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經濟适用住房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建設标準建設的普通住宅。由于一般免收土地出讓金，減半征收各類費用并實行政府指導價，經濟适用房的價格明顯低于商品房，是國家保障民生的重要手段。然而實踐案件中常常出現無資格申請人借名購買經濟适用房，或者對經濟适用房進行出租、出賣的行為，這些行為效力如何？有什麼風險？筆者将結合深圳地區法院判決加以分析。

實踐中深圳地區人民法院往往會認為借名購買經濟适用房損害了公共利益，屬無效合同。

如在（2018）粵03民終16040号王廣亞與黃錫光及原審第三人黃文娜合同糾紛案的二審民事判決書中，深圳中院就指出：“在黃錫光、黃文娜等人于2010年3月向主管部門申購涉案經濟适用房時，王廣亞與黃文娜尚未登記結婚，不屬于法律意義上的黃錫光家庭成員，王廣亞并不具備相關政策所認可的共同申購涉案房屋的資格，故即使其關于與黃錫光等人達成借名購房合意的主張屬實，該合意亦因有損社會公共利益，而屬《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項所明确規定的無效合同，根據《中華人民共和國合同法》第五十六條關于無效合同自始沒有法律約束力的規定，王廣亞無權以所謂借名購買經濟适用房為由而就該房屋主張權利。”

借名買經濟适用房行為無效，也會進而影響出資人以自己出資排除經濟适用房被執行的情況，如（2019）粵03民終13245号案外人執行異議之訴二審判決書中，深圳中院認為：“案涉房産是經濟适用房。根據我國經濟适用房的有關規定，申請購買經濟适用房須依法具備一定條件和資格。楊舜在沒有經濟适用房購房資格和指标的情況下借用黃忠新的指标購買案涉房産，不符合經濟适用房的購買政策。楊舜主張的與黃忠新之間借名買房的約定損害了社會公共利益，違反了我國合同法第五十二條第（四）項的規定。因此，楊舜就案涉房産主張權利不具有合法性。”據此深圳中院駁回了楊舜（出資人）對抗執行案涉經濟适用房的訴求。

然而，天津市河北區人民法院曾在另案中判決借名購買經濟适用房協議有效，該院在（2014）北民再字第3号判決書中認為：“民事活動是否損害國家或社會公共利益，應該結合案件實際情況作個别的、具體的判斷。本案被申請人在當時并無購買經濟适用房的實際需求和意願，而申請人除訟争房外别無其他住房，其購買訟争房系用于自住，而非用于投資或投機，因此申請人與被申請人之間的借名買房行為不能認定存在非法目的，其實際效果與政策規範目的亦不存在明顯背離。且依據房管政策，經濟适用房在上市交易（也即申請人與被申請人之間辦理更名過戶）時要繳納各種稅費，政府通過收繳稅費的方式已經收回一部分政策補貼性投入，因此亦不能認定為損害國家或社會公共利益。”據此，如果借名購買經濟适用房的出資人僅有涉案房産一套自住房且不用于投資投機，法院有可能認可借名購買經濟适用房行為的法律效力。

一般而言，經濟适用房上市交易需要滿足一定的條件，如銷售滿五年、産權人補繳土地出讓差價等，滿足條件的經濟适用房的買賣與一般商品房無異，對于不滿足上市交易條件的經濟适用房的買賣行為，各地法院裁判尺度不一。

1、合同無效的觀點

深圳地區法院傾向于認為這些交易行為損害了經濟适用房管理秩序而無效。如深圳市中級人民法院在（2017）粵03民終935号房屋買賣合同糾紛判決書中認為：“溫玉華、張小濃、溫麗丹在尚未取得涉案房産完全産權時與張亞南、陸燕梅簽訂《房産買賣合同》，将社會保障性住房予以出售并交付張亞南、陸燕梅使用至今，買賣雙方在明知政策限制的情況下，仍為牟取自身利益而簽訂《房産買賣合同》，存在惡意串通規避國家政策，并損害社會公共利益和國家利益的情形。一審判決張亞南、陸燕梅與溫玉華、張小濃、溫麗丹之間《房産買賣合同》無效正确，本院予以維持。”

