頂端新聞·河南商報記者 李興佳 首席記者 楊桂芳 文/圖/視頻

商貿批發市場與零售巨頭的聯姻，會帶來怎樣的商業地震？

一早、一晚，鄭州商貿市場的标杆之作華南城、金馬凱旋，同一天與萬達分别簽約，開建第四代萬達廣場，引來業界萬衆矚目。兩種玩法各異的商業如何交融，能否為批發市場轉型趟出新路？

萬達在鄭再落兩子，商貿市場将建兩個第四代萬達廣場

為外人熟知的是，一座萬達廣場，就是一個城市中心。萬達廣場帶來的意義不止項目本身，其更承載了提升區域闆塊發展空間、強化城市運載能力、促進城市高端商圈形成的功能。

6月18日，鄭州一下簽約兩個萬達廣場，且均落位于商貿批發市場。

上午和晚上，萬達集團分别與鄭州華南城、鄭州金馬凱旋廣場簽訂戰略協議，合作萬達廣場項目。不出意外，未來第四代萬達廣場将分别出現在新鄭南龍湖闆塊和鄭州西四環隴海路闆塊。

這既是萬達在河南第一批第四代萬達廣場項目，是萬達布局河南14城18座萬達廣場後的升級之作，更是傳統商貿市場牽手商業巨頭、尋找出路的轉型之舉。

河南商報記者獲悉，萬達在鄭州華南城的萬達廣場項目，總投資逾22億元，占地83畝，總建築面積31.8萬平方米，商業建築面積8.3萬平方米。

位于金馬凱旋的萬達廣場，建面約26萬平方米，預計2022年秋季開業。該項目并非空地新建，而是在在營商場基礎上升級而來，為此金馬凱旋騰空了家居MALL。

相比，惠濟萬達廣場19萬平米，二七萬達廣場17萬平米，中原萬達面積24.9萬平米（含購物中心、SOHO、室外步行街）。他們均為第三代城市綜合體。新簽約的兩個萬達廣場是第四代。

曆經30多年發展，萬達商業地産從第一代的單店、第二代的組合店、第三代城市綜合體，正在向第四代升級。目前，深圳擁有全國唯一的首個第四代萬達廣場，總建築面積達30.5萬，尚未問世（預計今年6月25日開業）。

萬達集團首席副總裁劉海波介紹，與以往的萬達廣場不同，第四代萬達廣場融入旅遊、文化、社交、生活等多重功能，從場景創新、科技創新、内容創新三大方面叠代升級，為消費者提供深度沉浸式消費體驗。

金馬凱旋萬達廣場項目，同樣采用第四代萬達廣場，内設置鄭州室内首家綜合運動館、IMAX影城、智能生活館、兒童樂園、馬術、蹦床公園、文創書店等，通過商業規劃、空間設計、科技創新和業态布局，營造沉浸式商業氛圍，從場景創新、科技創新、内容創新三大方面叠代升級，全面進入4.0時代，為消費者提供深度沉浸式消費體驗，打造城市“微旅遊”目的地。

傳統批發市場引入購物中心，會是最優解嗎

一線購物中心品牌牽手傳統批發市場，是雙赢。

一來，當下存量商業時代的優質物業愈加稀缺，商業巨頭拿地成本越來越昂貴，何不與存量物業合作，隻做品牌輸出和輕資産運營，完成快捷擴張？

二來，傳統批發市場或者面臨外遷，或者運營艱難，剝離掉舊有業态，向購物中心華麗轉型（或引入購物中心），亦能解決批發市場産值低、交通擁堵、環境亂差的痼疾，實現騰龍換鳥，提升區域商業價值。

眼前一個個案例，為批發市場引入/轉型購物中心趟出了路子。

2016年，北京啟動動物園批發市場、大紅門市場疏解大幕，一時轟動，數以萬計的批發商命運被改寫。一同被改寫的還有老市場的命運，大紅門地區的天雅國際服裝城在閉市後，改頭換面成了零售商場；曾經做外貿批發生意的三裡屯雅秀大廈，在2016年徹底轉向零售，對外整租，一度引來太古地産和盈石中國的競相接盤，以盤活物業資産；更惹矚目的是60萬方北京百榮世貿商城，引入盒馬鮮生等新零售，變身為了綜合性購物中心。

