藍色鐵門，單元門口安裝了攝像頭，門上安裝了門禁但沒有投入使用。
樓道内牆面、地面均鋪設了瓷磚，樓道内有收件箱和消防設施。
（弘善家園小區單元門）
（大堂及樓道區域實景圖）
1.4戶型分析小區共56棟樓，12849戶，戶型有43㎡-63㎡的一居，71㎡-91㎡的兩居，和90㎡-162㎡的三居。
小區主力戶型是83㎡的兩室一廳，該戶型南北通透，廚房、客廳帶陽台，兩個卧室均朝南，報價在489萬左右，在小區的大部分棟樓都有分布。
此外小區還有60㎡一室一廳的戶型，該戶型采光較好，卧室客廳均朝南、主卧帶陽台，報價在355萬左右。
小區部分戶型客廳和次卧、書房的窗戶面向牆體夾縫，影響采光和通風。
1.5内部配套小區内有多家小型便利超市，小區内還有老年人活動中心，宣傳欄等生活服務設施。
小區每個區域内都有獨立的小花園，花園内有健身設施，此外還有涼亭，長椅等設施。每個區域都配備有垃圾分類回收箱子，還有獨立的建築垃圾，大件垃圾回收處。
（弘善家園内部配套實景圖）
（弘善家園内部配套實景圖）
小區一期還配備了防災減災應急救援設置，裡面有各種應急救援物資可供居民在緊急情況下使用。
安防方面，小區地上地下出入口及主要道路均設有攝像頭。
此外，小區還配備了三個社區服務站，第一服務站在B區407号樓底商，第二服務站在H區314号樓底商，第三服務站在M區205号樓底商，十裡河地區直屬中心警務站在M區215号樓底商。
2.周邊配套2.1交通配套小區距離弘善家園西站公交站39米，居民可在此乘坐專19路公交車，該線路可到達華威南路口東、十裡河橋西、腫瘤醫院等站點；
小區距離左安路公交站631米，居民可乘坐36路、378路、夜25路，其中，36路公交車可到達天壇南門、天壇西門、東架松等站點。
小區距離十裡河地鐵站700米，居民可在該站點乘坐地鐵10号線、地鐵14号線，其中，地鐵10号線可通往國貿站、雙井站、慈壽寺等站點。
小區1公裡範圍内有華威南路、弘善東路，均為雙向四車道，小區通過東三環南路入口可進入東三環，途經華威南路、東三環輔路，全程1.2公裡，共有5個紅綠燈，非高峰時段需要7分鐘左右，高峰時段較為擁擠；小區距離南二環入口2.5公裡，通過該入口可進入南二環。
2.2商業配套小區200米範圍内有便民超市、欣欣便民超市（華威南路店）、華聯生鮮生活超市（鑫源一号店）等。
小區距離中國農業銀行（潘家園支行）152米，距離中國工商銀行（北京華威南路弘善支行）237米，距離中國建設銀行（北京架松支行）797米。
小區距離新業廣場2.4公裡，有肯德基、麥當勞、呷哺呷哺、優衣庫、斯萊德等商家入駐，是一家集購物、用餐為一體的綜合購物中心。
小區距離北京方莊購物中心2.8公裡，商場内有稻香村、滋補養生、六必居、小食品店等，是一家集購物、休閑為一體的購物中心。
2.3醫療配套小區315号樓底商有朝陽區十八裡店社區衛生服務中心，500米範圍内有北京愛爾英智眼科醫院、北京三溪堂中醫診所等。
小區東側500米處是中國醫學科學院腫瘤醫院，該醫院始建于1958年，院内設有胸外科、肝膽外科、結直腸外科、胰胃外科、乳腺外科、骨科、婦科、泌尿外科、内科等科室，是一所集醫教研防于一體的三級腫瘤專科醫院。
小區距離北京中醫藥大學東方醫院2.6公裡，該醫院始建于1986年，院内設有婦科、眼科、肺病科、脾胃病科、等科室，是一所的三級甲等中醫醫院。
2.4教育配套幼兒園：小區周邊900米内有光明幼兒園朝陽分園（朝陽園區）、朝陽區勁松第二幼兒（華威部）、小太陽幼兒園等幼兒園。
小學：小區周邊900米-1.5公裡範圍内有東城區彙文實驗小學朝陽學校、垂楊柳中心小學（勁松分校低部南校區）、垂楊柳中心小學本部。
中學：小區周邊500米-2公裡範圍内有北京工業大學實驗學校（南校區）、方莊二中、北京市芳星園中學等中學。
2.5生态休閑配套小區周邊900米範圍内有勵志搏擊、廣西大廈遊泳館、長安大劇院等休閑配套。
小區距離龍潭公園2.7公裡，該公園是4A級景區，始建于1952年，公園内有蓮塘花嶼景區、中心島景區、龍吟閣景區、萬柳堂景區等景點。
小區距離北京歡樂谷4.8公裡，該遊樂場于2006年正式開園，遊樂場有峽灣森林、愛琴港、失落瑪雅、香格裡拉、甜品王國等七大文化主題。
小區自駕4公裡可到達窯窪湖公園，該公園是一個公益性休閑公園，目前為開放式管理。
2.6嫌惡設施小區南側是京津城際鐵路，雖然該段鐵路配備了降噪設施，但偶爾還是會有噪音，靠南邊的樓棟會受到影響。
據公開資料顯示，近5年潘家園闆塊都沒有住宅用地供應，而且根據北京市規劃和自然資源委員會官網顯示，截止2021年4月20日，周邊的十裡河，勁松等闆塊都沒有住宅用地供應。
該地塊位于二環和三環之間，周邊幾乎沒有空地可以再規劃建設住宅項目，其稀缺性會越來越突出。
潘家園地塊住宅密集，住宅小區多，對北邊國貿等商圈的外溢需求有較強的承接能力，市場需求強勁。
