華夏幸福商業模式終結篇?作者：駱思成金融界網站訊當數年、乃至數十年後的經濟學家們，複盤研究中國的房地産行業發展與其經濟特征時，即将過去的2020年，必将是一個會被反複放大觀察的特殊時間節點——在政策因素、經濟因素、行業周期性因素，乃至突發性事件因素的共同作用或催化下，自住房制度貨币化改革之後，持續了20餘年的中國房地産業高杠杆、高負債擴張，已經正式步入了拐點，一個中速的、高質量的、多元化商業模式的、以存量價值提升為主要增值方式的房地産發展模式的新時代，緩緩拉開了帷幕，我來為大家講解一下關于華夏幸福商業模式終結篇?跟着小編一起來看一看吧!

華夏幸福商業模式終結篇

作者：駱思成

金融界網站訊當數年、乃至數十年後的經濟學家們，複盤研究中國的房地産行業發展與其經濟特征時，即将過去的2020年，必将是一個會被反複放大觀察的特殊時間節點——在政策因素、經濟因素、行業周期性因素，乃至突發性事件因素的共同作用或催化下，自住房制度貨币化改革之後，持續了20餘年的中國房地産業高杠杆、高負債擴張，已經正式步入了拐點，一個中速的、高質量的、多元化商業模式的、以存量價值提升為主要增值方式的房地産發展模式的新時代，緩緩拉開了帷幕。

新時代的浪潮洶湧，優勝劣汰陡然加速，處境艱難的“前浪”因為轉身緩慢而頻頻觸礁，躍躍欲試的“後浪”正在積蓄力量沖開更加廣闊的新航道。

房地産行業的轉型，為産業新城與商業地産運營這兩條賽道注入了前所未有的推動力，而已積蓄了近二十年力量後的華夏幸福，正憑借“産業新城——商業地産”雙輪驅動，立在洶湧向前的大浪潮頭。

産業新城賽道寬廣——高質量發展背景下的經濟轉型

今年11月上旬，2020年中國寬禁帶半導體技術論壇暨産業發展峰會在浙江嘉興舉行。400餘名業内專家、企業家彙聚于此，共同探讨新基建、“十四五”規劃為新一代半導體産業帶來的發展新機遇。這也是嘉興市，在長三角都市圈，乃至全國半導體産業鍊條中，再一次的洪亮發聲。

而華夏幸福正是嘉興集成電路和新一代半導體産業發展的助力者與見證者。2017年8月25日，嘉興市南湖區政府與華夏幸福簽訂PPP協議，合作打造位于嘉興科技城内的南湖産業新城，重點發展集成電路、智能裝備制造、金融商貿、醫療器械、生物醫藥五大産業集群。自此，華夏幸福堅持"産業優先"的核心策略，積極為南湖産業新城導入先進産業集群。

2020年，南湖産業新城更是迎來了産業發展的飛躍年，年初，計劃總投資105.8億元的亞瑟醫藥高端藥物研發及産業化項目，與特斯拉核心供應商藍光智能科技（香港）有限公司落戶産業新城。2020年前三季度，南湖産業新城已完成10個優質産業項目招商，簽約投資額超200億元。

包括斯達半導體、禾潤電子、芯動科技、中晶半導體等龍頭企業在南湖産業新城的聚集，已經在區域内形成了産業協同發展優勢。這是向着區域經濟高質量發展，以及南湖在長三角半導體産業中的應用示範性地位，邁出的堅實一步。

南湖産業新城的跨越式成長，從時代背景來看，正是中國經濟發展方式轉型、産業結構調整，以及高質量發展目标落地的代表性映射。南湖區攜手華夏幸福打造産業集群、激活産業鍊活力，也是全國各個區域闆塊破解轉型升級瓶頸、優化産業結構、布局産業新城這一産業發展新引擎的縮影。