2019年，廣州713個專業批發市場面臨集體轉型疏解，以三元裡——梓元崗為核心的40多個皮具皮革專業市場，摒棄掉了傳統批發檔口經營模式，改為展示、直播中心。

将視野拉回到鄭州，依然出現了批發市場成功變身購物中心，且活得很滋潤的案例。

位于鄭州北三環長興路的原信基建材批發市場，在2016年外遷後，引入全球最大家居零售巨頭宜家，後者投入3.8億元競得土地，建成了如今的客流發動機鄭州宜家家居。京廣路南三環的中陸廣場，引入了租客全球運動巨頭迪卡侬、居然之家、永輝超市，完成從傳統批發向零售商場的躍進。

對于掙紮在死亡線的批發市場，抱住知名商業大腿，借助外力走出困境、換血重生，不失為救亡圖存找尋一種可能；對于運營健康的商貿市場，引入全新購物中心，更能提升區域商業價值、催熟商圈。

兩個萬達面臨的利弊分析

但是，牽手商業巨頭，就可保後期安然無虞嗎？

批發市場和購物中心雖同屬商貿業，但運營和玩法有着本質區别，一個面向B端，主打渠道，勝在貨品，另一個面向C端，主攻流量，勝在體驗。能否成活，涉及商圈潛力、消費客群、交通區位等諸多因素，需因地制宜分析。

金馬凱旋萬達項目，近年周邊小區紛紛交房，永威西郡、彙泉西悅城、祝福紅城等輸入超十萬級的業主客群；再加上毗鄰奧體中心、鄭州博物館、鄭州大劇院，這些文化運動項目帶來的客流，勢必與鄰居萬達商場共享。多條地鐵線交彙，隴海高架、西四環快速路門前穿過，解決了顧客通達隐憂。

不過，區域内商業并非空白，盛傳多年的12萬方CCD中央大街計劃在今年開業，與萬達項目僅一路之隔，未來必有貼身肉搏一戰。後來者萬達需要足夠砝碼，才能上演“後來居上”。

同樣，華南城萬達項目自帶優勢和流量，周邊密集的小區、遍布的大學城，北連主城區、南連港區/新鄭的核心區位，地鐵線、高速路、快速路編織的交通網，是項目底氣所在。

然而，華南城萬達項目，遇到的同樣是一個綜合體密集、戰況焦灼的商業焦土。區域内購物中心林立，最早開業的華盛奧特萊斯（11萬平），一路之隔的龍湖錦藝城（13萬方），與客流最旺的萬佳購物廣場，合力為南龍湖60萬人口提供了總計超35萬方的商業體量。相互間近距離搏殺已是事實，再有新綜合體攻入，競争是否已經飽和？

況且，作為華南城，左手兄弟、右手孩子，又該如何平衡“親生兒”華盛奧萊與合作夥伴萬達的微妙關系？

牽手隻是開始

近年來，商業購物中心由增量時代步入存量時代，3萬平米以上的購物中心就有5600多個，3年前國内購物中心已突破5萬億平米。

城市化進程紅利減退、消費者個性化需求提升，購物中心過剩，且同質化嚴重，對于已在河南14城布局18座購物中心的萬達來說，如何在厮殺正酣的區域市場一騎絕塵，依然是一個不小挑戰。

身邊亦有批發市場引入購物中心的失敗案例。北京主做鞋業批發的大康國際鞋城，在2015年升級為悅秀城，變身為主打餐飲娛樂的購物中心，即便周邊小區衆多、大型商業空白，但開業後客流稀少、經營慘淡，商戶無奈撤場。

批發市場商戶衆多，這些可轉化為購物中心天然客流，但同時批發市場本身環境嘈雜、業态低端，會否對看重消費感官體驗的購物中心形成反噬，亦是需要謹慎權衡。比如，鄭新快速路大量貨車過境，高峰期堵車，會否降低沿線購物中心的商業品質？

批發市場的升級沒有固定道路可循，不同市場需要依托自身資源禀賦和周邊環境進行合理定位。萬達與鄭州兩家商貿市場牽手，傳遞出的意義要遠大于項目本身，為商貿批發市場和零售商場的結合提供了樣本，為批發市場轉型提供了參考。

牽手隻是開始，最終取勝的，還是專業創新運營和用心服務。

編輯：張恒 劉夢鴿 吉倩倩

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!