轉自真叫盧俊

高鐵能改寫城市的命運，但卻未必能改變高鐵新城的；空港能打赢城市戰争，卻未必能拉升空港新城。

01

這段時間，三魚市調比較高頻，因此跟高鐵站和機場打交道也比較多。現在這些樞紐，大多都很氣派。

而且圍繞着高鐵和機場，一座座新城拔地而起，現在如果你的城市沒有拿的出手的高鐵空港新城，都不好意思出門左轉和隔壁城市打招呼了。

這些年随着大規劃下高鐵和航空網大面積鋪開，依靠這兩大樞紐，很多新城橫空出世。

來源：地标集團

這股潮流可以有多洶湧，不論城市能級高低，在“八橫八縱”的藍圖上，誰都想搭一搭順風車。而不知什麼時候開始，地産圈開始流行一種說法，“高鐵&空港新城都是僞命題”，某種程度，不無幾分道理。

蓋一座樞紐站，圍着建幾棟住宅和商業，一般配上一條快速路，财政充足的，再來一條地鐵。操盤很簡單粗暴，可市場也很買賬，因為藍圖确實很美好。

可以說，三魚去過大大小小城市不算少了，今年開春去一個江蘇三線城市調研，看到一個離高鐵站7,8公裡的樓盤，招搖的寫着“高鐵新城，城市中紐”，往北，你幾乎可以毫無阻礙看到那個白色高鐵站的倩影。

實際調研下來，這個版塊房價波動非常大，而且很難找到人接盤。

當然，如果城市能擴張能到這種，也不是不能解套，如果你買了宿州東站這種經典反面操作，除了進城一路自然好風光。

來源：羅永浩

當看到宿州人民的評論，估計你是一輩子解不了套了。

當然，據說還有大神級操作，神奇的孝感北站已經跨界跑到隔壁大悟縣了，那麼請問做個高鐵新城，分賬算誰的？

高鐵的出現未必全是"良藥”，吳曉波頻道做過一個統計，高鐵的出現讓中心城市能方便虹吸周邊三四線城市的資源，在他的統計裡，連昆山這麼強勢的環滬城市，都在高鐵開通出現經濟和人口被虹吸的放緩。

總之，現在高鐵和機場普遍離市區都太遠，如果不能運作成一個自成體系并且真的有人氣的新城的話，那麼基本就沒法被盤活了。

這點上，這就是各種交通樞紐新城的罩門所在。

02

失敗的新城各有的失敗，成功的新城都是相似的。今天我就想和各位聊聊一個我眼中操盤最成功的交通樞紐新城，他就是上海的大虹橋。

大虹橋是一個被反複咀嚼的案例，現如今市場對他理解和切入，要麼落位在政策紅利，要麼解讀各種規劃。

但我還願意和各位分享，是因為我發現，大虹橋誕生最本質的初衷反而被忽略了，一個由虹橋站 虹橋機場為主體，亞洲最大的交通樞紐驅動的新城區。

大虹橋的成功是公認的，這樣能說明，樞紐節點為中心的新城，是行得通的，至于成功的與否，是取決城市自身操盤能力的。

城市發展到後期，城市土地成本越來越貴，這就要求城市必須以交通為骨架向外遷移人口，同時城市交通樞紐必須要做打包整合，因為沒那麼多土地給你試錯了。

差不多到這個時候，城市發展也到了階段性瓶頸，而把城市也看成一個經濟體的話，那麼最好的經濟突破點，就是以交通樞紐為節點進行驅動擴張。

這時候，我們回過頭來看大虹橋，就會發現，這個項目真的很異類。

03

說到虹橋前，我想先聊聊的普通樞紐是怎麼做的。

以高鐵站為例，主體上一般是一個可以踢足球的空間配上氣派不凡的超大站前廣場，不會和周邊建築有什麼真實互動的。

稍微大點高鐵站内部商業看起來很豐富，其實很單調，真正被高頻使用的也就是快餐，此外也就是書店用來消磨時間。

好，我們來看看虹橋是怎麼做的。

首先，我想說說虹橋的外觀，都知道上海的建築算洋氣的，但虹橋不管高鐵站還是機場，基本和洋氣沒什麼關系，我個人觀點，看了無數遍，還是覺得...真醜。

但其實，背後就是虹橋一開始就沒想做一個形象工程，而是怎麼實用怎麼來，而且我特地去查了，虹橋要整合的樞紐實在太複雜，加上成本太高，外表怎麼簡約就行。

而虹橋簡約而不簡單才剛剛開始。

記得去年有篇爆文，對比就是北京南站和上海虹橋站，主要講的就是虹橋在在精細化和人性化管理完勝北京南。但除了這種軟性的管理差異，虹橋從一開始，對内部動線的規劃，是極其精細的。

