今年以來，幾乎是全宇宙的目光都集中在光谷。

三環外的光谷中心城，房價飛快的上漲，不斷的刷新武漢人民對光谷房價的認知。

首先來看光谷的版圖構成：

光谷經過幾次擴容後，目前占地518平方公裡，版圖非常大，大概可以分為光谷核心區、光谷中心城、花山生态新城，另外未來科技城也屬于光谷中心城，但因為離光谷中心城核心區（從未來三路到光谷五路）相距有約10公裡，因此也會單獨指明。

目前光谷東主要指未來科技城繼續往東，也就是鄂州葛店版塊。

光谷核心區主要從光谷轉盤開始，南北向上坐擁三條大道，民族大道，分布中南民族大學和其他不少高校；關山大道，分布着華中科技大學主校區以及光谷軟件園；再就是光谷大道，分布着光谷金融港和其他衆多總部企業。

東西方向上，主要由珞瑜東路一直往東延伸，其次就是雄楚大道，往東延伸到高新大道，其中以光谷大道作為分界，以西為雄楚大道，以東為高新大道。

光谷中心城核心區一般是指北起九峰一路，西起光谷三路，東止高科園二路，南止高新二路。其中中心位置默認在光谷五路地鐵站附近，此區域附近擁有東湖高新管委會、全亞洲最大的地下空間走廊，地鐵19号線（在建）與地鐵11号線（已開通）交彙、龍湖光谷天街、中糧大悅城、中建三局總部大樓、光谷科技會展中心，光谷創新天地打造的金融服務總部區域等等。

未來科技城（左嶺）一般是以從光谷八路（武漢華為研究所）起至未來三路地鐵站附近，沿路主要打造的些總部企業或者産業園，但沿途有不少空地待建設。

其中左嶺大道在十四五規劃中，将會被改名叫未來三路，将與目前的未來三路用同一個名稱。左嶺大道是千億大道，分布着衆多知名企業，包括國家存儲器基地，華星光電半導體，光谷航天三江激光産業園、規劃打造的超200萬方的矽谷小鎮等等。

同為光谷，但因為成熟度以及各種配套差異，導緻房價相差非常大。

光谷核心區二手房均價超30000元/平米 ，新房在25000-28000元/平米。

光谷中心城均價約18500-24500元/平米，花山均價約14000-18500元/平米。

未來三路均價約13500-15500/元平米。

三環外的光谷中心城部分價格已經趕超武漢部分二環區域。

形成了今天的局面：光谷中心城貴過二環内，而且住宅成交量還領銜全武漢。

放在其他的城市，一定會被認為是多麼奇葩的現象。

就當全宇宙的目光都集中在光谷中心城的時候，很少人會注意到的是，光谷中心城以北的小兄弟——花山，卻默默的要站起來了。

而我記得，去年第四季度，花山幾個在售的項目開盤當日去化率一度還隻有14%-30%，甚至還有個别項目開盤去化率僅個位數的情況存在。

原來房子賣的相當吃力，現在搖身一變，花山的坑快要被填平了...

這就告訴我們，武漢不是隻有光谷中心城賣的好，花山的購買力量同樣不可小觑。

為什麼說花山的坑要被填平？

從數據層面分析，東湖高新4月網簽備案的前十項目中，大部分都集中在光谷中心城、未來科技城。

成交前十項目，上榜門檻為140套，其中花山有且僅有1個項目上榜，聯投光谷瑞園成交168套。

數據的表現其實并不是很火爆，甚至有些平平無奇，那麼花山的火體現在哪裡？

接下來，我就扒了扒花山目前在售的項目，有8-9個項目在售，單就數量而言，在區域中的一個小闆塊，在售的項目數量也不少。

實際上，滿足普通剛需需求，适合主流面積段的産品，的确是日漸稀少了。

紐賓凱麓院，均價15700元/平，僅剩140平左右戶型，總價已經破200萬。但是，總的套數也不過幾十套了，清盤在即，已無懸念了。

碧桂園生态城東境，均價15500元/平，戶型122-140平左右，精裝修，2、3号樓已基本清盤，預計6月才會加推最後1棟。

聯投光谷瑞園，均價15700元/平，但是小戶型基本屬于清盤狀态，在售的為154-192平的洋房，240萬起的門檻，大大超越剛需首付承受能力；另外部分高層140平米戶型，折後均價約13800元/平米，還有一些樓層可以撿漏。

