| PART 1 |

上個月底，在杭州規劃和自然資源局官網正式發布了“杭州市綜合交通專項規劃（2021-2035年）”的公告，最為引人注目的便是遠期的軌道線網規劃圖。

按照此份中遠期規劃，杭州将在2035年時市區城市軌道交通線網總裡程将達到1100km以上，規劃裡程超過目前通車裡程最長（741km)的上海。

按照1000km以上的規劃裡程看，杭州軌道交通規劃基本是奔着世界級城市去的，也符合幾年前杭州提出的城市目标——打造“獨特韻味别樣精彩的世界名城”。

當然雄心勃勃的軌道交通建設規劃不止杭州一家，成都、武漢、南京等同級别城市都提出過動辄1000km以上的軌道交通線網規劃目标。

但事實往往與規劃并不能完全相符，就在今年，多座城市的地鐵申報裡程都被較大幅度的砍掉，杭州即将申報的地鐵四期建設大概率也會有一定程度上的縮減。

這類涉及地鐵的規劃建設總是可以獲得無與倫比的關注，地鐵一通黃金萬兩的共識已經無數次教育了大城市的樓市參與者。

在杭州亦是如此，最典型的案例便是良渚、中泰等近遠郊區域，地鐵開通後基本都收獲了遠超以往的市場關注度，不論是租房市場還是新房、二手房市場。

地鐵也不同于其他的交通設施，具有交通運力大、時效性高、乘坐相對舒适等特點，對于城市發展的重要性是遠超其他類型的公共交通工具，乃至快速路等公共交通基建。

但軌道交通也不是完美的，高昂的建設成本，以及超長周期的投資回收時間，也使得地鐵成為了财政收入較高的大城市，才能夠配置的高等級公共交通工具。

也正是由于高成本，各個大城市都傾向于将地鐵線網優先規劃、配置給重點開發建設區域，也就自然呈現出越是城市中心，地鐵線網密度越高的規律。

同時也因為地鐵高達每公裡約10億的建設成本，當下國内大城市地鐵建設同樣會受到資金、監管層的抑制，高成本、低收益，一般的大城市也無力負擔起無節制的地鐵建設。

超前的地鐵規劃在很大程度上還會造成城市債務率過高，未來的償債壓力過大，甚至部分線路客流過低，造成公共資源的嚴重浪費，譬如被廣為流傳的各類“運椅子專線”。

在杭州也不例外，8号線一期、杭海城際、杭紹城際等線路都出現了客流過低的情況，在短期内之内也看不到客流大幅增長的可能，客流培育周期過長。

這類超前建設、過度負債建設在近期被大範圍的叫停，前文所述的成都等城市地鐵線網被砍便是最好的案例。

| PART 2 |

不久前，浙江發改委《關于推動浙江省軌道交通健康可持續發展的意見》也給未來杭州地鐵建設破了一盆冷水。

在這份意見内，設定了申報條件、投資控制、設計标準、線路選址等多項指标。

于杭州而言，投資控制和設計标準兩項的影響較大，按照設計标準内的要求，地鐵初期客運強度應不低于0.7萬人次/km。

按照這個标準，杭州2035年的中遠期軌道交通線網中相當一部分線路是達不到這個标準的，尤其是涉及在開發強度、人口密度不夠高的近郊、遠郊等區域的線路。

比較具有代表性的便是處于開發早期、且開發周期很長的大江東、三江彙區域，這兩個區域的非重點地鐵線路落地具有較強的不确定性。

也因為目前地鐵批複的收緊、建設标準的提高，沒有下一個亞運會的加持下，可以預見到杭州的地鐵建設申報、建設速度一定會放緩。

你現在看到的規劃線路，規劃是2035年時實現，但大概率會有一些線路是實現不了的。

且除地鐵四期可能落地建設的線路外，遠期線路批複、建設周期整個流程走完，建成時間大概率也需要到10年後。

更不用說一些郊區客流強度低的線路能不能落地都需要打問号。

所以這份規劃對于中短期杭州樓市的直接影響并不大，相比這份遠期軌道交通規劃，近期将上報的地鐵四期才更具意義。

這也是為什麼我們沒有第一時間對這份最新的地鐵規劃做詳細解析，直到今天，因為該規劃持續不斷的咨詢才寫了這篇文章的原因。

當然，也不是說這份遠期規劃完全沒意義，實則這份遠期規劃透露了許多非常有價值、和對購房決策起到重要參考意義的信息，尤其是杭州未來的城市發展方向。

| PART 3 |

從這份遠期軌道交通規劃，可以非常明确的印證我此前對杭州城市格局，以及未來發展方向的判斷。

杭州并不同于其他大城市，如上海、北京、成都這類平原城市，往往隻有一個絕對的中心，按照環線一圈一圈往外圍擴張，地鐵線網基本就呈現出内密外疏的格局。

杭州并非純粹的平原城市，山地與平原相交，受制于西南部不能開發的西湖以及西湖群山，加上杭州早期城市化向西發展的曆史，杭州完全沒有單中心環線發展的地理條件。

杭州的發展更像是上海 深圳模式。

擁江區域類似平原城市的外擴式發展，形成了杭州的平原跨江外擴發展模式。而城西區域得益于先天産業、更好的城市化優勢，以及西湖、西溪濕地的阻隔，不能充分的融入擁江平原模式，于是催生出了城西科創大走廊的誕生。

加之西湖對于之江、轉塘一帶的阻隔，以及三江彙引導杭州都市圈西南融合的戰略，三江彙又成為未來的一極。

同時錢塘新區的正式成立，肩負杭州二産崛起的重任，與杭州擁江、傳統城市距離過遠、聯系不緊密的地理格局，錢塘新區必然也将成為一極，也是杭州的城市戰略一部分。

加上城北、臨平新城等幾個副中心，杭州已經形成了典型的部分平原外擴型 塊狀發展相結合的特殊城市城市格局。這份地鐵遠期規劃也印證了以上判斷。

以莫幹山路為界限，杭州地鐵線網基本呈現出“兩團 多塊”的形狀。

兩團就是以擁江為主導的平原跨江外擴發展模式，以及未科、雲城為核心的城西線。

多塊即是大江東、三江彙、城北 臨平新城的小塊狀組團。

這與我很早前預想的杭州未來發展格局基本一緻，未來杭州就是擁江線、城西線平行發展的兩個大中心，以及多個分布式副中心的城市格局。

這或許才是地鐵遠期規劃能夠從深層給我們傳遞最重要的信息。

至于哪條線路能夠什麼時候落地真的不是很重要，地鐵四期内如果沒有，那麼七八年内大概率也沒有，自然也沒有太大的短期購房參考意義。

-END-

文/荊轲 編輯/荊轲

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