好比這條地鐵轉高鐵的商業動線，延伸到每一個必經路線，實現最大程度轉化可能。

人性化的細節，虹橋雖然沒有比其他地方高出很多，但所有細碎的需求，都能滿足你。

加上，上海骨子裡的契約精神，秩序到哪都很井然，你不得不贊歎，每天有着快110萬人，一個城鎮的人口，在這個樞紐進行輪傳，還那麼高效有序。

04

當然，這些其他樞紐也不是不能做到，接着虹橋就讓他們感受到碾壓了。

先是基因上的，虹橋這塊地命好，這裡是中國兩大經濟動線，滬甯和滬杭線絕佳交彙點，這也是為什麼要選虹橋去撬動的長三角一體化，不過這不是我們今天要讨論的重點。

而且，上海很早在這裡做大手筆的土地留白，做了一件在國内很空前的運作，把火車站和飛機場結合了。這樣手法現在看起來依然很大膽，國内不僅沒有成功先例，國際上也是罕見的。

但是高鐵站和飛機場真實被整合在一起的時候，不得不說，魔都做事很少口嗨，但潛移默化間，就做到了最好。

那麼有什麼意義呢，這裡我想分享另一個成功的案例。去過德國都知道，航班最多不一定是柏林，很可能是法蘭克福。

法蘭克福，應該是世界上第一個實現空鐵聯運的城市。至于什麼是空鐵聯運，這麼比方，如果你在旁邊的1号城市做火車去法蘭克福，想轉機去3号城市，那麼你完全在1号城市的高鐵站托運你的行李，等到3号城市的機場就能接收了。

中間部分，法蘭克福樞紐幫你全部承擔了，這樣做了之後，以法蘭克福為圓心的200公裡城市群，做什麼事請，都要來法蘭克福中轉，因為隻有你行，城市群的一體化也必須以你為中心。

好處還不止于此，一個所有人都離不開樞紐成型後，法蘭克福的輻射範圍不僅局限在德國，也真正意義上成為歐洲國際型樞紐。

接着我們來看虹橋，一個超級樞紐出現，從來美國來，機場落地可以最快用地鐵到達外灘，從成都到蘇州，機場無縫銜接高鐵，能整合長三角資源的地方很多，但隻有這裡是最高效的。

05

虹橋操盤藝術，還有留白。

就是炖一鍋菜，沒有一股腦全部倒鍋裡，節奏把握的非常好。虹橋之所以整合難度是國内之最，不僅是因為機場，高鐵，地鐵整合，還有磁懸浮的規劃。

但之前條件不成熟，那就等時間到了就可以很快嵌套，同時和浦東機場的快速動線，真正會讓虹橋獨一無二，上海最有價值的兩片土地，會以這樣前無來者的方式，互相激活。

到這，虹橋已經完全止步，可還沒完。

之前說到，虹橋一開始就知道自己想要什麼的，所以，顔值可以很低，但一切都會以人驅動。

在虹橋你看不到什麼壯觀的廣場，但能真正無縫銜接周邊的配套上來，說實話，我也看過不少高鐵站周邊配套商業很不錯，但你不知道怎麼過去，過去也會很遠。

虹橋在商業規劃思路很清晰。也就是說虹橋的配套商業開始就想好了，不是讓你看看的，而是讓你真實的來消費的。

這點上，大虹橋為什麼值得所有高鐵新城來學習，因為這是要自己賺錢養自己，而不是純靠政府投資的交通樞紐

好，接者伴随樞紐的成型，虹橋真正意義上開始邁入大虹橋。其實最典型的，就是會展落位，樓宇經濟和産業聚集。

招牌的會展業不用多說，國家會展中心承載就是上海會展業精華，同樣和虹橋樞紐也做了無縫銜接。

這兩年，我直觀感受，我在陸家嘴的外企上班朋友，紛紛來大虹橋了，理由很意外，公司覺得這邊性比價更高，而且商務上到哪都很方便。未來虹橋規劃100多家總部經濟，實現起來也不會太難。

來源：城市數據團

這樣整個大虹橋的價值輸出，從交通成功轉移到産業驅動和土地增值上。

06

當然，說了這麼多，不是想炫耀虹橋如何地表最強。虹橋真正驅動力，在于人，怎麼讓人在這裡最高效的聚集和中轉，以及我可以為他提供什麼。

理解這點，成功不是沒有套路的，也不是不可複制的，也希望能給各位以啟迪吧。

以上為正文，來自三魚

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!