簽訂購房合同、支付首付款、辦理貸款、交房裝修入住，這一套正常的置業流程對有些購房者而言，卻是難以企及的奢望。

爛尾樓以前是極個别的存在。

但近幾年，國家出于國計民生的考慮，對房地産行業在供地、融資、貸款、購房等口徑制定各項嚴監管措施，若幹對國家政策領會不到位的民營房企因為杠杆過大，紛紛陷入困境，旗下項目大面積停工。

盡管保交付已經成為各方化解商品房項目風險的第一要求。

然而，對于購房者而言，畢竟是寄希望于政府、企業等多方博弈，對于時效性幾無話語權。

在此過程中，房貸卻仍然需要按時還款，苦不堪言。

于是，有購房者決定不要房子，也不再還償還貸款。

從情理上而言, 當然可以,否則無辜的購房者“房”“财”兩失, 顯然既不公平也不正義。畢竟，我沒有拿住到房子，憑什麼還要繼續還款。

但在法律上卻不是這樣。

購房合同是購房者和開發商簽署的，購房者交錢買房，開發商收錢賣房。

貸款協議是購房者和銀行簽署的，銀行借錢，購房者得給銀行還錢。

有一個法律術語，叫“合同相對性”。

按照合同相對性原理，購房者和開發商的糾紛，跟購房者和銀行的糾紛，是兩碼事。

根據《民法典》等法律規定，樓房爛尾、不能交房是開發商的原因，屬于開發商違約，購房者可以要求開發商退還房款，購房者再用退回的房款償還銀行貸款。

如果開發商不給退房款，購房者可以起訴開發商。

購房者和銀行簽的按揭貸款合同，購房者是借款人，也是還款人，有償還貸款本息的義務。别管什麼原因，就算人死了，繼承人也有義務還貸。這是購房者和銀行直接的合同糾紛。

當然了，很多人都知道，房地産項目一旦爛尾，購房者找開發商索賠已經意義不大了。

按合同規定解除商品房買賣合同，要求開發商退款甚至賠款，打官司100%包你赢，開發商違約無可置疑。

法院會判決解除合同，開發商退還購房款，按合同規定賠償違約金。

但是，基于中國現行房地産項目操作實踐，和購房者簽訂合同的多是項目公司，項目一旦爛尾，不但賬上一毛錢沒有，甚至可能還欠銀行、其他金融機構貸款。

總之，即使官司赢了，卻已經無财産可執行，購房者隻能空手興歎。

房子爛尾，銀行貸款還要還嗎？

如果堅持不還貸款，結果會如何呢？

這屬于違約行為，銀行可以把購房者納入銀行黑名單，或者在個人征信記錄中記上一筆；也可以直接起訴，請求法院判決購房者償還本息。

如果法院判決以後，購房者還是不還，那麼銀行可以向法院申請強制執行，強制扣劃其他财産還給銀行，并且納入失信人名單，生活會受到很大影響。

如果拒不配合執行，甚至轉移隐匿财産，還有可能涉嫌拒不執行法院判決罪，被追究刑事責任。

總之，美好的生活戛然而止。

然而，一份法院判決卻給出了一個完全不同的答案。

我們先看看案件情況。

基本案情

2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套别墅，向銀行按揭貸款392萬元。許先生支付首付款後銀行将貸款發放給開發商，後開發商因資金問題無法按時交付房屋，造成該樓盤爛尾。2018年，開發商向法院提交破産清算申請，經破産管理人調查，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付标準，随即書面通知許先生解除其與開發商之間的商品房買賣合同。之後許先生因無法再取得房屋所有權而停止向銀行支付月供。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續支付剩餘貸款。

一審法院審理認為：《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定“貸款發放後，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房産有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。故判決許先生與銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》解除，許先生歸還結欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計220餘萬元。

一審判決後，許先生不服，提起上訴。

嘉興中院二審認為，案件争議焦點為個人購房借款及擔保合同解除後許先生應否承擔剩餘貸款的還款責任。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當将收受的購房貸款和購房款的本金及利息分别返還擔保權人和買受人。開發商因進入破産清算程序而無法向許先生交付房屋，緻使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據充分，應予支持，故開發商應承擔剩餘貸款的還款責任。

至于《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定，二審法院認為該條款系銀行為重複使用而提前拟定的格式條款，其中與最高法解釋相抵觸的内容，加重了許先生的責任，該條款對許先生不具有拘束力。

