房地産稅的消息一出，立刻引發各方關注。一些剛需購房者拍手叫好，認為“居者有其屋”不再是夢想；投機者們則普遍慌了手腳，他們一邊叫嚣着“樓市要變天了”，一邊琢磨着抛售手中的房産。

還有部分自诩為理中客的網友，三五成群地在網上高調留言，你一言我一語猜測起被選中的房地産稅試點城市都有哪些，房地産稅若真要開始征收，每人又将獲得多少免征面積。

紛紛攘攘的聲音中，不知是誰感慨了一句：這房地産稅改革來得恰到好處，中國的樓市，永遠也不可能重蹈日本樓市90年代的覆轍。

短短一句話，打開了人們記憶的閥門，上世紀九十年代的一幕突然如潮水般湧現在人們眼前。《廣場協議》後，美、德、法、英等各國聯手抛售美元，掀起全球美元貶值狂潮，一時震驚天下。

美元彙率一天一變，作為出口國的日本遭了殃。

短短三年間，日元對美元外彙牌價就升值了86.1%，日本外貿出口商苦不堪言，逼得日本政府不得不采用寬松的貨币政策擴大内需，以拯救疲軟的日本經濟。

為此，日本央行多次放松信貸。僅1986年到1987年一年之間，日本央行就5次下調利率，成功讓貼現率降到了史無前例的低谷中。

在日本政府看來，寬松的貨币政策必将刺激國民消費，從而帶動GDP增長，盤活經濟。然而，日本國民卻紛紛跑去貸款買房，等到房屋到手後，再立刻轉手出售，分分鐘就能賺得盆滿缽滿。

1990年，日本的房地産市場迎來了黃金時代。

東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%，其中僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。

瘋狂的房價刺激着日本國民不斷湧入房地産市場。

一些房屋開發商及中介公司趁機制造輿論，宣稱日本是個島國，土地稀缺，特别是首都東京隻有一個，若能在東京擁有一套房産，就是掌握了核心稀缺資源。

這些輿論進一步刺激了投資者們。哪怕1990年在東京買一戶60平米小戶型便要5千萬日元以上，按當時人均四百萬日元工資标準，大約要不吃不喝幹12.5年——與中國相比确實不多。

日本的年輕人 “搶樓猶如搶白菜”，許多人甚至超出家庭還貸能力購房，堅信今天買房子，明天就能賺大錢。

人同此心，心同此理。在全民買房的熱潮下，日本樓市出現了一個“神話”，那便是“土地永遠不會貶值”。

幾乎所有國民都相信日本的土地是稀缺的，日本的主要媒體，也紛紛宣稱日本的經濟超越美國，而日本的房價相比美國而言還有充分的上漲空間。

不僅如此，一些媒體還放出“豪言”，表示隻要日本人樂意，大可以将東京地皮賣掉，買下整個美國，再将日本人的“美國”租給美國人。

狂熱的炒房氛圍，讓日本“地王”頻現，樓市價格屢創新高。

用東京大學教授田村清彥的話來說：“當時東京新宿的工作室價格在一天之内能夠翻倍，今天你賣，明天他買，形成令人歎為觀止的連鎖效應。”

樓市的火爆，帶給了日本國民無盡的财富，也改變了整整一代日本年輕人的消費觀。

當時日本有個流行語，叫做“刹那主義”，指的是及時行樂。換句話說，那代日本年輕人，已然形成了“消費即美德”的共識了。

恰好當時日本整個社會都處于繁榮時期，商家們不斷鼓勵年輕人去享受生活。

日本國内的每個節日，都被商家們打造成“購物節”，各家百貨公司還推出各種會員日，購物日，想盡一切辦法刺激消費。

如此一來，日本人的購買力完全釋放了出來。在紐約第五大道的奢侈品商店裡，擠滿了從日本去海淘的消費者，以緻一些百貨公司不得不對持有日本護照的遊客實行限購。

饒是如此，日本人依舊消費了全球約70%的奢侈品。

而日本國内的購物狂潮更加瘋狂，每個節日年輕人們都不忘趁機爆買，一些商家看準年輕人的購物欲，在價值100多元的普通巧克力外面包裹一層金箔裝飾，然後叫價4000-5000元出售，還供不應求。