産業新城以及以産業新城為基礎平台形成的産業集群，對于産業發展，特别是高端研發與先進制造業等産業的發展，是至關重要的推動力量。以半導體産業為例，當前我國半導體産業在外部環境倒逼之下，正處于薄弱環節追趕期與産能建設期。在國産化替代加速與新基建等政策利好的刺激下，資金投入規模快速擴大。然而，在這一階段，同樣不能忽視的是科學的發展規劃與完整的産業生态構建。就半導體這類對于産業鍊配套要求較高的行業來說，産業的高質量發展離不開産業集群的打造。

其中作為代表的，就是在華夏幸福規劃設計與咨詢、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、産業發展服務以及城市運營服務六大服務支持下形成的，南湖産業新城已經具備的，覆蓋設計、制造、封裝測試、設備和材料的完整半導體産業生态。

截止2019年底，華夏幸福已經在全國13個省、15個都市圈範圍内布局建設了數十個産業新城項目，覆蓋了北上廣深等地的全部核心都市圈，以及鄭州、武漢、西安、成都等多數具有高度潛力的大中型城市。基于18年的産業發展實踐經驗，華夏幸福形成了一套以戰略規劃為核心能力，以團隊、資本與科技三位一體為支撐的産業發展生态體系，持續為城市導入先進産業集群。

2020年上半年，華夏幸福産業新城業務新增簽約投資額624.6億元，引入企業176家，平均新簽約投資額同比增長10.7％。産業園區結算收入198.44億元，同比增長45.7％，整體收入占比首次超過房地産業務。經過不斷的加固，華夏幸福在産業新城業務中的護城河寬闊，足以撐起其在房地産行業新時代中充分的轉身空間，與明顯的先發優勢。

商業地産賽道輕裝出發——劍指最“好”，推進“三新”

2019年，華夏幸福在産業新城業務的基礎上，聚合自身與業務協同方平安集團的資源優勢，開始進軍商業地産和中高端住宅市場。由此開始，華夏幸福的業務發展進入“雙核心”時期。而随着商業地産、城市更新等業務的鋪開，華夏幸福的戰略布局也從深耕都市圈外圍，逐漸進入都市圈核心區域。

2019年，華夏幸福的商業地産及相關業務從無到有，拓展到了北京、深圳、武漢、東莞四座城市，相關收入超過了3000萬元。此外，其還在2019年敲定了8個城市更新項目。

華夏幸福在商業地産方面的明确目标，就是“做中國最好的商業地産項目，最終成為最好的商業地産發展商、運營商之一。”而關于“好”的标準，華夏幸福也有着明确的定義——好城市、好地段、好條件、好産品、好服務、好回報。

在中國房地産業進入存量時代之後，商業地産運作成為了新的行業風口。事實上，在今年以前，不僅是華夏幸福，為數衆多的地産企業向這一賽道紛至沓來，都将轉型商業地産視作了新時代下尋找增長第二曲線的突破口。

然而，2020年伊始爆發的新冠肺炎疫情，仿佛給這一熱潮摁下了“暫停鍵”。

疫情造成了商業地産發展的短期“困局”，但同時，其也成為了商業地産領域加速出清傳統地産開發思維模式，以及向新理念、新技術、新擴張模型轉變的催化劑。輕資産、數字化，已經脫穎而出，成為了廣受認可的商業地産發展與轉型方向。

而華夏幸福，也因此再一次擁有了“彎道超車”領先優勢。

2019年8月，華夏幸福就開啟了商業地産首個輕資産模式運營項目——北京平安幸福中心。該項目是位于北京市豐台區麗澤金融商務區内的商業辦公不動産項目，已于今年實現落地，并在9月11日啟動招商。

