來源:如此REITs ，作者秋陽

數據中心（DataCenter，簡稱DC），即一個組織或單位用以集中放置計算機系統和諸如通信和存儲這樣的相關設備的基礎設施；也可能是以外包方式讓許多其他公司存放它們的設備或數據的地方。互聯網數據中心（InternetDataCenter，簡稱IDC）是指一種擁有完善的設備（包括高速互聯網接入帶寬、高性能局域網絡、安全可靠的機房環境等）、專業化的管理、完善的應用的服務平台，與數據中心的區别在于有網絡的接入，且對外提供服務。

從IDC建設運營的産業鍊來說，分為規劃、設計、建設、運營，但規劃、設計一般都有專業人士完成，我們接觸比較多的是建設和運營兩方面，這兩者中建設期項目更适合于Pre-REITs，運營期項目則可以考慮公募REITs。

01

公募REITs和IDC

首先對IDC行業做一個簡單的介紹。說到IDC-REITs就不能不說美國，目前美國上市IDC-REITs共有5支，總市值1430億美元（市值數據截至2021年7月28日），5支總市值占比超10%。

1、從業務類型角度分析：

美國上市IDC REITs中2家為零售型、1家為批發型、2家為混合型，5家公司業務量合計約占全球市場份額的1/4。下圖為美國IDC REITs基本情況。

零售型是基于機櫃為單位的出租或出售，主要客戶為互聯網企業、尋求數據中心服務的制造型企業，對應國内的企業是光環新網、世紀互聯等；批發型是基于機房模塊單元出租，比如單個機房模塊，多個機房模塊，乃至整個數據中心的出租或出售，主要客戶為大型互聯網企業、金融機構等，對應國内的企業是寶信軟件。

我國主要的IDC國内外上市公司、新三闆公司共有12家，其中萬國數據、世紀互聯、鵬博士、光環新網按照資産規模位居前四，行業龍頭資産負債率相對較高。

2、從業務布局角度分析：

五家企業在全球核心城市大量布局。從美國本土市場看，五家企業資産分布普遍集中于前十大核心城市。Equinix與DigitalRealty全球化進展較快，在美洲、亞太、歐洲、中東及非洲40多個核心城市都有部署。形成了零售型企業主要集中一線城市，批發型布局範圍更廣的大格局。

這和國内的業務布局較為一緻，目前國内已經形成為了北上深為第一梯隊、北上深周邊為第二梯隊、其他區域為第三梯隊的布局。國内IDC産業從去年開始進入到“投資過熱”階段，二三線城市供過于求壓力加劇，但一線城市及周邊在“電力資源稀缺 能耗管控政策趨嚴”的雙重壓力下，IDC機櫃資源尤其是單點大規模機房愈發稀缺，IDC機櫃價格保持穩定。

3、從REITs收益角度分析：

1）近十年美國上市IDC-REITs收益表現優秀，顯著優于标普500

從總收益率角度，五隻IDC-REITs表現優于标普500。從資本利得來看，除DLR外，其餘四家IDC-REITs均優于标普500指數，整體反映了市場對IDC持續增長的盈利表現和商業模式的認可。龍頭企業中，零售型龍頭Equinix受益于更靈活的租期和對下遊更大的議價權，表現優于批發型龍頭DigitalRealty。下圖為近十年總收益率對比（2011年-2021年）和近十年資本利得（價格回報）對比（2011年-2021年）。

來源：Seeking Alpha

因為目前國内公募REITs還沒有IDC資産上市，所以從價格走勢上沒法進行比較，所以我們更關注IDC資産如何進行上市估值。從美國經驗看，估值主要看EV/EBITDA。截至目前，IDC REITs闆塊平均EV/EBITDA水平為30倍左右，零售型IDC估值更高，其中龍頭Equinix估值最高達到33.91，QTS以33.89居其次，批發型IDC估值相對較低，反映了市場給予零售型IDC更高的估值。從單機櫃估值來看，現階段折合單機櫃估值約14-18萬美元。下圖為EV/EBITDA目前估值情況。

綜合看，IDC行業具有重資産、高杠杆、現金流穩定的特點，是優質的資産證券化标的、也是公募REITs的潛在受益領域。

4、IDC行業發行公募REITs的優勢

1）IDC是典型重資産行業，從目前上市的IDC企業發展曆史看，大家都是從輕資産轉向重資産的路徑，核心原因在于企業發展初期沒有很強的資本實力，在上市拓寬融資能力後，企業開始自建或杠杆收購數據中心，形成了大量符合公募REITs标準的資産。

2）正因為IDC是一個重資産行業，因此其資産也天然帶有高杠杆性。從國内IDC企業的杠杆水平來看，IDC業務占比較高的企業資産負債率普遍在60%以上，行業普遍面臨降杠杆和盤活資産的壓力。

