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2021年8月27日，上海第四批集中上市的新房搖号入圍比例，做出重大調整，從網上房地産得到的消息是，認籌入圍比例由原來的1：1.3調整為最高1：2.5。

從這次上海第四批集中上市的新房入圍比例變化情況可以得出一個規律：新房搖号入圍比例将根據樓盤環線位置的邏輯來劃分。

内環内的樓盤入圍比例為1：2.5，

外環内的樓盤入圍比例為1：2，

外環外郊環内的樓盤比例為1：1.8，

遠郊的樓盤則依舊為1：1.3。

從這個比例的調整來看，除去遠郊的樓盤沒有變化，其他的新房認籌入圍比例都有不同程度的提高，尤其是内環内的新房，這就意味着此次的新房入圍積分将可能會降低。

從比例調整來看，釋放出這麼幾個信号：增加新房入圍人數，增加中簽的機會；降低新房市場熱度，緩解購房者焦慮的情緒；吸引更多的人購買新房。那這些變化會對于市場帶來哪些影響呢？

一，低分選手的春天即将到來，高分選手優勢不再

大部分新房的積分要求進一步降低，這對于部分低分的購房者來說是一個利好，原本都已經被部分樓盤勸退的購房者，就在消息頒布的當天又重新燃起了希望，虹橋蟠龍之前網傳積分必須達到80分以上，甚至有很多都是滿分的選手。蟠龍處于外環外，認籌入圍比例從1：1.3上升到1：1.8，這次能多入圍371組客戶，積分70分以上可能也會有機會了。

但反觀高分選手，無房加超長的社保月份，對于購買熱門新房原本優勢明顯，1：1.3入圍，搖号中獎概率為76.9%，但現在部分樓盤最高入圍比例為1：2.5，搖中的概率隻有40%了，高分很有可能也買不到房子了。

二，對二手房市場的影響将進一步加大

新房的認籌比例調整，表面上是針對新房市場，對二手房會有什麼影響呢？新房認籌比例的提高，一定程度提高了入圍人數，對原本積分較低買不了新房的購房者，又帶來了一絲希望，這個就導緻購買二手房的人群會進一步減少，加上本月剛剛出台的二手房三價核驗政策，上海二手房市場已經明顯冷了下來，依據之前深圳市場的行情變化，核驗價出台後的半年左右才是二手市場的最低點，目前深圳二手房月成交量隻有2000多套，降幅驚人。所以，此次新房認籌比例政策，對二手房市場的交易無疑是雪上加霜，上海二手房成交量會進一步加快萎縮，隻要有點積分都考慮買新房吧。

三，認籌比提高，不意味着積分都會降低，分化會更加嚴重

認籌比例的提高，是不是意味着所有新房的積分要求都會降低。肯定不會！認籌比例提高，積分是否降低，還要依據樓盤項目本身的情況和開盤房源套數而定。價差大，性價比高的網紅盤，積分不會降低很多，開盤房源套數有限的，甚至原本需要滿分，現在可能積分還是要接近滿分才行。但各個新盤之間的分化會加劇，原先積分要求在50分左右的樓盤，可能由于認籌比例的提高，而不觸發積分，部分外環外的項目将尤為明顯。

四，市場未達預期，政策調控不止，不斷優化政策落地是大趨勢

2021年上海出台了多達30多項房地産調控政策，密集程度和調控力度全國罕見，這足以表明國家及地方政府對房地産調控的決心。而且許多政策是在前期政策的基礎上打的“補丁”，不斷優化政策，加強調控效果，堅決規避漏洞是未來市場調控的趨勢。此次新房認籌比例的調整也是基于之前出台的新房新規而做出的調整，充分體現了細化管理，不同産品有不同的入圍分數線，說明樓盤之間的需求差異是明顯的。改變此前一刀切的方式，說明在發現新現象之後有不同的針對方案給予優化。

上海此次第四批新房下個月就将集中認籌，大部分會在10月開盤，那這些新房該怎麼選？

新房認籌比例的提高，更加堅定了買新房的決策，積分再低也應該考慮。

預算300w以下

如果你的公司在臨港，滿足臨港人才标準，那就毫無猶豫地選擇臨港。其他金山和崇明都不做推薦，如果都買不了，可以考慮一下嘉定安亭的中駿璟尚，畢竟在五大新城中嘉定憑借産業、教育和商業配套的優勢，整體發展更好一些。

預算300-500w

積分高可以考慮徐泾的遠洋虹橋萬和源，此次推出68平的2房在預算内也是可以買到的。積分一般可以着重考慮浦東的綠地海富東上海以及保利雲上拾光，寶山的大華錦繡悅府，因為認籌比例調整，分數也是相對親民一些了。

預算500-800w

這個預算範圍裡，高積分一個浦東一個浦西，蟠龍和仁恒金橋世紀将是此批次新房裡關注度最高的，低于70分很難有機會。雖然認籌比例上升，但這兩個項目的積分基本不會下降太多。浦東融創、壹府瀾庭這次的入圍積分可能會比上一期有所下降，積分整體要求并不高，闵行的融信旭輝世紀古美推盤數量較多，積分要求大概率也會降低不少。

預算800-1200w

這個區間預算的新房沒什麼好的項目可以推薦，隻有金橋仁恒世紀，其他幾個項目都不值得買。

預算1200-1500w

融信旭輝世紀古美的4房，以及靜安寶珀公寓的3房。

1500w以上

這個基本屬于上海頂級豪宅的段位了，強力推薦新天地翠湖，徐彙濱江的雲錦東方。浦東的濱江一品苑因為産品問題，不建議購買，另幾個别墅項目，因為面積過大，未來價格預期受限，隻适合自住。

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