想體驗一把做塘主的快樂麼？

想知道坐擁9棟樓，月收租160萬是什麼感受麼？

它來了，公募REITS的腳步近了。本周首批9隻公募REITS産品即将發售，隻需1000塊，就可以讓普通人也能感受包租婆和包租公的快樂。

等等，什麼是公募REITS?

REITS, 全稱REALESTATE INVESTMENT TRUSTS, 是不動産投資信托基金的意思。

聽着很高端，但原理很簡單，舉個例子：

你在北京CBD看上了一棟寫字樓，你聽說已經有幾家大企業已經簽了長期租約，未來十年租金穩定有保證，預計每年租金收益率5%，同時根據過往北京商業地産每年漲幅，雖然現在房價增速放緩，你預測每年仍可增值7%，加在一起一年預期收益率12%，妥妥跑赢通脹。

房東正好有意出售，價格1000萬，你一看錢包，自己有1萬，隻差999萬了。

但你不想放棄，你到網上發了一個帖子，說這裡有個寫字樓，每年收益12%，大家一起盤下來。

結果有999人響應，每個人拿出1萬塊，和你一起買下了這棟寫字樓。從此，這1000個人都過上了包租公和包租婆的美好生活。

當然，實際操作中還有一些很現實的問題，比如：

我沒有管理經驗，誰來負責這棟寫字樓的日常招租和管理呢？

公募REITS配備了三個基金經理進行專門的運作管理，同時規定原始權益人戰略配售比例不低于20%，保證大家始終在一條船上，利益一緻。

另外，寫字樓每年租金交給誰呢？我怎麼能保證每年的收益都會按時分配給我呢？

公募REITS也有規定，分紅比例至少90%，每年至少分紅一次，管理人在發行産品時都會寫進合同。

房地産流動不好，如果我需要用錢，份額需要轉讓怎麼辦？

本次發行的公募REITS為可上市交易的封閉式基金，如果需要用錢，可以像股票一樣在場内賣出。

目前上市漲跌幅上限為30%，上市首日漲跌幅上限為10%，場外申購的也可以轉托管到場内進行交易，完美解決流動性問題。

這樣看來，購買門檻不高、流動性問題也有解決方案、收益預期似乎也比銀行理财有優勢，公募REITS是要逆天麼？

非也非也，雖然公募REITS确實不錯，但也有一些隐藏的坑，需要在動心之前了解清楚。

1 股權VS債權：想象空間和确定性的博弈

傳統的固收類銀行理财，底層投資投向債權居多。

比如債券，發行時就會說明“期限3年，每年利率6%”，每年到手的收益是有明确預期的。

但股權就不一樣，你持有一棟寫字樓，每年能收多少租金，和管理人的水平以及市場行情都有很大關系。

除此之外，每年的增值幅度波動性也很大，比如2014年全年房價就基本沒漲，2017年一年就實現翻倍。

雖然從長期看我們可以測算出一個收益預期，但是針對某個年份，不确定性還是比較大的。

聚焦到本次即将發行的9隻基礎設施公募REITS,主要投向為高速公路、倉儲物流、産業園區等項目，大家更加熟悉的酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地産項目并沒有納入試點範圍之内。

從項目要素來看，特許經營權類的項目未來成長性相對較弱、預期更加穩定，适合那些習慣購買固收類理财産品的客戶。

比如浙商的滬杭高速項目，收益來源主要是高速公路的過路費，首創的水務項目主要收益來源是污水處理的費用。作為公用事業，刨除掉一些小概率事件（比如疫情期間免高速公路過路費），整體收益還是比較穩定的。

對于具備不動産屬性，需要通過租金和資産升值獲得收益的産權類項目，比如這次發行的普洛斯倉儲物流項目、張江光大園項目，從2021年以及2022年的預計現金分派率隻有4% 能看出，整體預計分派率并不高， 和目前的銀行理财區别不大，這類項目前期主要還是依賴租金收入進行現金流分配。

不過，由于未來具備一定增值空間，這類對标産權類項目的産品上市後的業績彈性會更強，基金交易價格彈性預期也會更高，二級市場流動性也會更好，更适合投資者通過場内二級市場進行買入交易。

不過，不管哪類項目，預期分派率隻能作為參考，實際到手收益多少，并不能完全确定。而距離大家生活比較遙遠的倉儲物流，産業園，高速公路等項目也增加了大家評估資産質量的難度。

從身邊小夥伴的反饋來看，大家普遍選擇觀望，主要還是對底層資産沒概念、不熟悉，這也客觀要求銷售機構要花更多時間來進行投資者的普及和教育。

2 二級市場流動性有待觀察

從投資者結構上來看，公衆投資者持有份額不得高于24%，其餘均為原始權益人和機構投資者持有。

從主流機構投資者的預期來看，大部分仍然把REITS作為類固收産品看待，以長期持有為主，場内交易可能并不會很活躍。

同時，傳統的封閉式基金每周發布一次基金資産淨值和基金份額淨值，但對于基礎設施基金來說難以做到。

以中金普洛斯倉儲項目為例，根據基金合同，中金是半年一次采用成本法進行估值，考慮到實際的資産增值和較大金額的分紅，估值的大幅偏離基本無法避免。

因此，上市後，交易價格的波動應該很大，不會缺少折價買入的機會。

從我個人需求來看，我會優先關注浙商滬杭高速公路項目，其他項目可以觀察二級市場交易情況再做決定。

等哪天我買了這些公募REITS後，我的備注就改成：

“一個坐擁中國核心高速公路、産業園區、物流設施的億萬富翁

雖然隻是億分之一。”

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