3）IDC下遊普遍為企業客戶，其中零售型IDC客戶較分散，收入和現金流的穩定性較高，具備發行REITs的有利條件。以目前儲備的項目為例，光環新網和世紀互聯都屬于零售型IDC企業。

因此，通過公募REITs可以盤活IDC企業存量資産，改善IDC企業的資産負債結構，同時加快并購的速度，提升企業市場占有率，進而形成頭部效應，拉開與其他競争者的差距。

02

Pre-REITs和IDC

運營3年以上的IDC項目才可以進行公募REITs，那麼作為REITs市場中明珠的IDC資産就有了很大的Pre-REITs空間。一方面已發行公募REITs的主體可以通過類似3 N的私募基金模式并購IDC項目，通過2-3年培育至成熟，為已上市公募REITs儲備基礎資産；另一方面可以通過建設新的IDC項目，為公募REITs提供基礎資産。

這裡我重點聊一聊建設期的IDC項目，那麼如何判斷一個IDC項目具備了開工建設的條件呢？主要從五個方面去進行判斷：

1、項目的立項及土地。有一個合适的位置建設IDC項目是非常關鍵的！根據業務敏感度，IDC業務可以分為高時延敏感業務、中時延敏感業務和低時延敏感業務。對于中低時延敏感業務，可以從成本出發，選擇建立在邊遠地區的大規模、超大規模數據中心。而對于高時延業務，則選擇位于核心城市核心地段的數據中心。當然目前一線城市數據中心搶手，更多是從上架、運維、資源協調性、高可靠性等多方面考慮，并非單獨從時延考慮，但對IDC項目的轉讓價格影響的最大因素就是區位。

2、能耗批文。上文介紹過，目前一線城市能耗管控政策趨嚴，從一線城市拿到批文的難度在逐步加大。

具體分析，上海市發布2021年首批拟新增約3萬個6KW機櫃能耗指标，本次能耗申請要求與往期對比，在PUE、投資額、稅收、營收等各方面要求都更加嚴格。廣東和北京也相繼出台新政策，從能耗、電費等各方面進一步加大對IDC的管控力度，在“碳中和”影響下，一線及核心城市，政府對能耗和電力的限制将進一步趨嚴，一線機房稀缺性價值将提升。下表為部分城市最新IDC相關政策。

3、電力接入。數據中心2020年用電量約占全社會總用電量的2.7%，随着數據中心投産規模的增加，這一占比将持續上升。數據中心能耗主要包括四部分：IT設備能耗、制冷系統能耗、供配電系統能耗、照明及其他能耗。總能耗比IT設備能耗，即為PUE值。各地的PUE要求也不同，一線城市和東部地區更為嚴格。除PUE外，不同地區電價也不相同。

因為一線城市本身電力需求就很高，而國網（或南網）在一線城市新增擴容的速度又是有計劃的，所以對數據中心約束性最強的是用電指标，一線城市的新規劃數據中心往往難以拿到該指标。相對容易拿到電力接入指标的第三梯隊區域，又受限于客戶上架、運維都更複雜等原因，除了定制型IDC項目都很難落地。

4、網絡接入。這是在這些條件中最容易實現的一個，因為運營商本身有動力為IDC企業提供相應的服務，所以這個點我們就不過多的去讨論。

5、MOU。這裡是指數據中心使用者和建設者之間簽訂的未來預計租用的協議或者備忘錄，也可以簡單理解為預計上架率。這個指标在一線城市其實不關鍵，因為我們說過一線城市IDC項目具有稀缺性，所以并不缺少用戶租用，而對于第二梯隊區域和第三梯隊區域的項目來說，MOU就非常關鍵了，這也是為什麼第三梯隊區域多為定制型項目的原因。

相對于這些條件，數據中心的建設就要容易的多，主要分為土建工程和設備安裝兩部分，建成後就可以進入運營階段。

當然不論是去建設數據中心，還是去并購數據中心，Pre-REITs的最終目标也是通過公募REITs進行退出，在審核資産時也要深入去研究判斷，關注産權完整性、客戶分散性等問題，才能更好的将資産儲備起來。

03

結語

IDC作為美國REITs最被認可的一類資産，同時在國内也呈現出行業景氣度高（各行業的旺盛數據需求共同拉動IDC行業高速發展）、高門檻嚴管控（實行牌照管理）、區位要求高（距離決定能耗指标，環一線城市周邊成為熱點區域）、回報率高（穩定運營的數據中心項目Cap Rate高達8%-13%）的資産特性，我們應該将IDC資産在未來公募REITs的發行中作為重點關注對象，也期待國内首單IDC REITs的亮相。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!