2020年5月28日，華夏幸福又中标位于深圳灣的招商銀行全球總部大廈項目代建服務，完成了其輕資産運營管理模式的華南首秀。

對于發展商業地産及相關業務，華夏幸福的指導戰略被歸納為了“三新”——新模式、新領域、新地域。其中，所謂新模式，華夏幸福的具體解釋為“在傳統重資産模式的基礎上，加速開拓輕資産模式，實現輕重并舉；在盤活存量資産、優化資産負債結構的同時，以資産管理輸出的模式，深化資本合作，快速切入市場，逐步疊代更新投資模式，逐步探索其他市場化模式；跨界合作，借力科技創新平台。”

可以看出，輕資産模式，自始便是華夏幸福商業地産的發展方向，無論是自身資源禀賦，還是合作方資源優勢，都确保了其實現輕資産運營的能力。而在數字化轉型方面，華夏幸福也已經獲得了階段性成果帶來的極大差異化優勢。

2019年5月，結合人工智能算法的華夏幸福産業大數據平台對外亮相。2019年末，該數據平台獲得11項計算機軟件著作權。今年4月下旬，其又獲國家知識産權局授權頒發的包括半導體産業分析、半導體産業基金、半導體産業結構、科創闆申報領域、汽車數據服務端、汽車智慧招商等在内12項外觀設計專利證書。截止今年上半年，該平台已覆蓋企業8200萬家、園區6200個、錄入數據13.2億條。

今年以來，華夏幸福的商業地産項目布局已經遍布了京津冀、長三角、粵港澳大灣區、以武漢為核心的華中片區、以成都為核心的華西片區等區域的核心都市圈，通過合作開發、收并購、公開市場渠道、城市更新、TOD等多種形式，努力探索、積極落地包括商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等在内的優質項目。

新城鎮化下半場——城市更新的責任與機遇

在華夏幸福進軍的商業地産及相關業務中，城市更新項目頗為引人關注。早在2019年3月，華夏幸福專門成立了城市更新事業部，足見其重視程度。

2019年，以中标東莞中堂鎮舊改前期服務商為開端，華夏幸福的城市更新業務在大灣區實現了突破。截止2020年10月，在東莞、深圳、廣州三地，華夏幸福已經有了包括城市更新、棚戶區改造、工廠區改建、綜合整治、舊村莊全面改造，甚至整島土地統籌整備等衆多内容的14個重點項目布局。

所謂城市更新，主要指“為改善城市人居環境、傳承城市曆史文脈、優化城市産業結構、提高城市土地效率、促進城市功能發揮和保障城市公共利益等，根據相關法律法規和政策規定，利用政府、市場和社會等力量，對城市破舊、低效、危險的存量建設進行整治改善、盤活利用和活化提升的一系列行為活動。”随着中國城鎮化進程進入下一階段、“城市病”逐漸顯現并成為愈發顯著的問題，甚至是新冠肺炎疫情對城市健康安全需求的刺激下，城市更新在國内地産開發投資中、在地産行業的社會意義中所占據的地位，也在與日俱增。

城市更新，不僅僅是關注城市的表象層面、建築層面、環境層面，更應當兼顧政治、經濟和社會等綜合性、整體性和關聯性層面。而當這一要求具體到企業層面時，無疑也對參與城市更新業務的企業合作方，在資源禀賦、專業能力，甚至是責任自覺等方面，提出了更高的要求。這也導緻了國内房地産行業中，符合要求企業的稀缺。

以東莞市為例來看，其作為廣東省重要外貿口岸與交通樞紐，自改革開放以來取得了重要的經濟建設成就。但另一方面，東莞市的土地消耗也逐漸嚴重，制約了從現代居住環境升級到産業結構優化的各項都市功能布局。這就為東莞市加快城市更新速率提出了剛性要求。目前，華夏幸福在東莞市布局有4個城市更新重點項目，覆蓋面積近2200萬平方米。

今年6月底，華夏幸福中标東莞威遠島土地整備綜合服務項目。這裡也是大灣區東岸唯一集中連片、規模最大的建設用地。借助土地收儲服務，華夏幸福可獲得百萬平米回遷房的代建業務，更有機會低成本獲取商品住宅用地，以及開展城市更新前期工作的有利條件。

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