這一幕，讓人不禁想起樓市鼎盛時期的中國香港。

當初的香港，一面是感慨着“在香港，不買房子就是傻”的剛需族，一面是坐擁房産，瘋狂消費的房東們，哪怕大多房東們的房産僅僅是10平米的“鴿子樓”，依然讓香港的經濟持續繁榮，成為人們心中的“購物天堂”。

日本人對樓市的執念比香港更甚。當時日本的電視、雜志及各種媒體上，紛紛宣揚物質至上，這讓整個日本社會都洋溢着極端的物質崇拜及消費欲望。

據媒體報道，當時日本最搶手的工作之一竟然是出租車司機，因為深夜的東京馬路上随處可見喝得醉醺醺的人，根本不愁客源。

有時候，人們為了打車還頻頻上演“鬥富”。出租車司機不打表漫天要價成了行業默認潛規則。

不少人為了搶先坐上出租車，時常手握一疊一疊的現金招車，到了目的地就将這些現金送給司機當小費，其中不乏連銀行封條都沒拆開過的新鈔。

看似繁榮的社會讓所有人都在縱情享樂，卻不知這烈火烹油的繁榮背後，危機已悄然埋下。

瘋狂的房價首先影響了日本的實業。許多從前踏踏實實做實業的企業家，眼看炒房成了“财富收割機”，忍不住放棄了原有的産業，把資金轉移到房地産中，以便靠着房價上漲賺一把“快錢”。

這直接造成日本的房價、地價繼續瘋狂上漲，帶動建築用地的價格也水漲船高。

漸漸地，日本實業中的“龍頭大哥”豐田汽車、富士重工、日立電機等等企業也因為地價太高難以擴大生産，轉而将原本用于投資企業生産的資金投入樓市，正式加入了炒房大軍。

據統計數據顯示，1990年，日本生産性行業的貸款比重下降到25%，非生産行業的貸款比重卻上升為37%。看似繁榮的日本經濟成了空中樓閣，全靠房地産這個擎天一柱勉力支撐。

直到此時，日本政府才發現，房地産正在不知不覺間，威脅着日本“科技興國”的國策。日本政府再也坐不住了，他們毅然出手上調利率，收緊信貸，主動刺破樓市泡沫。

樓市的神話就此戛然而止。外資和實業老闆們紛紛出逃，沒有了信貸支撐的日本民衆，也無力再接盤如此昂貴的房産，日本房價不得不以一場高台跳水，宣告日本進入了“失去的二十年”。

僅僅三個月時間，東京房價就暴跌65%，無數炒房者一夜之間從身家過億變成了“億萬負翁”。

到了1992年，日本政府再度出手調控樓市，高調推出“地價稅”政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收，終于讓成為被神話的日本房地産全面崩潰。

從1990年至2006年，日本全國的平均房價連續16年呈下跌趨勢，平均房價跌幅約為49.56%，基本回到了地産泡沫發生前1986年的水平。

這其中，房價泡沫期房價偏高的東京圈，則以下跌67.12%的跌幅将全國平均房價跌幅遠遠甩在了身後。

随着房地産神話的破滅，房産一夜間從人們眼中的“香饽饽”變成了“負資産”。

因為日本的房屋是永久産權，這意味着房産持有者必須一直繳納“固定資産稅”，而且日本房屋的壽命大多隻有25年，一旦房齡接近25年，折損率極大，持有這樣的房産無疑是筆“賠本買賣”。

正因如此，日本的年輕人們幹脆用腳投票，拒絕繼承祖輩留下的房産。原本擁有高齡房産的日本老年人，也使盡渾身解數賣樓，以免一輩子都套死在房子上。

如今的日本，年輕人心照不宣地形成了“遠離樓市”的默契，而日本的老年人則一邊守着老宅，一邊回憶着上世紀九十年代的房産泡沫，那是他們心中抹不去的傷痛。

其實，回顧日本沉浮起落的房地産發展史，我們不得不承認， 如果貪婪與欲望能帶給人快樂，那隻是晢時的。制造泡沫很容易，但泡沫破滅的傷害，卻需要人們用一生來消化。

與其如此，倒不如當初放下執着，從貪婪當中掙脫出來，笑看人生，淡看得失，平和甯靜，知足常樂。

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作者：梨院月夜

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