本文分析青島地鐵4号線的開通時間，以及對區域樓市的影響。

01 開通在即

11月22日，青島交通運輸局公示了《青島市常規公交與地鐵4号線銜接方案》，公示時間是11月22日起至12月2日。

這次銜接方案中，計劃調整225路、362路、126路、370路，取消119路（地鐵4号線開通同步實施）、28路（地鐵4号線客流穩定後調整），增加Z1-Z5五條線路。

很多朋友看了後，都有一個疑問：這是不是意味着4号線将在12月2日正式開通。

畢竟，4号線自今年9月1日開始空載試運行，試運行的時間是3個月，也就是11月30日就結束試運行了。

試運行結束後不就正式開通了？

最近，還有不少網友去探4号線的實況，發現大面已經基本完工：

但試運行結束後，還真得不是直接就正式開通了。不信的話，我們來看青島曆次地鐵線路試運行與開通之間的時間間隔：

上面這6條已經開通的線路中，試運行開始時間與開通時間距離最近的有3個月19天，最遠的4個月24天。

照這個經驗來看，4号線正式開通最快也得12月中下旬了。

地鐵試運行的目的是對列車運行各項技術參數、各設備系統和功能的可用性、安全性及可靠性進行反複校驗和調整完善，那麼試運行結束後就得驗收和整改，這都需要時間。

所以，距離4号線開通還需等待1個月左右。

02 對區域樓市的影響

4号線是青島市區南北中部的線路，可以說是青島市區的“金腰帶”。

4号線串聯了青醫附院、市立醫院、海慈醫院、婦兒醫院等青島主要醫院，串聯了市南中片、浮山後、崂山育才、53中等優質學區，串聯了已經開通的3号線、1号線、2号線、11号線，并是第一條通往崂山風景區的線路，對完善青島的地鐵網意義重大。

但在樓市上來說，4号線影響最大的隻有浮山後和張村兩個區域。

福州北路以西的區域，本來地鐵線路已經比較密集，兼之新樓盤、次新小區比較少，所以4号線是錦上添花，并沒有颠覆性的影響。

松嶺路以東的區域，直接開進山裡和村裡了，對于一些富人區來說，地鐵的作用并沒有那麼大，人家都是保姆開車出來買菜的。

對于浮山後和張村則不同。

下圖是我繪制的浮山後學區地圖，這是我在《青島第一大學區，終于齊活了！》一文中描寫的浮山後大學區，包括市北和崂山兩個區的浮山後學區：

上圖可見，浮山後學區内部目前還沒有開通地鐵。4号線橫穿遼陽路，正好位于浮山後學區中部，對于完善區域内的公共交通和緩解遼陽路、合肥路的交通擁堵都具有極大的作用。

從沒有地鐵到有地鐵，和有地鐵到地鐵更加密集，其作用是不一樣的。可以說，4号線不僅是青島市區的金腰帶，也是浮山後的金腰帶。

再來看張村區域：

4号線兩次下穿張村河，本可以直接走遼陽東路去崂山風景區，卻生生在張村區域打了一個圓弧，盡可能地照顧了這一區域。

我在《青島這片即将誕生1875戶富人的地方，又迎來大動作！》一文中曾系統分析過張村區域，這是青島市南、市北、崂山三區僅存的一大塊未開發地塊，未來潛力巨大。

4号線橫穿張村區域，并且在今年底開通，對于張村區域未來的産業入駐和房地産開發都有着很大的積極作用。

03 說一點題外話

借助本文，說一些我對于地鐵的觀點。

對于房子的配套，我的觀點是學區＞環境＞交通＞其他配套，這是一個适用于大衆的觀點。

但對于高端居住區來說，又得是環境＞學區＞交通＞其他配套了。

郊區來說，因為地鐵線路比較少，所以地鐵就是房子的半條命，這時候很可能就是學區＞地鐵＞環境＞其他配套。隻有地鐵匮乏的地方，地鐵才能發揮“地鐵一響，黃金萬兩”的作用。這些地方往往就隻有一條地鐵，所以地鐵房和非地鐵房差别很大。

市區則不同。從下圖青島地鐵三期規劃可以看出，未來青島市區的地鐵線路很密集：

未來青島市區大部分的房子都是地鐵房或者近地鐵房，地鐵對房價的影響就會很大地減弱，競争要素就會轉移到學區、環境、物業管理水平等方面。

所以，地鐵對于房價的影響都是相對的。地鐵确實很方便，是一個大利好，但我們也要辯證地來看待。

以上，與大家分享。

本文來自青城山說，專寫青島城市發展和樓市分析

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