南京又出托舉樓市的大招了，這已經是它第N次出手。

7月25日，南京高淳區《高淳區促進房地産市場健康發展有關政策（試行）》，文件為推動該區樓市回暖，在購房補貼、入學、利率上下了一番功夫。

1、給予購房補貼。7月25日至2023年6月30日，高淳區購新房，後期取得《不動産權證書》後，憑契稅發票可給予購房合同價格（不含稅）1%補貼。

2、優化入學政策。購買新房的業主，在每年我區招生政策方案發布之前取得《不動産權證書》的，從2023年起，其子女學前教育、義務教育階段新生可申請到房産所在施教區（或服務區）學校入園入學（無需遷入戶口），由區教育局統籌安排。購房業主戶籍在省外的，由區教育局統籌安排。

3、優惠貸款利率。推動市場回暖，引導商業銀行為剛需和改善型住房群體提供商業性個人住房優惠利率貸款。

對于高淳區來說，本身就不限購，出招穩樓市也隻能通過這些邊邊角角、修修補補的方式托一下樓市。

三條之中，第二條相對有一點吸引力。目前，中心城市盡管都在推進租購同權，但同時又有積分制度，在積分制度之下，租購同權就是個笑話。

房子與戶籍在積分占比中非常高，尤其是房子。以深圳來說，有房有戶籍是積分制度金字塔塔尖上的人，就學沒有煩惱，沒房沒戶籍，在義務教育資源極度緊張的深圳，能上公辦學校的概率非常小。有房沒戶籍，有戶籍沒房則居其中，可上可下。

高淳區的這條新政是解決了非戶籍人口的後顧之憂，隻要購房，無論落不落戶都能入學。

其實，高淳區的托舉内容不是關鍵，關鍵的是南京又出手了。

在過去的三個月裡，南京先後放開了溧水區、六合的限購，再大幅放松了核心區的限購，非戶籍購房社保從兩年壓縮至半年，且還可以補繳。此外，還發布了一些其他促進措施。

總之，在過去的三個月裡，南京前前後後發布了十多道托舉措施，成為今年救市最賣力的城市，技壓群雄，沒有之一。

南京為何如此着急？因為南京樓市的現狀，已經讓南京感受到了前所未有的壓力。

作為上一輪牛市期間的主角之一，南京當年與廈門、蘇州、合肥組成了樓市四小龍華麗陣容。

在炒作之風盛行之下，南京的房價上漲太過，泡沫太大。以至于當樓市整體轉向之時，南京的調整壓力也成了最大。

數據：城市房産網

當下南京樓市面臨的難題是，房子賣不動，庫存高企，二手房挂牌量高企。

在十幾道托舉措施之下，南京樓市依舊我行我素，沒有什麼明顯反應。

數據顯示，南京網上房地産數據顯示，2022年上半年南京新房成交逾38396套新房，月均成交6399套，同比下跌近5成。

而受到疫情等因素影響，搖号樓盤僅占上市項目約15%。有的樓盤開盤長達一年，去化仍隻有一半左右。

由于房子難賣，當下南京的商品房庫存已經處在曆史高水平。根據南京網上房地産數據顯示，當下南京的新房庫存76451套，創下近段時間以來新高。

來源：南京網上房地産

更為關鍵的是，由于房價長期震蕩，市場行情冷卻，上一輪牛市期間入手的炒房客們已經扛不住，在限售放松之後，開始大舉挂牌離場。

這樣的事情，不僅發生在南京，也發生在蘇州、成都、杭州這些熱點二線城市。

南京目前二手房挂牌量超過10萬套，是全國11個二手房挂牌超10萬套的城市之一。

數據：鍊家網、公開報道

炒房客離場的邏輯很簡單，落袋為安，再不走，之前賺得的利潤可能回吐得會更多。

在房産成交市場冷場之下，開發商僅剩的回款指望也落空了，于是民企紛紛躺平，收縮戰略，盡管有國資房企兜底，但那隻不過是左口袋出右口袋進的遊戲，沒有民企的參與，遲早玩不轉。

财政部數據顯示，上半年全國賣地23622億元，同比下降了31.4%。從南京角度來看，跌幅更猛。

上半年，南京全市僅拍出28幅地塊，成交總金額為202億，跟去年同期1229億的收入相比大跌84%。

賣地收入是很多城市的錢袋子，哪怕強悍如南京，也擺脫不了。這怎能不讓南京着急，所以才有了一輪又一輪托舉措施出台。

關鍵問題來了，現在的南京還能買嗎？

房地産黑鐵時代裡，分化是主題詞，哪怕庫存第一的青島與第二的武漢，當下也有能買之處和不能買之處，需要差異化對待，南京自然也是如此。

判斷能否買的兩個基本指标，一個是人口密度，一個是去化周期。人口密度是長期影響力，去化周期是短期的風向标。

南京2021年年末常住人口942.34萬人，其中有275.33萬人集中在核心四區（玄武、秦淮、建邺‬、鼓樓），占總人口29.2%，而核心四區的面積隻有260.5平方公裡，占全市總面積的4%。

換句話說，南京近30%的人口集中在僅占全市面積4%的核心區中。所以，毫無意外，核心區人口密度是最高的。

從人口規模來看，人口最多的區是江甯區和浦口區，但人口密度最大的是鼓樓區與秦淮區。鼓樓區每平方公裡土地上擁有1.77萬人，秦淮區擁有1.51萬人，這是全市僅有的兩個人口密度過萬的區。

鼓樓、秦淮之後，玄武和建邺‬的人口密度次之，都在每平方公裡5000人以上。人口密度最低的是六合、溧水與高淳，三個區的每平方公裡人口均不足1000人。

數據來源：南京市統計局

從人口密度角度看，鼓樓、秦淮是南京買房的首選之地，其次是玄武、建邺。南京樓市的風險主要集中在六合、溧水和高淳。

再看去化周期。南京目前整體的去化周期并不長，隻有9.89個月，處在12個月安全線以内，但細化來看，外圍區的去化周期高得吓人。

分化來看，核心四區的去化周期最短，鼓樓區隻有2.15個月，上漲壓力非常大，玄武、建邺、秦淮也是一樣。

此外外圍區中的雨花台、浦口去化周期也不長，也在安全線以内。南京樓市的調整壓力主要集中在最外圍三個區，也即六合、溧水和高淳。

高淳區、溧水區的去化周期都超20個月，六合區的去化周期也遠高于12個月，為16.47個月。

因此，結合人口密度和去化周期來看，當下的鼓樓、秦淮、建邺、玄武四區可以毫不猶豫地買，此外圍區的雨花台、浦口、江甯、栖霞需要謹慎挑選，至于高淳、溧水與六合，需要避開。

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