交投華園，花山超“佛系”項目，項目前兩次開盤後，一直處于平銷狀态，小戶型去化較好，也是片區至今為止，剩餘高層貨量最大的項目，整體節奏比較慢。目前9#樓在售，97-128平米，毛坯，折後均價約16800元/平米。

花山花錦：均價也到了16500元/平，目前已經推了1#高層，還有2、3#兩棟高層，其餘基本都是疊墅類産品。

武地建發玺院，帶裝修均價18100元/㎡，高層基本售完，剩下的也是聯排别墅産品。

聯投花山郡，前期洋房少量152-180平洋房在售，均價15697元/平，此外，其他産品也是233平以上的别墅在售。

綠城風起樂鳴，開始賣的不溫不火，也是經曆了長時間的平銷期，高層清盤，留下的是400萬起的疊拼别墅。

綜上分析，單價1.5萬，150平以下，在現階段有選擇的居然隻有交投華園、花山華錦兩個項目，200萬以下，能夠給剛需上車的機會真的不多了。

這與去年花山遍地可選的狀态截然不同，接下來花山全面改善化，大面積當道已是大勢所趨，一個全市屈指可數低密純粹改善區域即将落成。

當有人還對花山這個偏安一隅的地方，覺得這個現象的不可思議。

我認為，花山回歸了正常的價值邏輯。

都知道，花山與光谷中心城緊密相連，無論是地緣關系或産業互補，兩者都相互依存。在建的地鐵19号線，預計2024年建成運營，從花山的花山河站到光谷五路站，僅1站路，将花山與光谷中心城的距離拉近到5分鐘。

隻是，花山地價的瘋狂上漲打破了固有的體系，地價的率先破萬，使得理論上備案價呈現跳躍式增漲，而光谷東被短暫超越，但也随之而來的是去化後遺症。

按照正常的邏輯，光谷中心城密集的高新産業集群優勢，總部經濟的崛起，定價上一定是有優勢的。

随着，光谷中心城熱度持續高漲，花山重新回到相對理性的位置，在光谷中心城的輻射和外溢下，購買力重新獲得補充。

這不是因為花山樓市在膨脹，而是正常價值秩序的回歸，花山重新符合了購房者的心理預期，不再給人“高房價低能級”的認知。

價值回歸，并不是受到購房者青睐的唯一原因。

過去2年，花山因為規劃問題，發展相對滞後，現在問題已經逐步解決，未來規劃會逐漸明朗。

花山的優勢越來越被購房者認可。

豐富的山水資源簇擁，嚴西湖、嚴東湖的開發以及沉澱，促使花山是全武漢環境闆塊最好的區域。

近十年時間的積累，花山重點培育的高新産業已聚集了一批行業百強企業，逐步形成了智慧健康産業生态集群。

而一直久久未确定花山河文創商業規劃，目前基本确定，預計總投資超過100億元，并計劃引進華潤這個具有豐富經驗的商業巨擘。預計，建成後将成為武漢市的綠色高端産業重鎮和濱水城市形象新名片。

整體花山生态新城走的品質 産業協同發展的路線，助力花山煥發更多的活力，高質量的發展備受期待。

現有花山的房價格局上，高層住宅與光谷東存在4000-8000元/㎡的差距，一道巨大的房價鴻溝橫在購房者與房企之間，花山的性價比優勢在今年被放大的尤其明顯。

從長期來看，花山與光谷中心城價差會縮小，花山土拍拿地價低的剛需盤賣完之後，拿地價高的品質盤價格會追上來。

華潤地産、越秀地産、仁恒地産首進花山，極可能攜手綠城共築花山品質住宅高地，以後的花山，是品質的花山！

花山未來的産業發展和人口導入能力，具備從第二居所到第一居所的轉變，而目前軌道交通的優勢尚未兌現，未來一旦建成，又将吸收一波城建紅利，未來價值上升潛力十足。

未來，花山的另一大看點：土拍。

2020年，花山闆塊地王樓面價多次突破新高，達到了12634元/平。

目前區域多個高地價地塊尚未入市，而5月集中開始的土地集中出讓更是留給了大家衆多期待。

花山至少有6宗地出讓，主要在花山北，靠近嚴東湖區域。其中有3-4塊位于花山河商業核心周邊住宅地塊，參照目前的大光谷的熱度，花山會進入下一個城建高峰期，目前唯一的疑問是光谷中心城的地王的熱度是否會傳導到花山。

此外，光谷未來科技城也是可以作為選擇的一個區域，未來的發展和潛力也不容小觑，

其實，大家可以不要總盯着光谷核心區。

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