最終，嘉興中院二審判決銀行提出的由許先生歸還剩餘貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持。

該判決結果幾乎可以說是颠覆了所有人的第一反應。

此判例一出，直接颠覆了20年來中國的房貸市場規則。

難道該判決違反了法律？還是說之前的類案判決有錯誤？

其實，都不是。

這裡多說一句，在法律實踐中，法不是一個靜态的概念，不是生硬的法律條文，法是一個動态機制，法會随着社會實踐進行調整，發揮其社會指導、評價的功能。

社會要素和發展發生根本變化，國家會修訂法律；某類社會問題出現，司法解釋會适時而出；而某項事項發生，審判機關的裁判觀點也會發生變化。

嘉興中院的判決依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱“商品房買賣司法解釋”)第二十一條規定。

需要特别說明的是, 該條與《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》(2003年)第二十五條的規定一緻, 并非新出台的條款。

事實上, 關于該條款的理解與解讀, 最高院的态度也發生了巨大的變化。随着近年來房地産企業申請破産的數量不斷增加，最高院的主要裁判觀點逐漸發生變化。

近年來, 最高院的态度逐漸偏向于購房人無需承擔剩餘貸款的還款義務。

2020年12月3日, 最高院在作出的王忠誠、王琪博金融借款合同糾紛再審民事判決書中認為, 因開發商原因未按照約定期限交付房屋，緻使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除。根據商品房買賣合同司法解釋的規定，應由出賣人即開發商将收取的購房貸款本金及利息返還貸款，購房者不負有返還義務。

而最高院之所以前後态度不一, 主要是因為其在不同時間段進行了不同的價值取舍,合同相對性vs公平原則，最高院選擇了更符合情理的公平原則。

司法實踐的變化，其實是整個社會環境發生了變化。

在“三條紅線”之前的房地産時代，房地産企業“财大氣粗”,有能力把貸款合同項下貸款人尚未償還的借款本息, 把購房人自己支付的購房款一并給還了, 貸款銀行不用去向個人追債, 自然也樂得輕松。

但現在的房地産行業，項目停工、債券違約、躺平，如果堅持合同獨立性，會嚴重損害普通購房者的利益，已經嚴重侵害了更高層級的法律理念“公平原則”。

與此類似的，購房者的房屋期待權不斷被拔高，超過抵押權、建築工程優先權等，這是另外的問題了。

但是，對此質疑的聲音也繼續存在。認為類似判決合法性、合理性均存在問題。

購房者向銀行申請貸款時, 銀行決定是否放款, 審查的是個人資信和還款能力而非房地産開發企業是否有雄厚的“背景”、良好的現金流; 銀行給到購房者的房貸利率也隻是在LPR的基準上上調一定BP甚至沒有上調,而非給到房地産企業動辄年化七八甚至更高的利率; 銀行給到購房者的還款期限是二十年甚至三十年, 而非開發貸短短三年, 所有的貸款條件都遠遠優于銀行直接向房地産企業放貸。

如果法院将《貸款合同》解除後的還款責任直接推給房地産企業, 無異于直接将原來應由購房者承擔的房地産企業的商業風險直接轉嫁給了銀行, 緻使銀行承擔了遠高于其預期的風險, 導緻了風險和收益的不匹配, 違背了基本的商業邏輯。

如果該判決成為“通行判法”, 這可能導緻銀行為控制風險, 在審批個人購房貸款時, 不但審查個人資信, 還會進一步審查房地産企業的資信, 甚至可能對房地産企業進行分級, 并據此向購房者區别提供貸款條件,更高的利率，更短的貸款期限，甚至因為房地産企業資信問題而拒絕放款，直到縮減房貸業務。

而吞下這一“苦果”的最終還是購房者自己。

最後，回到題目，購買的商品房“爛尾”和“停工”，可以斷供嗎？

其實，這個問題需要綜合考慮多個因素，而非簡單的斷或不斷。

文章中提到的案例，當事人追求的不再償還貸款，已經默認損失首付款和已償還的部分貸款。雖然享有對開發商的追索權，但購房者對該房屋的物權變成對開發商的普通債權。要知道，物權的價值遠高于債權，其假設，未來項目通過重組等建成，已經跟購房者無關。

因此，是解除合同，還是繼續償還貸款，需要綜合考慮開發商的背景（國企？民企？大環境？個體風險？破産？現金流緊張？短期困難？）、項目土地未來升值空間（區位、地段、政府未來規劃、學區、周邊環境等等）、個人的财務承受能力等等，切莫率性而為。

當然了，關于實際操作中的合同解除、已償還貸款是否可以向銀行索賠等就是另外的問題了。

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