我們知道，房子最終是用來住的。如果你長期持有一套房屋，它每年能給你帶來的回報就是出租的租金。而在國際上習慣用“租售比”來衡量房價是被高估了還是低估了。

我們看一下美國從1960年到2013年，超過50年的時間，不論美國的經濟政治或者資本市場出現多大的波動，但是美國的房産的租售比，始終保持在3%到6%之間，平均的水平是5%。

意味着如果你100萬持有的房屋，或者說房屋的價格如果是100萬的話，他當年能夠獲得的租金的回報是3萬到6萬美金之間。那麼跨越50年的時間，發現這個數字驚人地保持了穩定性。

那麼把租售比放在美國以外的其他的國家，是否也會有這樣的規律呢？

我們就選取了2017年加拿大的溫哥華多倫多以及日本的東京大阪，還有澳大利亞的悉尼墨爾本，還有英國的倫敦，德國的柏林，最後就發現，即使在美國之外的這些國家，雖然他們的國情都有很大的不同，但是租售比也都是在3%到6%之間。

這就說明租售比這個指标，其實從時間跨度上來說，超過50年，在美國是有一定的規律，是穩定的來指導房價，是有一定的參照意義的。那麼在美國之外的覆蓋，幾大洲的不同的國家也是有穩定的參考的意義。

那我們再看一下中國，中國今天一線城市的北京上海深圳和廣州租售比普遍的都在1%到1.5%之間。這意味着價值1000萬的房産，可能每年你能夠出租獲得的租金收益，也隻有10萬到15萬。

那麼為什麼不同的國家或者是在一個國家長達幾十年的時間，租售比都在3%到5%之間，而拿到中國就差别這麼大呢？

經過研究之後道哥發現其實裡邊是有它的道理。

判斷一個房屋的價值的時候，有幾種不同的角度可以來考慮，

• 第一，你持有房屋這個資産每年用于出租之後，多少年可以收回你的投資的回報，這是一個參考的标準。
• 第二默認如果你不購買房屋這個資産，你拿這100萬的錢，如果存到銀行裡邊，每年可以獲得的利息的收益是一個什麼樣的水平？
• 第三如果你購買房屋的這個錢全部是從銀行貸款，那麼每年需要用來償還銀行裡面利息的水平是什麼樣的。

簡單的說，我們發現所有這些國家的這個租售比，扣除了這個房産稅之後留存的這一部分，基本上都是高于這個國家的五年期的存款的利率，但是低于貸款的利率。

從某種意義上來說，這也是符合邏輯的。

我們知道購買房屋之後，其實把房屋出租出去和你把錢存到銀行裡面沒有太大的區别。因為基本上房屋出租之後，你對房屋沒有任何附加的額外的價值的追加，即使有一些修繕或者物業等等，現在都已經标準化了，可以用标準化的成本在收益中來扣除。所以房屋購買之後，每年你獲得的收益略微高于銀行存款的利率是合理的。

那麼在中國為什麼租售比這麼低？這是因為中國和西方相比較，我們在房屋除了用來住之外，還有很多隐性的福利。

首先比方說戶籍，也許你可能今天感受不到戶籍它究竟有什麼樣的價值，但是如果你在北京開車的話，你會明白外地的車輛在北京受到各種的這種限制和不公平的待遇。如果你沒有北京的戶籍卻想購買車輛、房産的話，你就知道額外需要提供很多，我認為是有一點歧視性的這麼一些限制的這種要求。

當然如果說你的小孩在北京沒有房屋，即使說你有北京的戶口，可能在上學的時候在選擇上，也會受到很多這種限制，更不用說如果沒有北京的戶口在北京，可能将來連大學都不能考等等。

在中國，房産的價值被扭曲，恰恰是因為沒有按照市場經濟來出牌，房屋背後隐含了太多隐性的這些福利。

随着房子是用來住的，不是用來炒的，租售同權等概念，逐步被兌現，我國的租售比可能會逐漸的從扭曲被矯正過來！

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本文為道哥原創内容。

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