2、合同有效的觀點

其他法院對未達上市條件的經濟适用房買賣合同效力有不同觀點。如最高人民法院在（2015）民申字第3336号房屋買賣合同糾紛再審民事裁定書中指出：“經濟适用房是政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理标準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。經濟适用房的購買需要經過一定審批手續，雖然政府通過部門規章對經濟适用房的購買資格作出相關要求，但是對于經濟适用房屋買賣合同的效力并無效力性強制性規定認定其無效，興宇公司提出的合同無效的主張，也不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的情形。

且興宇公司按照商品房買賣流程向購房人出售住宅房屋，在與孔憲良簽訂《房屋銷售認購書》時也未向孔憲良履行告知義務，興宇公司提供的其與其他購房人簽訂的房屋買賣合同亦未提交已經有關部門審批的手續，孔憲良有理由相信涉案房屋可以自由買賣，且房屋已經實際交付孔憲良，雙方之間的房屋買賣合同應當認定有效。至于孔憲良是否具有購買資格，能否通過審批，以及是否能夠辦理産權登記手續，并不影響合同本身的效力。”這一判決表明最高院傾向于區分合同效力與合同是否可以實質履行并保護交易安全，但由于政策規定而導緻經濟适用房過戶履行再以違約責任救濟合同當事人權利。

對于經濟适用房，離婚财産分割時如何衡量其價值來進行公正的分割？在不同情境下法院會采取不同策略

1、對不能上市交易的經濟适用房，離婚後有使用權的一方向另一方根據原先權利比例和政府指導租金作出月度經濟補償

在（2014）深中法民終字第2404号離婚糾紛判決書中，深圳中院對于雙方原先共住的經濟适用房進行如下處理：“鑒于該房産屬于經濟适用住房，可待該房上市交易條件成熟時或者有關經适房的相應産權處理依據出台後另行分割處置，但在上述條件未實現之前，由于該房産的使用權亦具有财産屬性，應作為夫妻共同财産依法分割，原審對此處理有誤，本院予以更正。

經查，邱某作為申請人、周某及女兒作為共同申請人與賣方深圳市××集團有限公司及賣方銷售代理機構簽訂了《深圳市經濟适用住房買賣合同》，通過按揭方式購買了上述房産。雙方女兒由邱某撫養，按照照顧子女權益的原則，本院判令該房産的使用權由邱某享有，同時，以該房産同地段政府公布的房屋租賃指導租金和對該房所享有權益之比例為基礎，由邱某每月補償周某相應房屋使用費1300元。由于該房現仍需償還房屋貸款，邱某和周某每月應各自負擔該房按揭貸款金額的一半即650元。”

2、對于可以上市交易的經濟适用房，人民法院可以根據合法評估結果作為分割财産價值的依據。

在（2020）粵03民終11700号債權人代位權糾紛案民事判決書中，人民法院在确定債務人離婚未分得經濟适用房而對另一方享有的債權時委托了評估機構進行評估，具體判決意見為：“陳文雙與陳黛麗協商離婚時對涉案房産的處置已經本院生效判決撤銷。現涉案房産已能上市交易，涉案房産在離婚後的增值依法應為夫妻共同财産。陳文雙主張經濟适用房隻應按購買價進行分割無法律依據。

一審法院委托廣東正中聯行土地房地産評估有限公司對涉案房産進行評估時以2016年2月3日為時間點，且正中聯行（深）房字【2019】第1103号房地産估價報告也扣除了其後所發生的相關費用等因素，正中聯行（深）房字【2019】第1103号房地産估價報告評估涉案房産的市場價值為1856200元已考量了陳文雙的相關利益，一審予以采信并無不當。”由此，對于滿足上市條件的經濟适用房，可以參照一般商品房進行财産價值評估。

總而言之，經濟适用房是一種帶有公共性質的特殊不動産，對于不滿足上市交易條件的經濟适用住房，無資格申購經濟适用房的人應該謹慎購買、謹慎投資。

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