随着17号線的開通，該地塊南側的十裡河站将有3條地鐵交彙，西側将新開一個站點——潘家園西站，地塊價值将會随之提升。
2.2發展前景本闆塊老舊小區比較多，整個潘家園區域的舊改也在轟轟烈烈推動進行中，從去年開始很多街道兩邊的人行道，綠化都已經開始翻新修繕，随着綜合環境和小區環境的逐步改善，區域價值将進一步凸顯。
由于整體商業形态的固化，再加上東北側河南，廣西等幾大駐京辦的阻塞，整體發展已經比較穩定。
前幾年的房價走勢主要依賴大盤走向，短期内預計在17号線通車前後，因交通利好，該區域的房價很可能會有小幅攀升，長期整體來看，未來的房價走向大概率還是會跟大盤保持一緻。
憑借位于二三環之間的獨特地理位置，再加上交通方便等優勢，區域内的房價不太可能出現跑慢于大盤的情況，保值屬性較強。
此外随着小區交易量不斷積累，更多的經濟适用房經過交易後轉為商品房，再次交易成本變低，預計小區的交易活躍度會進一步提升。
3.産品力價值
弘善家園的地段，小區配套，交通優勢等都無可挑剔，小區内部環境也相對不錯，這幾點也是小區最核心的價值所在。
但戶型格局欠佳，小區主要為高層住宅，主力戶型為兩居，但戶型格局相對一般，從上圖便能看出，部分戶型均存在暗窗，通風采光不是很好。不過戶型瑕疵也正是該小區價格便宜的主要原因。
3.2小區賣點小區最大的賣點無疑是地段優越，周邊遍布各類優質配套，無論是孩子上學，還是衣食住行，在該小區方圓2公裡内都能得到高質量的滿足，多條地鐵交彙也能長期保證小區的熱度和銷量。
此外弘善家園在整個潘家園乃至十裡河闆塊價格都是最具優勢的，弘善家園的價格和周邊老破小相差不大，卻比相同年份的次新房便宜4000元/㎡-5000元/㎡左右，而且小戶型比較多，對于剛需和預算不多的改善群體而言，是第一梯隊的選擇。
弘善家園作為一個大體量小區，常年二手房挂牌量都在60套以上，可選的房源充足，此外作為次新小區，可以貸款的年限也比較充足，對剛需人群很友好。
3.3小區對比目前該闆塊内沒有在售的新房小區，隻有二手房小區，而且周邊多為6層樓的闆樓老小區，華威西裡，松榆裡等小區樓齡較老，品質感一般，同價位區間的次新房小區并不多。
弘善家園目前挂牌均價在4.9萬元/m²-5.1萬元/m²之間，目前挂牌房源以兩居及兩居以下的小戶型為主，根據幸福裡數據來看，近半年的挂牌價沒有明顯波動一直比較平穩，多家中介機構均在該小區樓下設置了守盤門店，中介表示該小區近半年成交狀況一直不錯，小區換手率很高。
出租方面：小區整體出租率很高，而且很多拆遷戶對自己的房屋能否及時出租很在乎，均在積極尋找租戶，目前小區開間月租金在4300元-4600元之間，一居室租金在4500元-5200元之間，也是該小區比較搶手的戶型，兩居室租金5800元-7500元之間，租戶占比高。
小區知名度比較高，而且屬于熱點樓盤，挂盤量和成交量都不錯，不用太擔心以後想賣的時候難出手。
雖然部分戶型有瑕疵，但地段位置優越，放眼三環内，很難找到房齡相似卻如此低價的選擇，更何況比起周邊勁松，華威，潘家園區域的大量80年代老破小，弘善家園屬于矮子裡拔将軍的選擇，整體而言交易價值比較穩健，因此也不用擔心價格會有下行趨勢。
4.2購買指南1.參照北京市現行的普宅标準看，小區大部分為二類經濟适用房，（包括康居房、部分回遷房和安居房等），購買這類房子，除了要考慮契稅、個稅等稅費外，還有土地出讓金需要繳納，會增加購房成本，建議選擇已經經曆過二手交易變為商品房的房子，節約一定的購房成本。
2. 如果房屋距上次交易已滿5年，業主家庭名下隻有正在交易的這一套房子，房子屬于普通住宅則隻需繳納契稅、土地出讓金。
弘善家園的很多業主為拆遷戶，因此名下都不止一套住宅，所以購買時需要留意稅費。
3.小區南邊有京津城際鐵路，如果介意噪音的可以避開A、B、K、L四個區域，考慮北邊的樓棟。
4.小區部分戶型設計一般，窗戶多在牆體夾角内，影響采光通風，因此建議優先選擇戶型方正，采光良好的戶型，看房時盡量避開晚上，選擇白天多個時段看看采光。
,聲明：因時間、市場、政策等因素均會發生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據使用。
本文中所有文字、圖片，未經許可不得轉載。
踩盤時間：2021年4月6日
更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!
zpostcode 
Recruit 
weather 
mreligion 
Yellowpages 
sport 
constellation 
shopping 
name 
game 
directory 
literature 
Word 
tour 
furnish 
Lottery 
tftnews 
lyrics 
News 
digital 
car 
dir 
Edu 
Finance 
