漂泊久了，

總希望萬家燈火中，

有束光為自己而亮。

房子，

承載着人們對美好生活的向往。

擁有一套屬于自己的房子，

是很多正在打拼人的夢想。

近年來，

法拍房吸引到越來越多的關注，

成了購房者的新選擇。

但“撿漏”的法拍房真的靠譜嗎？

跟普通二手房有啥區别？

購買法拍房可能存在哪些風險？

什麼是法拍房？

法拍房是法院拍賣房産的簡稱，是指當債務人無力償還到期債務，債權人通過法律途徑取得生效法律文書，債務人沒有按時履行法律文書确定的義務，債權人申請法院通過強制執行程序拍賣債務人名下的房産以償還債務，通過法院拍賣的房子就是法拍房。

法拍房的來源有哪些？

一般情況下，法拍房的來源主要有以下四種：

1、商業貸款。購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求購房人就被抵押貸款拍賣變現來償還。

2、民間借貸。比如張三借李四的錢，約定以自有房産抵押給李四，到期不能還款，根據法律規定，李四不能直接取得抵押房産，隻能向法院起訴張三還款，之後可以申請法院在執行階段拍賣張三的房産。即便房産沒有辦理抵押，隻要是張三名下房産，法院也可以拍賣。

3、司法沒收産生。比如刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部财産，如該财産涉及不動産，該不動産可依法進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫。

4、無主财産。這個很容易理解，就是無人認領的房産。這個也是可以進行拍賣的，拍賣所得收歸國有，但現實生活中幾乎很少發生。

法拍房與市面上普通二手房

有啥區别？

1、購房資格。對于普通二手房來說，目前，全國一、二線房産市場全部限購，有在當地繳納社保、個稅2-5年不等的要求。而在司法拍賣的過程中，為了快速處置查封的财産并變現，大部分城市對法拍房不實施限購政策，任何人都可以購買，不過很多一、二線城市出于調控房價的需要，競買法拍房需要具備買房資格，比如北京、上海、廣州、深圳等地。

2、購房費用。對于普通二手房來說，買賣雙方是按照約定來确定交易房産的價格（基本與市場價持平或高一些）。而對于法拍房來說，前期拍賣房産會設置一個較低的起拍價，該價格往往低于市場價，但最終成交價是由競拍人出價而定，出價高者獲得房産。所以如果參與競拍的人較少，可能會出現成交價遠低于市場價的情況。

3、購房流程。購買普通二手房，通常是買賣雙方約好看房時間，如有意向就走支付流程，支付後買賣雙方到相關機構辦理過戶等手續，最後賣方騰房交付即可。而法拍房通常是由法院指定機構在某些固定時間統一看房，如果對該房有意向，需在相應的拍賣平台繳納保證金，獲得參拍資格後，在固定的時間登錄平台進行參拍。拍中并支付完成後，法院會出具相關的裁定書、成交确認書和協助執行通知書，買受人拿到這些證明後可到相關機構辦理過戶手續，過戶完成後由法院騰房交付。

4、購房渠道。購買普通二手房大多通過二手中介或線上平台等尋找房源，但過程中免不了一些虛假信息的幹擾。而法拍房隻能通過法定的拍賣平台購買，比如阿裡拍賣、京東拍賣、中國拍賣行業協會等。所有拍賣的房源信息都是公開透明的，能有效減少虛假信息對消費者的幹擾。

5、付款要求。購買普通二手房，如何付款、付款期限都可以由買賣雙方商量。法拍房是直接将成交金額轉入法院公開賬戶，但是在支付時間上有明确的限制，通常是10天左右。一旦超過時間限制，法院就可能收回房産的購買權，并且沒收保證金。

6、入住時間。相對于普通二手房交付完後入住時間可控來說，法拍房可能存在被執行人抵觸或想方設法不讓買受人入住的情況。這時法院會協助騰房，但無法保證入住時間。

購買法拍房可能存在哪些風險？

1、房屋租賃風險。由于我國法律規定，房産買賣不能影響該房産既有租賃合同的履約。一些具備專業知識的被拍賣人，可能串通他人在房産被法拍之前，簽訂虛假的長期房産租約。這就會造成房産被拍賣後，房屋承租人長期賴着房子不搬出來，導緻買方無法入住，或者房産無法再次正常交易。

2、其他債權風險。其他債權風險是指房産在拍賣之前就已經抵押給了其他債權人。若事實屬實，則債權人的權利受法律保護，在原房東沒有其他可執行财産的情況下，這套房難免存在糾紛。萬一拍下的房子存在這種情況，債權人在找不到原債務人的情況下，可能會出現上門騷擾等影響買方生活的舉動。

3、交易成本過高風險。法拍房的稅費一般來說是買方和被執行人各自承擔，買方不需要承擔被執行人的稅費。但是，實踐中法院常常在拍賣公告表明所有的稅費由買受人一人承擔。事實上，法拍房的稅費除了一般買賣二手房都會有的契稅、個人所得稅等，一旦原産權人或者使用人拖欠的物業費、水電費、燃氣費等欠費，均由買受人負責承擔，而且如果這些欠費是惡意拖欠多年，加上違約金，也将産生一筆不小的數目。

法拍房競拍成功後能反悔嗎？

司法拍賣不同于一般網絡購物，不支持“七天無理由退貨”，不可以随意反悔。根據我國《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若幹問題的規定》第二十四條規定，拍賣成交後買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣産生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣财産相關的被執行人的債務。悔拍後重新拍賣的，原買受人不得參加競買。

感謝《法治日報》律師專家庫成員、北京市律師協會合同法專業委員會主任李學輝對本文提供的專業支持！

作者｜李一鳴

來源｜法治日報

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